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記得在2003年，蘭州樓市出現(xiàn)了罕見的“新盤扎堆面市”現(xiàn)象，供應(yīng)總量急劇上漲，其中還出現(xiàn)了鴻運(yùn)潤園、新港城等超過500畝的“大盤”。今年的蘭州樓市，許多人發(fā)現(xiàn)冷淡了許多，新開盤的項(xiàng)目幾乎沒有，老盤也沉寂無聲，而正在建設(shè)的新盤又沒有進(jìn)入銷售期，蘭州樓市難道會出現(xiàn)“真空地帶”？
一、“8·31”大限導(dǎo)致土地緊缺
今年樓市冷清開場是業(yè)內(nèi)人士意料之中的事情。2004年“8·31”大限后，開發(fā)商必須經(jīng)過“招、拍、掛”才能取得土地，而不再像以前通過劃撥、出讓就可以拿到。土地價(jià)格越拍越高，開發(fā)商必須用巨額資金來購置土地。大家都知道，開發(fā)商購置土地的大部分資金都是通過銀行貸款取得。而隨著銀行銀根緊縮，開發(fā)商很難拿到資金，取得土地就會變得很困難，這樣推向市場的土地就變得很少。前幾年推向市場的樓盤，都是在政策變化之前通過劃撥、出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得的，銀行貸款也比較容易，所以大量的土地推向市場，并涌現(xiàn)出了一大批樓盤。加上國家出臺了不允許開發(fā)商囤地的政策，兩年之內(nèi)不開發(fā)就要收回，所以開發(fā)商準(zhǔn)備4、5年開發(fā)的土地，都提前使用了。土地政策的改變，導(dǎo)致許多項(xiàng)目不得不更改策略，一些既定項(xiàng)目計(jì)劃或破產(chǎn)或延遲。
二、“90平方米／70%”導(dǎo)致樓盤入市延期
由于受新政“90平方米占70%”的影響，未取得施工許可證的項(xiàng)目要重新規(guī)劃。據(jù)了解，目前蘭州市已經(jīng)拿到了項(xiàng)目規(guī)劃許可證而尚未拿到施工許可證的樓盤，大概有30個(gè)。如果規(guī)劃部門嚴(yán)格執(zhí)行國家新的政策，它們都將面臨規(guī)劃設(shè)計(jì)的更改，部分在建樓盤的后續(xù)單位同樣面臨這一問題。一位開發(fā)商對記者說，他們?nèi)ツ昴瓿蹙桶岩?guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)給了規(guī)劃局，準(zhǔn)備報(bào)批后下半年開工?？墒沁€沒有等到規(guī)劃局審批通過，國家新政策出臺了，他們不得不重新設(shè)計(jì)方案，到論證會通過、規(guī)劃局批下來，又得等一年多時(shí)間，樓盤也得推遲開工。
三、中小戶型遭遇斷檔
由于前幾年蘭州樓市火爆，住房主流戶型的面積越變越大，幾乎到了大戶型泛濫的地步。隨著住房價(jià)格的猛漲，房屋成交總價(jià)也直線上升，購房者只能承受中小戶型的房子，導(dǎo)致80平方米-100平方米這一段套型的房源幾乎出現(xiàn)空白。據(jù)雁京家園銷售人員介紹，盡管他們的樓盤100平方米左右的中小戶型占了65%，但目前已無房可賣。鴻運(yùn)潤園銷售負(fù)責(zé)人說：“我們今年推出的90平方米左右的戶型賣得最快，現(xiàn)在銷售率已經(jīng)達(dá)到了70%”?？梢哉f，蘭州樓市原有結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重缺陷已經(jīng)暴露出來。對于房地產(chǎn)開發(fā)商們來說，在大戶型普遍滯銷、資金鏈普遍緊張的時(shí)候，誰最先搶占中小戶型的高地，誰才有可能在新一輪市場角逐中贏得先機(jī)。
四、樓市下半年升溫
樓市顯得很冷清。但冷清并不意味著無樓可賣，一些大型項(xiàng)目的后期還在按部就班的推出，比如鴻運(yùn)潤園今年推出的小戶型，其中一大部分都集中在上半年；河北大盤倚能·黃河家園二期即將推出，天慶麗舍情園、蘭雅親河灣正在銷售。還有一些項(xiàng)目現(xiàn)估計(jì)下半年會陸續(xù)開盤，如眾邦金水灣、安寧庭院、良志·嘉年華等?？傮w上說，今年的樓市呈現(xiàn)出明顯的上疏下密態(tài)勢。
樓市斷檔如何買房？
“8·31土地大限”、“90平米／70%”等調(diào)控政策帶來的影響，集中反映在今年上半年：樓市供應(yīng)量驟減，小戶型買斷，蘭州樓市進(jìn)入斷檔期?？v觀去年宏觀調(diào)控政策的方向，今年房地產(chǎn)價(jià)格有漲無跌，加上樓市斷檔，樓價(jià)高漲將更加凸顯。這一時(shí)期的購房者該如何買房呢？專家建議，是否購房要視自身情況而定。
手頭寬裕：可及早購買
一般而言，宏觀調(diào)控之下，都會有不少購房者放緩購房步伐，以觀望為主，希望在政策的調(diào)控之下房價(jià)能夠降下來?？蓸I(yè)內(nèi)人士都知道，國家實(shí)行宏觀調(diào)控的目的并不是打壓房價(jià)，而是穩(wěn)定房價(jià)。土地實(shí)行“招、拍、掛”后價(jià)格將大幅上漲，以及原材料、人工等費(fèi)用的上漲，配套設(shè)施的日益完善，限制小戶型后成本的增加，都成為房價(jià)上漲推動器。“鼎成·聯(lián)商”地產(chǎn)顧問馬總表示：其實(shí)，對于真正有購房需求的群體來講，無論新政與否，該買的遲早還是要買。這類消費(fèi)群體，首先要考慮的是調(diào)整自己的心態(tài)。只要看中的房子符合自己的需求，并且有相應(yīng)的支付能力，就可以大膽購買。無謂的跟隨大流觀望，延緩置業(yè)腳步的做法是不明智的，因?yàn)槲磥淼姆績r(jià)很可能還會繼續(xù)上漲。因此有能力購房的消費(fèi)者，應(yīng)該盡早選擇自己滿意的房子。
不急于入?。嚎傻却粜?/strong>
目前蘭州市場上的小戶型不多，如果你沒有足夠的錢去購買大戶型，又不焦急等待住房子，那么可以考慮等一兩年再買房。因?yàn)閲页雠_“90平米／70%”政策以后，市場上的小戶型將越來越多，可供選擇的樓盤增多，從地段、戶型、環(huán)境上做比較，可以買到更加滿意的小戶型住宅。拿120平方米和90平方米的房子做比較，如果價(jià)格都是3300元，前者的總價(jià)是39.6萬元，而后者總價(jià)是29.7萬，兩者相差要10萬元。就算兩年后房價(jià)上漲200元，后者的總價(jià)也才31.5萬元，還是節(jié)省了8萬元，又可以買一輛好車了。而且兩年后你的收入又增加了，買房的壓力相對也減輕了。
存款有限：購買二手房
對于剛剛參加工作兩三年而又準(zhǔn)備買房的人來說，可以考慮在市區(qū)內(nèi)選擇二手房作為首次置業(yè)的切入點(diǎn)。
一般而言，在同一區(qū)域內(nèi)，二手房的價(jià)格比一手房的價(jià)格要便宜很多。而且很多二手房面積都比較小，物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用也比較便宜，還可以辦理按揭。雖然新政明確規(guī)定將營業(yè)稅延長至5年，但總體算下來，二手房總價(jià)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低過一手房。拿廣場附近來說，一套40平方米左右的二手房總價(jià)最高也就12萬元，自己湊些錢，父母給些，再向親戚朋友借一些，也就夠了。要是實(shí)在不行，還可以辦理按揭，首付4萬元就夠了，簡單裝修一下，就可以入住了。而且，市區(qū)的交通、生活、配套等設(shè)施齊全，擁有住房的同時(shí)還保障了生活質(zhì)量，可謂兩全其美。等到經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的時(shí)候，再考慮購買一手房，舊房到時(shí)放租放售也將是不錯(cuò)的選擇。
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