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　　2006年深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然紅火，于是，2007年深圳樓價(jià)是漲是跌成為置業(yè)者關(guān)注的問(wèn)題。我們不妨通過(guò)對(duì)深圳租賃市場(chǎng)的分析，為普通置業(yè)者推測(cè)一下深圳樓價(jià)在2007年的走勢(shì)。

　　租金有波動(dòng)

　　租金，僅僅是住宅投資者在特定租賃市場(chǎng)上的投資回報(bào)。租金高低最終由租賃市場(chǎng)供需決定，即受到出租盤源品質(zhì)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量、租客人群社會(huì)結(jié)構(gòu)及其收入情況影響，還有季節(jié)不同引起的需求變動(dòng)也會(huì)引起租金的波動(dòng)。去年10月份全市租賃宗數(shù)與租金的微跌，主要是受市場(chǎng)進(jìn)入淡季因素影響。此外，區(qū)域、地段、配套、物管以及裝修情況等因素也會(huì)影響租金。

　　租金回報(bào)比存款收益高

　　買房出租收取房租，是一種投資行為。這種投資行為在深圳一直就很盛行，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)相當(dāng)可觀。

　　真正看重租金回報(bào)收益的投資客，會(huì)分析市場(chǎng)需求與租賃產(chǎn)品的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異情況，理性選擇回報(bào)更高的產(chǎn)品。比如現(xiàn)在深圳小戶型產(chǎn)品不論在出租或是出售市場(chǎng)都比較受歡迎，市場(chǎng)誘導(dǎo)一些投資客將目光所訂在了1房1廳和小兩房產(chǎn)品。就是說(shuō)，今年中央政策的有關(guān)“7090”的規(guī)定，實(shí)際上在市場(chǎng)上發(fā)揮效用的直接結(jié)果是：為以這種方式作投資的投資者提供了優(yōu)質(zhì)而且豐富的產(chǎn)品。

　　購(gòu)房款不是自有，而是通過(guò)在銀行辦按揭作這樣的投資，我們?cè)賮?lái)算一下他的收益情況：用自有的30萬(wàn)資金通過(guò)向銀行貸款70萬(wàn)，投資100萬(wàn)的房子。年收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于(甚至達(dá)到2倍于)同期銀行存款利息收入，相對(duì)一次性付款購(gòu)房的年收益也高出不少。

　　需求大于供應(yīng)

　　如上所述，單從租金收益的回報(bào)分析，投資性買房不論從短期或是長(zhǎng)期來(lái)看都是有著非常高收益的選擇。我們還沒有討論大家都看到的快速飆升的房?jī)r(jià)能在短期內(nèi)為投資者帶來(lái)的巨大增值收益。各路資金進(jìn)入樓市博樓價(jià)上漲，這純粹是一種資本追求利潤(rùn)最大化的市場(chǎng)行為。這種趨利行為社會(huì)化使得國(guó)內(nèi)不僅是深圳、其他一線城市甚至二線城市普遍出現(xiàn)的炒樓現(xiàn)象。

　　深圳的住房問(wèn)題一直很突出，現(xiàn)在已經(jīng)變得非常嚴(yán)重。解決居民住房問(wèn)題，所有居民都爭(zhēng)往自有商品房的獨(dú)木橋上擠根本就不現(xiàn)實(shí)。況且目前給炒很高了的樓價(jià)已經(jīng)把真正有居住需求的絕大部分人淘汰出局；深圳市政府的廉租房尚在規(guī)劃中，遠(yuǎn)水解不了近渴；大片大片的城中村改造又將從租賃市場(chǎng)的供給上大大減少對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的供應(yīng)，深圳的住房困局會(huì)日趨嚴(yán)重。

　　城中村改造有利租賃市場(chǎng)

　　當(dāng)前的數(shù)據(jù)顯示：近乎89%的被訪者曾經(jīng)或正在租住城中村，主要原因近九成人居住在城中村是出于租金便宜和工作生活方便的因素考慮。請(qǐng)注意這項(xiàng)調(diào)查是網(wǎng)上進(jìn)行的，能夠在網(wǎng)上接受調(diào)查的人應(yīng)該是深圳普通白領(lǐng)以上人群。就是說(shuō)，城中村并非雖然也有大批的農(nóng)民工居住，但應(yīng)該有不少于60%的村屋租客是深圳普通白領(lǐng)甚至以上階層的人群。因此，在深圳樓價(jià)高企之時(shí)進(jìn)行大規(guī)模城中村改造，將迫使近百萬(wàn)居于關(guān)內(nèi)的流動(dòng)人口陸續(xù)搬出城中村屋，這一變化對(duì)于深圳的樓市(包括二級(jí)樓市和三級(jí)樓市)也好，租賃市場(chǎng)也罷都將產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。

　　將會(huì)迫使其中一部分有置業(yè)需求的普通白領(lǐng)在今年加入“房奴”隊(duì)伍，增加了深圳樓市需求的剛性。這將有力支撐深圳樓價(jià)維持現(xiàn)在的高位，至少不會(huì)出現(xiàn)大面積下跌的情況。

　　還會(huì)迫使一部分普通白領(lǐng)于所在區(qū)域?qū)で笞饨鸱兜男^(qū)房租住，對(duì)于改造中的城中村所在區(qū)域租賃市場(chǎng)影響巨大。同時(shí)迫使一部分普通白領(lǐng)尋求在關(guān)外或者更偏遠(yuǎn)的低房租房屋。這一情況將會(huì)影響到整個(gè)深圳各區(qū)的租賃市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)的看好也將進(jìn)一步對(duì)樓市買賣成交價(jià)格穩(wěn)步上漲產(chǎn)生支撐和推動(dòng)。