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　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所

　　王阿忠博士葉亞吟

　　海峽都市報(bào)《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　近日來，政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的一系列專項(xiàng)整治政策，無不顯示了政府“凈化”房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。配合國家的宏觀調(diào)控，我省各地市也十分重視加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，在土地規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)和市場(chǎng)銷售等環(huán)節(jié)分別進(jìn)行了重點(diǎn)整治。

　　在當(dāng)前政府不斷調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)的情況   下，限價(jià)商品、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的逐步推出，無不牽動(dòng)著廣大中低收入階層消費(fèi)者的心。結(jié)構(gòu)性調(diào)整將有利于逐步改變福州樓市高端住宅統(tǒng)領(lǐng)天下、普通居民望樓興嘆的局面，相信未來樓市將進(jìn)入良性結(jié)構(gòu)供給與滿足不同層次、多元消費(fèi)需求的磨合期。

　　指數(shù)分析

　　4月漲幅明顯放緩

　　根據(jù)圖1顯示，福州市4月福房指數(shù)呈高位振蕩格局，漲幅明顯放緩。從表1可以看到，4月價(jià)格指數(shù)為129.31，相比上月的129.29，增長(zhǎng)了0.02點(diǎn)，月漲幅為0.01%，與去年同期相比上漲了8.91%，該漲幅與上月相比明顯趨緩。

　　而與去年同期相比，8.91%的漲幅更是一年多以來首次上漲幅度低于9%，打破了一直以來上漲幅度高于9%的局面。從數(shù)據(jù)上我們可以看出，目前政府結(jié)構(gòu)性調(diào)整的威力正在顯現(xiàn)。希望在住宅市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵年頭里，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供給將更加多元化，以滿足不同收入群體的多樣化需求，打破高端樓盤一統(tǒng)天下的局面。

　　量?jī)r(jià)分析

　　成交價(jià)量出現(xiàn)下行

　　從表2可以看出，4月住宅均價(jià)從上月的5859元/平方米跌至5767元/平方米，下跌了92元/平方米，漲幅為-1.57%，與上月的3.24%相比確實(shí)降低了不少。而從單純的數(shù)據(jù)上看，4月成交量在歷經(jīng)了上月的回升之后開始驟減，成交面積為27.76萬平方米，相比上月，降低了9.69萬平方米，這與成交套數(shù)的減少以及成交面積多為90m2以下有一定的關(guān)系，由此可以看出，在宏觀政策的調(diào)整下，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

　　4月成交量主要集中在小戶型樓盤，中高檔樓盤成交量有所下降而中低端樓盤成交量呈提升態(tài)勢(shì)。上個(gè)月樓盤成交排行榜居榜首、均價(jià)為9950元/m2的融僑錦江G區(qū)成交套數(shù)由173套滑落到42套，4月僅位列第四；上個(gè)月樓盤成交排行榜位居第二、均價(jià)為5435元/m2的仁文大儒世家成交套數(shù)也由287套滑落至48套，位于樓盤成交排行榜第12名(見表3)。4月一手樓市成交量的顯著下滑，似乎預(yù)示著在結(jié)構(gòu)性調(diào)整下，一手房樓市供給與需求的非主流化，市場(chǎng)將往供求多元化方向發(fā)展。

　　產(chǎn)品分析

　　中小戶型交易上揚(yáng)

　　從表4成交套數(shù)來看，雖然90平方米以下的戶型在成交套數(shù)上與上個(gè)月持平，均為956套，但由于其他戶型成交套數(shù)都相對(duì)減少，因此，在排行上仍占據(jù)榜首，達(dá)到總數(shù)的37.7%，所占成交金額也由原來的15%上升到20.9%。120～150平方米的戶型位居第二，成交653套，占成交總數(shù)的25.8%，與上月的32%相比稍有回落，可是在成交金額上還是保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。此外，從表4可以發(fā)現(xiàn)，以120平方米為分水嶺，120平方米以上和以下的戶型住宅銷售量基本各占總交易量的一半，由此可見，住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整正在往良性方向發(fā)展。

　　當(dāng)然，這和4月福州房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序調(diào)整也有一定的關(guān)系。利潤最大化的開發(fā)企業(yè)不愿意提供中低價(jià)位和保障性住房的市場(chǎng)供給缺口將由政府來填補(bǔ)，這將有力地促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展。

　　二手需求反彈明顯

　　4月份的福州二手房市場(chǎng)需求開始反彈并得到釋放，且效果明顯，由原來的下降趨勢(shì)轉(zhuǎn)為上升趨勢(shì)。峰回路轉(zhuǎn)的二手房市場(chǎng)不管是從交易面積、交易均價(jià)還是成交金額來看都有所回升。4月份的交易量為49733萬元，上漲幅度為12.8%，均價(jià)從上個(gè)月的2462元/m2上漲為2517元/m2，上漲了55元/m2。這也讓我們看到二手房市場(chǎng)發(fā)展的空間與潛力。

　　隨著城市居民住宅消費(fèi)觀念的變化，住房者更多的要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)收入來逐步改善自己的居住品質(zhì)。從“安置型”到“適用型”再到“舒適型”，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要形成一個(gè)完整的階梯消費(fèi)模式，這就決定了二手房交易在市場(chǎng)上的重要作用。發(fā)展二手房市場(chǎng)是對(duì)過去所開發(fā)的住宅進(jìn)行重新洗牌的過程，會(huì)釋放出一部分強(qiáng)勁的現(xiàn)實(shí)購買力，同時(shí)二手房供應(yīng)中相當(dāng)部分為中小型住宅，讓其自由釋放可以滿足中低收入階層的住房需求。

　　別墅價(jià)量雙雙下降

　　4月別墅市場(chǎng)一改原來持續(xù)上升的局面，價(jià)量均呈單邊下行。4月交易價(jià)格為6417元/平方米，較上月降了564元/平方米，減幅達(dá)到7.07%，價(jià)格走勢(shì)再起波瀾。成交面積為1722平方米，相對(duì)上月的2528平方米降了806平方米。

　　從以上圖表可以看出，從去年下半年到現(xiàn)在，別墅的成交價(jià)格震蕩較大，走勢(shì)不穩(wěn)。而4月別墅交易量下降，原因應(yīng)是多方面的，隨著生活水平的提高，購買別墅的消費(fèi)者也更加強(qiáng)調(diào)別墅的板塊、景觀環(huán)境、建筑風(fēng)格、創(chuàng)新設(shè)計(jì)等，但由于政策的限制，目前的別墅項(xiàng)目研發(fā)水平、技術(shù)能力和設(shè)計(jì)能力都相對(duì)停滯。另外，概念炒作等行為更使別墅趨于一致，品質(zhì)達(dá)不到要求將使別墅市場(chǎng)中價(jià)格與品質(zhì)呈現(xiàn)明顯的脫節(jié)，別墅項(xiàng)目的低端化，直接導(dǎo)致別墅價(jià)格的下降。

　　板塊分析

　　五四北跌幅最大倉山板塊漲勢(shì)明顯

　　從表8可以看到，本月均價(jià)下降的板塊多于均價(jià)上升的板塊。上個(gè)月五四北板塊漲幅最大，倉山板塊跌幅居前，但在這個(gè)月，五四北板塊卻上演了3月份倉山板塊的走勢(shì)，成了跌幅最大的板塊。相反，倉山板塊成為漲幅最大的板塊，漲幅達(dá)到11.4%，相比之下，金山板塊0.19%的漲幅就顯得微不足道了。而五四北板塊跌幅達(dá)到16.4%，其他各板塊均有不同程度的下跌。

　　[五四北板塊]本月該板塊的交易均價(jià)為4800元/平方米，與3月份的5744元/平方米相比有大幅度的下跌，主要原因是該板塊別墅樓盤———君臨·香格里交易量占整個(gè)板塊交易總量的比重從上個(gè)月的26.95%下降到本月的4.63%。

　　[東區(qū)板塊]該板塊本月的交易均價(jià)為4932元/平方米，明顯低于3月份的5623元/平方米。其中交易均價(jià)高于7000元/平方米的樓盤———福晟·錢隆首府，本月交易量占整個(gè)板塊交易總量的比重從上個(gè)月的48.40%下降到本月的11.37%，這是造成該板塊本月均價(jià)下跌的主要原因。

　　[金山板塊]該板塊本月的交易均價(jià)為5293元/平方米，略高于上月的5283元/平方米，主要是因?yàn)楹欁鹌窐潜P交易量上升到樓盤排行榜的第三名，成交均價(jià)為6421元/平方米，且在排行榜上有4個(gè)樓盤位居8名之前(見表3)。

　　[北江濱板塊]近幾個(gè)月該板塊九成左右的交易來自融僑錦江G區(qū)，本月該樓盤的交易均價(jià)為9639元/平方米，略低于3月份的9950元/平方米。

　　[西區(qū)板塊]該板塊本月的交易均價(jià)為4852元/平方米，低于3月份的5373元/平方米。位于該板塊的仁文·大儒世家本月的交易金額達(dá)到35549088元，占整個(gè)板塊交易總額的59.55%，交易均價(jià)為5752元/平方米。3月份該樓盤的交易量占整個(gè)板塊交易總量的比重為94.82%。

　　[倉山板塊]該板塊本月的交易均價(jià)為5085元/平方米，明顯高于上個(gè)月的4563元/平方米。主要原因是該板塊中兩個(gè)交易均價(jià)高于5500元/平方米的樓盤：金輝·萊茵城和欣隆盛世本月的交易量之和占整個(gè)板塊交易總量的65.78%，而3月份僅為16.87%。

　　[市中心板塊]該板塊本月的均價(jià)為7145元/平方米，高于上個(gè)月的6713元/平方米。主要原因是幾個(gè)均價(jià)在7000元/平方米的樓盤(如書香大第、福晟·錢隆天下、群升國際二期等)本月的交易量比上個(gè)月有明顯提高。

　　熱點(diǎn)分析

　　全面整治平衡供給政策頻出重在調(diào)控

　　近幾年，住宅價(jià)格和城鎮(zhèn)居民收入之間形成了越來越突出的矛盾，不同收入群體住房改善的速度也發(fā)生了很大的變化。房?jī)r(jià)的不斷走高，讓許多中低收入的市民成為“房奴”，有的甚至買不起房子。面對(duì)高增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，政府調(diào)控的第一任務(wù)就是保持樓市結(jié)構(gòu)的供求平衡，積極推出限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房。

　　自去年7月建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局三部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》后，房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)就在全國范圍內(nèi)展開，現(xiàn)在新一輪的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治又開始實(shí)行，這表明國家此次勢(shì)必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次全面的清理整頓，這讓我們看到了政府在今年落實(shí)調(diào)控政策、強(qiáng)化調(diào)控效果的意圖。

　　在此情況下，福州十分重視房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的規(guī)范，發(fā)布了《關(guān)于整頓房地產(chǎn)交易行為規(guī)范市場(chǎng)秩序的通知》，主要在規(guī)劃、建設(shè)與交易等領(lǐng)域打擊不規(guī)范行為。監(jiān)管部門將嚴(yán)格把關(guān)各種不符合法律和不合法的建設(shè)項(xiàng)目，明確對(duì)房地產(chǎn)廣告宣傳和交易合同的監(jiān)管，福州住房銷售也將實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一實(shí)行一房一標(biāo)價(jià)制度，使福州市住房銷售更加透明化和指導(dǎo)性。

　　這些舉措維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)利，解決了消費(fèi)者關(guān)心的問題，打擊開發(fā)商的各種違法行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加明晰、更加規(guī)范?？梢钥吹剑舜胧┑膶?shí)行，給本月樓市帶來了一定程度的影響，不論是政府、開發(fā)商，還是廣大消費(fèi)者都在進(jìn)一步期待政策的執(zhí)行效果，都在積極思考樓市的未來走向。