馮毅成 近日，河北省張家口市、湖南省衡陽市等多地宣布“取消公攤”，將于近期執(zhí)行。而早在今年4月，廣東省肇慶市就已發(fā)布通知，要按照套內(nèi)面積宣傳銷售。

這些“取消公攤”的政策旨在規(guī)范商品房銷售行為，減少矛盾糾紛，維護(hù)市場公平和消費(fèi)者權(quán)益，此舉被認(rèn)為是樓市幾十年來最大的改變，有望重塑房地產(chǎn)市場的公平、公正和透明。

這引起了全國樓市的廣泛關(guān)注，并有不少網(wǎng)友期待，是否可能在明年大范圍推行“取消公攤”。

但我認(rèn)為，“取消公攤”政策雖好，也是大勢所趨，但到目前為止所提到的“取消公攤”更多是銷售環(huán)節(jié)的一種計(jì)價(jià)算法而已，并不是從政策法規(guī)層面完善規(guī)定以后徹底地根除“公攤”對(duì)購房、住房帶來的不利影響。

目前，全國范圍內(nèi)尚不具備全面迅速推行的條件，對(duì)于“取消公攤”，不能僅僅只從交易門檻、產(chǎn)品設(shè)計(jì)這樣單一維度去審視，而要從政策法規(guī)完善、救市大局、廣大家庭的資產(chǎn)保值、樓市循環(huán)、價(jià)量作用等多個(gè)維度去考慮。

在此基礎(chǔ)上，有幾點(diǎn)關(guān)系需要明確。

1、新規(guī)與舊規(guī)代際產(chǎn)品之間的關(guān)系

當(dāng)前，市場上存在幾種代際產(chǎn)品：

“零公攤”（“取消公攤”）、真四代、“準(zhǔn)四代”、老三代。

在“取消公攤”概念出來之前，市場上只有后面三種。

其中，老三代是對(duì)最傳統(tǒng)、最普遍的商品房產(chǎn)品的一種泛指。

“真四代”實(shí)際上是借鑒新加坡、馬來西亞等局部地區(qū)森林城市形態(tài)下立體開發(fā)理念的一種稱謂，通俗講是把庭院搬到高層建筑的陽臺(tái)、露臺(tái)之上，形成空中庭院。

“準(zhǔn)四代”是在“真四代”基礎(chǔ)上的一種政策妥協(xié)產(chǎn)品，即“真四代”尚不具備在中心城區(qū)大規(guī)模推廣條件，于是在規(guī)劃上允許開發(fā)商通過對(duì)花池、露臺(tái)、過道等優(yōu)化面積，即通常所說的“偷面積”，形成實(shí)得面積上的“買贈(zèng)”。

原本建筑面積100㎡，套內(nèi)75㎡，對(duì)上述空間“贈(zèng)送”15㎡，所以空間實(shí)得率能夠高達(dá)90%，甚至部分區(qū)域已經(jīng)在研究空間實(shí)得率120%—130%的設(shè)計(jì)方案。

這些方案在宣傳上也是主打一個(gè)“零公攤”。

而“取消公攤”后的“零公攤”與“準(zhǔn)四代”“真四代”的空間實(shí)得率有何區(qū)別？以原本建筑面積100㎡、套內(nèi)75㎡、公攤25㎡的產(chǎn)品為例來說明：

“真四代”“準(zhǔn)四代”是在你購買100㎡（套內(nèi)75㎡）的基礎(chǔ)上，通過“贈(zèng)送面積”形式給你15㎡（舉例，并非定額），甚至給你25㎡或更多。

“取消公攤”是在購買環(huán)節(jié)，直接按照75㎡的套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。

當(dāng)然，這里有一個(gè)環(huán)節(jié)需要各地明確，除了按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)外，在購房辦證環(huán)節(jié)是否都按照75㎡登記建筑面積？

嚴(yán)格來說，只有當(dāng)套內(nèi)面積與建筑面積登記一致的情況下，才是真正意義上的取消公攤。

2、“取消公攤”對(duì)舊規(guī)產(chǎn)品可能產(chǎn)生的影響

原本，今年全國多地推出“準(zhǔn)四代”產(chǎn)品就是一個(gè)政策妥協(xié)之后的產(chǎn)品方案，是為了幫助用戶增加實(shí)得面積所推出的臨時(shí)性、過渡性、實(shí)驗(yàn)性的規(guī)劃政策，實(shí)際上起到的作用是“加量不加價(jià)”，以防止價(jià)格進(jìn)一步下跌。

如果全國大面積出現(xiàn)“取消公攤”的產(chǎn)品，那么在新房市場里，就不得不出現(xiàn)一個(gè)基本矛盾：“零公攤”與有公攤?cè)绾蜗嗵帲吭诳臻g實(shí)得率上先天不足的“準(zhǔn)四代”就不得不在價(jià)格上相應(yīng)做出優(yōu)惠方案來保證競爭優(yōu)勢。

所以，就不得不審視“取消公攤”政策的短期目的和長遠(yuǎn)目的分別是什么？

我認(rèn)為，短期目的是主管單位激發(fā)那些原本就有購房需求的潛在消費(fèi)者的購買意愿，增加對(duì)產(chǎn)品的信心，激活局部的、階段性的市場交易熱度，是一種交易門檻上的寬松政策。

而長遠(yuǎn)目的則是通過產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)改革整體提升生活品質(zhì)，是一種在規(guī)劃層面的深層次改革。

既然短期目的是為了激活消費(fèi)，而全國多地已經(jīng)在今年推出了“準(zhǔn)四代”產(chǎn)品，那么短期之內(nèi)就不太可能再在當(dāng)?shù)赝瞥?ldquo;取消公攤”的交易政策，否則政策之間會(huì)形成撞車，同時(shí)會(huì)對(duì)市場造成多個(gè)層面的不利影響。

在“零公攤”和有公攤兩種產(chǎn)品并存的階段里，前者擁有契稅、裝修費(fèi)、能耗費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等使用成本更低的顯著優(yōu)勢。

從長遠(yuǎn)來看，全面取消公攤是大勢所趨，而根據(jù)建筑面積計(jì)算而來的使用成本，最終的變化也不會(huì)太大，這僅僅只是一個(gè)計(jì)價(jià)方式（面積）的變化而已，相關(guān)費(fèi)用收取方后期可能會(huì)對(duì)單價(jià)進(jìn)行調(diào)整。

像常年在全國新房市場表現(xiàn)突出的某二線城市，今年是推出“準(zhǔn)四代”和“真四代”的元年，我預(yù)計(jì)短期之內(nèi)不會(huì)發(fā)布“取消公攤”的政策，起碼從實(shí)際需求來看，暫時(shí)沒有這個(gè)必要，而從實(shí)際利益來看，也并不有利。

3、新房與舊房之間的關(guān)系

新房不斷降低公攤，增加實(shí)得面積，那么直接受到?jīng)_擊的就是老規(guī)劃下的二手房，同樣是100㎡的房子，新規(guī)下的新房實(shí)得面積是100㎡，老規(guī)劃下的面積是公攤25%，實(shí)得面積75㎡，這意味著僅僅是實(shí)得面積上的差距就迫使二手房要降價(jià)25%才有可能成功出售。

特別是持房家庭，在貸款壓力之下，房屋貶值會(huì)帶來更大的家庭資產(chǎn)貶值。這部分群體的利益是關(guān)乎到民生的巨大利益。

長遠(yuǎn)來看，零公攤確實(shí)是大勢所趨，但這并不意味著短期之內(nèi)會(huì)迅速全面取消。

對(duì)于無房一族中的大多數(shù)人而言，只需要以一個(gè)相對(duì)的門檻價(jià)錢買到房子就行，但這不意味著一定要把所有利益都放在新房的規(guī)劃建造端口，而應(yīng)該考慮整體風(fēng)險(xiǎn)與利益的平衡。

4、二手房出售的計(jì)價(jià)方式問題

目前，市面上“取消公攤”的城市主要是針對(duì)新房銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行的政策規(guī)定，那么在銷售二手房時(shí)，究竟如何計(jì)算面積？是按照建筑面積計(jì)價(jià)，還是按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)？

在弄清計(jì)價(jià)方式之前，尚不能輕易斷定這些價(jià)格的漲跌方向。但有一點(diǎn)可以肯定的是，如果“取消公攤”新規(guī)下的新房是按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，而老規(guī)下的二手房仍然按照包含公攤的建筑面積計(jì)價(jià)，那么這將是二手房出售環(huán)節(jié)的重大不利因素，這種被動(dòng)局面將順勢傳導(dǎo)至老規(guī)之下的新房市場，包括老三代、“準(zhǔn)四代”乃至“真四代”。

5、物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)品質(zhì)矛盾

取消公攤對(duì)物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)質(zhì)量會(huì)帶來一些麻煩。

這里大致可分為兩種情況，一是在交易環(huán)節(jié)只按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，實(shí)際上在房產(chǎn)證上登記的建筑面積仍然包括公攤面積；二是徹底取消公攤，即房產(chǎn)證上的建筑面積和套內(nèi)面積一樣。

但不管是哪一種情況，都會(huì)對(duì)后期物業(yè)收費(fèi)計(jì)價(jià)方式帶來困擾。

如果是第一種情況，那么物業(yè)公司仍然按照包含公攤的建筑面積來收費(fèi)，也會(huì)加大與業(yè)主的溝通成本，并可能造成關(guān)系緊張。

如果是第一種情況，那么物業(yè)收費(fèi)大概率會(huì)對(duì)應(yīng)漲價(jià)，因?yàn)樾^(qū)的總體服務(wù)成本是不會(huì)因?yàn)樘變?nèi)面積的改變而減少的。

原來建筑面積100平米的房子，每平米每月3元，也就是每一戶要交300元物業(yè)費(fèi)?，F(xiàn)在去掉公攤，只有80平米，每月只用交240元，每月少交60元，每年少交720元，如果小區(qū)有1000戶，那么就是整體少交72萬元。

我們以武漢豪宅板塊的兩個(gè)樓盤為例，新希望D10和華潤武漢瑞府都是武漢目前頂級(jí)豪宅盤，公區(qū)面積裝修豪華，且維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)非常高，有大量的水景、名貴植物、奢華裝修等，而目前暫定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是3.84元/㎡。

客觀而言，如果交房以后長期按照目前所呈現(xiàn)的服務(wù)效果來看，3.84元/㎡的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是較低的，或者說，物業(yè)公司在這套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下給出的服務(wù)顯得非常有誠意。要知道，附近某豪宅在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)差距并不大的情況下，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是6.5元/㎡（這是在物業(yè)費(fèi)新規(guī)之前通過的方案標(biāo)準(zhǔn)）。

所以，“取消公攤”發(fā)生在武漢這種地方就會(huì)帶來物業(yè)矛盾的激化。因?yàn)榍皟蓚€(gè)豪宅的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)是目前行業(yè)的上限，如果“取消公攤”，帶來整體可收的物業(yè)費(fèi)下降，那么留給開發(fā)商的路只有兩條：

一是主動(dòng)降低服務(wù)品質(zhì)以保證正常運(yùn)營，二是在設(shè)計(jì)建造小區(qū)的源頭上就主動(dòng)拉低小區(qū)檔次，以保證后期服務(wù)成本整體不需要太高。但無論是走哪條路，最終受損失的還是業(yè)主。

所以，物業(yè)費(fèi)相應(yīng)漲價(jià)是一種對(duì)沖損失的策略方案，但這又涉及兩個(gè)問題，一是現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上限可能會(huì)被突破，政策是否允許？這方面在制定“取消公攤”政策時(shí)就要充分考慮政策整體的協(xié)調(diào)性。

此前我就講過，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不是越高越好，也不是越低越好，而是與小區(qū)對(duì)應(yīng)需求標(biāo)準(zhǔn)適配最好。當(dāng)然，對(duì)于廣大的中低檔次小區(qū)（物業(yè)服務(wù)評(píng)級(jí)在1級(jí)—3級(jí)），特別是物業(yè)收費(fèi)本就存在較大“水分”的小區(qū)，那么通過“取消公攤”來變相降低物業(yè)費(fèi)是非常不錯(cuò)的形式。

6、公共面積的權(quán)益問題

這里還有一個(gè)核心問題值得關(guān)注。

公攤通俗講就是樓房產(chǎn)權(quán)人共同所有的公用部分的建筑面積。如果今后“取消公攤”，業(yè)主只購買套內(nèi)面積，那么所謂的公共面積權(quán)益到底歸誰所有？這其中就包括公共區(qū)域的使用權(quán)、經(jīng)營所得的收益權(quán)等。

這些都需要在政策法規(guī)層面明確。

7、結(jié)束語

全國多地樓市正在探底企穩(wěn)，包括去化周期、價(jià)量水平等部分中觀指標(biāo)都在好轉(zhuǎn)，所以此時(shí)并不宜急于跟風(fēng)推出“零公攤”。

推出零公攤的房子，并不會(huì)直接帶來樓市復(fù)蘇，或者大范圍拉動(dòng)原本沒有購房需求的人群入市，它只能讓本來就有購房需求的人群買到設(shè)計(jì)更優(yōu)、門檻更低的房源。而與此同時(shí)，會(huì)使得持有老規(guī)劃房源的人群更加恐慌資產(chǎn)貶值。

也就是說，短期內(nèi)全面推出“零公攤”房源只會(huì)對(duì)局部市場產(chǎn)生階段性、擠壓式的流動(dòng)性，而對(duì)于救市的大局正向影響不會(huì)太明顯。

當(dāng)前，很多新房、二手房的房價(jià)已經(jīng)非常低廉，購房門檻也是史上最低，對(duì)于確有購房需求的群體而言，完全可以在新房市場的諸多特價(jià)房源中尋找入市機(jī)會(huì)，或者在海量的二手房源中挑選合適的機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，“零公攤”是大勢所趨，最終將會(huì)全面推行，而本文要分析和討論的重點(diǎn)是，“零公攤”政策需要因城施策，按照階段需求從大局利益（大多數(shù)人的利益）去慎重考慮。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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