農(nóng)歷新年過完后的第一個(gè)周末，氣溫回暖，人頭攢動(dòng)。

寒風(fēng)與艷陽交替，正是當(dāng)前樓市的氣象。

2025年，武漢樓市將迎來宏觀趨穩(wěn)，中觀改變，微觀轉(zhuǎn)折。

在樓市的金融屬性被徹底激發(fā)和恢復(fù)活力之前，在廣大家庭收入普遍增長之前，在城市迎來快速而持續(xù)的人口增長前（人口出生、人口流入），樓市在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)宏觀上的巨變。

無論官方對樓市的提法是“止跌企穩(wěn)”還是“企穩(wěn)回升”，這都只是一個(gè)表態(tài)，一個(gè)目標(biāo)，不等于實(shí)際結(jié)果。從業(yè)者與購房者聚焦于中觀與微觀，更加具有參考價(jià)值。

這些中觀與微觀上的變化將構(gòu)成2025年武漢樓市的主要趨勢。

趨勢1：

最困難的時(shí)期已經(jīng)度過，傭金最緊張的一年已經(jīng)過去。

從保交樓到保企業(yè)，這兩大任務(wù)已經(jīng)基本完成。今年年初“深鐵接管萬科”的動(dòng)作決心在于宣告，中國樓市將竭力避免重大企業(yè)暴雷的發(fā)生。

雖然系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)被竭力控制，但過去一年不少企業(yè)是在通過虧本賣房來保障現(xiàn)金流，而不是實(shí)現(xiàn)真正盈利，所以階段性的成交套數(shù)、成交面積、成交金額無法真實(shí)反映深層次問題。

而在“降本增效”的大勢所趨下，房企人員負(fù)荷已經(jīng)到達(dá)峰值。2024年，不少在售樓盤中途都停止了與分銷機(jī)構(gòu)的合作，主要受限于營銷費(fèi)用難以為繼。

這些峰值就是企業(yè)管理的臨界點(diǎn)，包括一些迷信“數(shù)字營銷”的房企總部，在過去兩三年屢屢受挫后逐步開始清醒并回歸正道，重新認(rèn)識(shí)到品牌與營銷的合理分工與權(quán)利分配。

2025年，行業(yè)整體上將從2024年的臨界點(diǎn)開始修復(fù)。

趨勢2：

延續(xù)“小而美”賣地，規(guī)劃進(jìn)一步放寬，改善加量不加價(jià)。

華潤沙湖天境、城投金沙府、建發(fā)璞玥……最成功操盤的不是上述三家房企，而是武昌區(qū)。武昌內(nèi)環(huán)賣地，三個(gè)“小而美”地塊換來了三大當(dāng)年清盤的佳績。

這確實(shí)給武漢的土地市場找到了一條出路，即地段好、地塊小、規(guī)劃好，控制區(qū)域入市地塊總規(guī)模和入市節(jié)奏，從調(diào)控土地市場供應(yīng)源頭來促進(jìn)新房市場的生態(tài)修復(fù)。

核心地段“小而美”地塊的出讓趨勢還將延續(xù)。與此同時(shí)，容積率2字頭、樓高不超過100米甚至不超過80米等規(guī)劃條件將進(jìn)一步放寬，這意味著新入市的產(chǎn)品會(huì)越來越好。

以“低公攤、高贈(zèng)送”讓空間實(shí)得率更高，其邏輯是“加量不加價(jià)”。所以在這一趨勢下，購房者面對相同地段或同類產(chǎn)品時(shí)，會(huì)優(yōu)先選擇最新入市的產(chǎn)品，而代際較老或入市稍早的產(chǎn)品則不得不以價(jià)換量。

新產(chǎn)品擠壓老產(chǎn)品，形成鯰魚效應(yīng)，市場活力更高。

“新產(chǎn)品越來越好，老產(chǎn)品越來越便宜”，這種分化將是今后三五年樓市的主要趨勢之一。

隨著產(chǎn)品迭代的不斷加快，普通家庭選擇他們可以支付的“終極置業(yè)”將越來越困難。因?yàn)樵谫I的那一刻可能會(huì)很有獲得感，但之后一年甚至半年可能就面臨產(chǎn)品落后的焦慮。因此，我建議這類家庭“多看少動(dòng)”，等產(chǎn)品升級(jí)節(jié)奏放緩再選擇為宜。

趨勢3：

剛需與首改產(chǎn)品將加快融合

原本這兩類產(chǎn)品是有著嚴(yán)格的地段、價(jià)格、產(chǎn)品、人群劃分的，但因?yàn)槭袌鱿滦袎毫Υ?，中心城區(qū)的價(jià)格越來越親民，導(dǎo)致很多1萬多的產(chǎn)品已經(jīng)成為不少年輕人的首套房選擇。

比如古田的越秀天悅文華、愷德雲(yún)麓，武昌徐東的城投金沙樾、城建武昌首府等都是以首改乃至中改的品質(zhì)賣剛需的價(jià)格。

而在2025年，隨著武漢“準(zhǔn)四代”的全面推廣，上述趨勢還將繼續(xù)擴(kuò)大。

趨勢4：

區(qū)域市場中確立絕對改善優(yōu)勢

兩年前我曾預(yù)判，“今后樓市將長期存在階段性、局部性機(jī)會(huì)”，今年的武漢樓市仍將延續(xù)這一趨勢。幾個(gè)頗具代表性的純新盤將成為各自區(qū)域的典型代表。

比如后湖武漢市民之家旁的偉星項(xiàng)目，總規(guī)劃約26.5萬方，這是偉星在武漢第二次落子，也是首次進(jìn)入武漢中心城區(qū)開發(fā)。偉星帶著在外省開發(fā)四代住宅的成功經(jīng)驗(yàn)將在漢口改善生活，將對區(qū)域生活產(chǎn)生重大影響。

白沙洲清能縵云觀樾項(xiàng)目，地處區(qū)域核心白沙洲龍湖天街附近，同時(shí)也將是白沙洲第一個(gè)準(zhǔn)四代項(xiàng)目，將掀起區(qū)域新一輪的改善換房浪潮。十幾年深耕，清能既懂得白沙洲區(qū)域發(fā)展需要，又擁有大量業(yè)主資源適合調(diào)研打磨產(chǎn)品，這種優(yōu)勢讓該項(xiàng)目具備很強(qiáng)的紅盤基因。

城投攜帶“金沙系”每開必罄的熱銷盤基因拿下市委黨校地塊，將開發(fā)區(qū)域第一個(gè)準(zhǔn)四代住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目地處常青板塊，擁有武漢優(yōu)質(zhì)的教育資源、商業(yè)資源、交通資源等，是漢口二環(huán)內(nèi)非常搶手的中產(chǎn)改善區(qū)域。

華發(fā)武昌濱江地塊，位于武昌濱江老牌豪宅金都漢宮旁，擁有武昌內(nèi)環(huán)濱江+武昌古城雙重優(yōu)勢。項(xiàng)目將打造一線看江豪宅滿足高端改善需求，同時(shí)也將打造高端改善產(chǎn)品滿足中產(chǎn)家庭升級(jí)住宅需求。

武珞路板塊的龍湖御湖境是目前區(qū)域內(nèi)唯一在售新房項(xiàng)目，近期也將拿出新地塊加推，預(yù)計(jì)今年上半年將實(shí)現(xiàn)整盤清盤。這是該區(qū)域目前產(chǎn)品力最新、圈層最純粹、公區(qū)功能最強(qiáng)的新房在售項(xiàng)目。

漢口內(nèi)環(huán)崇仁路板塊的城建天樾，今年將在新地塊推出準(zhǔn)四代住宅，據(jù)悉140平米面積段的戶型得房率將高達(dá)90%以上，其實(shí)際得房面積相當(dāng)于傳統(tǒng)住宅建面170平米以上的戶型。小區(qū)周邊有8所學(xué)校和兩所部級(jí)重點(diǎn)醫(yī)院，項(xiàng)目與輕軌站直線距離僅80米，資源配套優(yōu)勢明顯。

金銀湖畔的華僑城漢口道6號(hào)，將在區(qū)域推出首個(gè)四代住宅，這也將掀起區(qū)域新一輪改善置業(yè)浪潮，迭新湖居生活方式。

趨勢5：

商改住地塊大量入市，提升中心市場活力

2024年，武漢市共有十個(gè)“商改住”項(xiàng)目正在推進(jìn)中，包括漢陽區(qū)卓越大江地塊、漢陽區(qū)四新方島A3地塊、武昌區(qū)保利維塔地塊、硚口區(qū)復(fù)星外灘中心存量用地、武漢長江中心B2地塊、青山區(qū)濱江雙子塔地塊、江岸區(qū)中美大都會(huì)二期地塊、關(guān)山大道中建大公館地塊等。

這些項(xiàng)目基本處于主城區(qū)核心板塊，通過“商改住”有利于盤活存量、優(yōu)化增量、穩(wěn)住企業(yè)現(xiàn)金流、促進(jìn)區(qū)域發(fā)展兌現(xiàn)、穩(wěn)定居民生活幸福指數(shù)、帶動(dòng)局部市場良性循環(huán)。

其中，中建大公館和保利中北路項(xiàng)目是各自區(qū)域最值得關(guān)注的新項(xiàng)目，將具有相對明顯的競爭優(yōu)勢。預(yù)計(jì)中建大公館將為區(qū)域帶來純改善的戶型，將彌補(bǔ)此前區(qū)域大戶型供應(yīng)不足的短板。而保利中北路項(xiàng)目則將在中北路繼沙湖中心之后，為區(qū)域中產(chǎn)家庭提供改善進(jìn)入機(jī)會(huì)。

趨勢6：

大平層豪宅價(jià)格“狂飆”之年

受到多方政策利好，今年，武漢的頂級(jí)豪宅（住宅）價(jià)格將進(jìn)入“狂飆”時(shí)間，加速與一般住宅拉開差距。

華潤長江中心B地塊共有R8和R9兩棟樓，這是整盤的收官之作。其中R8樓棟是一線濱江住宅，210㎡—285㎡。長江中心與長江天際（大平層公寓）、武昌萬象城將以空中連廊連接，整個(gè)大的地塊正在加速兌現(xiàn)成武昌內(nèi)環(huán)濱江超級(jí)板塊。包括華潤武漢瑞府樓王單元，作為瑞府的收官之作也大概率實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力與價(jià)格的雙提升。

新希望黑珍珠雖然已于去年亮相，但地塊整體規(guī)劃與主力產(chǎn)品細(xì)節(jié)尚未隆重公布，按照推盤節(jié)奏看，它作為二七濱江一線濱江的收官地塊，今年也將高歌猛進(jìn)。

聯(lián)投中心夏加爾高區(qū)部分價(jià)格已經(jīng)創(chuàng)下武昌內(nèi)環(huán)濱江歷史新高，今年有望拿下項(xiàng)目相鄰地塊延續(xù)開發(fā)熱銷勢頭。

建發(fā)望湖作為沙湖一線臨湖的收官之作，同時(shí)也是建發(fā)進(jìn)入武漢以來最高產(chǎn)品力代表，有望延續(xù)首開日光的勢頭，二開大概率依舊是“一房難求”，實(shí)現(xiàn)價(jià)量齊漲。

不得不說的是，武漢天地壹方北館與壹方南館之間的盛薈二期地塊目前已經(jīng)動(dòng)工。歷史上，武漢天地的每次開盤都推動(dòng)了武漢豪宅進(jìn)入新的里程碑。

趨勢7：

穩(wěn)住“壓艙石”，頭部企業(yè)增加拿地信心

讓大盤持續(xù)深耕，讓名企持續(xù)在武漢拿地發(fā)展，這是保證武漢樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

嘉里建設(shè)拿下江城府通往江邊的地塊意義重大。作為“豪宅專家”老牌港企，數(shù)年前進(jìn)入武漢拿下六渡橋片城市更新項(xiàng)目不易。從城市開發(fā)宏觀視角看嘉里建設(shè)的中觀定位，它是從江漢路（武漢關(guān)）到漢正街之間城市更新的排頭兵。

該區(qū)域需要十年甚至二十年以上的更新周期，未來也絕不止有一兩家房企參與其中，但嘉里建設(shè)在樓市最難的幾年進(jìn)入武漢“啃骨頭”。六渡橋片的翻新已經(jīng)初見雛形，荒廢多年的鄒協(xié)和金號(hào)經(jīng)歷舊改后煥發(fā)新生，被改造成新的網(wǎng)紅打卡地——武漢東棠書局。由嘉里代建的一初學(xué)苑南校區(qū)也已開學(xué)……濱江地塊的價(jià)質(zhì)提升，將有望助力企業(yè)回歸良性開發(fā)循環(huán)之中。

華僑城紅坊持續(xù)深耕青山濱江，伴隨周邊雙名校（紅鋼城小學(xué)、武鋼三中初中西校區(qū)）、商業(yè)、交通網(wǎng)絡(luò)不斷升級(jí)，華僑城紅坊幾乎是以一己之力在撬動(dòng)超級(jí)板塊的紅利。

金茂除了以“商改住”盤活方島存量資產(chǎn)外，仍在漢陽拿地深耕。城建與瑞安聯(lián)袂開發(fā)的長江天地，進(jìn)行的是城市級(jí)大盤整體開發(fā)，這里將是未來武漢最佳觀江視野的濱江。中央云城、三鎮(zhèn)中心加速兌現(xiàn)青年路“最后一公里”；福星惠譽(yù)深耕建設(shè)大道萬象城商圈。中海東湖玖章升級(jí)中北路東亭板塊。大華立足青山、拓展大武昌等都是受到了地方政策的優(yōu)惠鼓勵(lì)。

市場雖有壓力，但政策及時(shí)扶持企業(yè)，穩(wěn)住了這些頭部企業(yè)投資信心，就是穩(wěn)住了武漢樓市的基本盤。而這些企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)正在轉(zhuǎn)好，也正是樓市的微觀寫照。

趨勢8：

代建爆發(fā)，花開滿城

今年將是武漢代建爆發(fā)之年，項(xiàng)目數(shù)量多，位置集中在中心城區(qū)核心板塊。

萬科唐家墩地塊項(xiàng)目，是武漢金融街拿地，萬科代建與操盤的合作模式。萬科將憑借在江漢區(qū)深耕多年的市場經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)手武漢金融街打造暢銷產(chǎn)品。

綠城將在今年進(jìn)入代建時(shí)間。伴隨綠城中國操盤的全資或合資地塊進(jìn)入開發(fā)尾聲，綠城管理負(fù)責(zé)代建及營銷的地塊將在今年頻繁亮相。去年底，南湖板塊的綠城桂湖雲(yún)翠以超配的公區(qū)迅速吸引武漢二環(huán)購房者目光。綠城管理代建的石牌嶺項(xiàng)目和經(jīng)開項(xiàng)目同樣具備顛覆區(qū)域樓市的潛質(zhì)。

聯(lián)發(fā)在東西湖萬達(dá)旁代建項(xiàng)目將是聯(lián)發(fā)在武漢開發(fā)的第一個(gè)四代住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)最早將于今年上半年亮相。

趨勢9：

優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)迎來最佳銷售期

武昌濱江的華潤長江天際已經(jīng)在去年底首開熱銷，以低于市場價(jià)值的價(jià)格引發(fā)熱銷，成功引發(fā)豪宅業(yè)主收藏。今年懸念最大的是二七濱江的宸嘉100·嘉佰軒，作為二七濱江南區(qū)唯一在售純新盤，擁有奢華公區(qū)會(huì)所，究竟以什么均價(jià)售罄將是今年武漢酒店式總裁公寓的風(fēng)向標(biāo)。另外恒隆府、新希望·CASA、龍湖清能101等也都擁有極致的資源與服務(wù)體系。

伴隨政策利好疊加，頂級(jí)豪宅（住宅）的遞減，今年將是武漢優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)的最佳銷售期。

與此同時(shí)，受到前期市場因素定價(jià)，以及目前兌現(xiàn)區(qū)域成熟形成的“低價(jià)格、高價(jià)值”交易窗口機(jī)遇，目前武漢一些核心地段優(yōu)秀點(diǎn)位的商鋪也是入手的好時(shí)機(jī)，比如城建天樾的崇仁里、萬科云泊江岸街鋪、萬科錦繡湖山底商、城投金沙府底商等。

趨勢10：

舊改高峰，數(shù)據(jù)背離之年

今年將是武漢舊改高峰之年，計(jì)劃安置還建4萬套。其中漢口中心區(qū)域的楚寶片、利北社區(qū)、皮子街等將加快舊改進(jìn)度。

但對于數(shù)據(jù)需要辯證來看，從全年的新房成交套數(shù)看，大概率會(huì)出現(xiàn)“穩(wěn)中向好”的結(jié)果，其中含有大量的還建安置的成分，意味著通過拆遷進(jìn)入新房市場的散戶較少，市場的流動(dòng)性因此不會(huì)發(fā)揮充分。

另一方面，一些超前計(jì)算的數(shù)據(jù)也需要時(shí)間逐漸消化。

所以，整體數(shù)據(jù)向好的同時(shí)，局部微觀市場或者說中觀市場的真實(shí)反饋不見得很好，特別是一線銷售人員的體感會(huì)與數(shù)據(jù)產(chǎn)生“背離感”。

過去，高層通過發(fā)行專項(xiàng)債，收購保障房作為過渡性政策，無論有關(guān)部門今后將其作為還建房用于安置，還是作為保障性租賃住房用于長租，其房源總量并沒有消化，沒有從根本上實(shí)現(xiàn)“去庫存”。

只有加快拆遷，加快對老舊危房的報(bào)廢處置，才能降低市場上的存量房，也才能從供求關(guān)系上促進(jìn)市場修復(fù)生態(tài)循環(huán)。

當(dāng)然，目前還有兩個(gè)問題值得關(guān)注：

一是今年高層是否會(huì)將利率降低至2字頭。如果實(shí)現(xiàn)這種超低利率，那么持有房產(chǎn)將比持有貨幣劃算，買房將比租房劃算，租金回報(bào)率也將大幅上升，房產(chǎn)的金融屬性將被激活，市場可能會(huì)迎來快速反彈。

二是收入趨勢變化。當(dāng)前的市場與歷史上任何一次樓市低谷都不相同。當(dāng)前廣大家庭普遍面臨負(fù)債高企、收入降低的焦慮。只有普通家庭負(fù)債降低，收入安全且上漲，才會(huì)對消費(fèi)產(chǎn)生熱情。而要提高普通家庭收入，僅僅靠新能源、AI、芯片、衛(wèi)星通信等國家扶持的科技產(chǎn)業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。像武漢這樣的城市，參與到這些新興行業(yè)的人口比例并不高。

所以，當(dāng)我們看到人均GDP增長時(shí)也需要從實(shí)際收入結(jié)構(gòu)來辯證分析。武漢市民的消費(fèi)力靠什么手段來提高？我想肯定不是消費(fèi)券，或者買贈(zèng)優(yōu)惠政策。

另外，改善型消費(fèi)群體是一個(gè)存量數(shù)據(jù)，這些改善群體在去年成交以后，區(qū)域市場上還存有多少存量消費(fèi)者，這也是一個(gè)問題。

所以那些看幾篇會(huì)議新聞就拍腦門說“今年樓市要大漲價(jià)”的言論對于市場也是百害而無一利。

認(rèn)清事實(shí)并不難，難的是放下面子實(shí)事求是。

這個(gè)市場宏觀上不會(huì)有太大想象空間，中觀上正在改變，微觀上諸多方面已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)折。無論是從業(yè)者還是消費(fèi)者，不要把會(huì)議政策當(dāng)靈丹妙藥，也不必太把數(shù)據(jù)當(dāng)回事，各人看準(zhǔn)自己的一畝三分地，有時(shí)候更容易找到最優(yōu)解。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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