楊光華 過(guò)去一個(gè)月，武漢六成豪宅“0”成交或1套成交，超過(guò)10套的豪宅僅三家。

2月份，武漢豪宅市場(chǎng)探底。

4萬(wàn)+豪宅網(wǎng)簽42套，創(chuàng)近4年最低值。

監(jiān)控的55個(gè)豪宅項(xiàng)目里，零成交項(xiàng)目19個(gè)，1套成交項(xiàng)目14個(gè)。

1-2月份，武漢成交146套4萬(wàn)+豪宅，與同期新房成交量7904套相比，

占比約2%，相對(duì)平穩(wěn)（2023年4萬(wàn)+豪宅，約占武漢新房總成交量的2.6%）。

3月份開(kāi)始，武漢豪宅市場(chǎng)還有“小陽(yáng)春”？

該來(lái)的，總會(huì)來(lái)！

01

2月份，武漢豪宅出現(xiàn)“零取證”。

4個(gè)豪宅老項(xiàng)目，臨時(shí)調(diào)高備案均價(jià)，每平米上漲3000-4000元，主要是戶型結(jié)構(gòu)、尾盤(pán)等因素。

與此同時(shí)，也有3萬(wàn)+豪宅下調(diào)價(jià)格，降價(jià)求流量，少數(shù)滑入2.5-2.8萬(wàn)改善住宅行列。

2月份，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定。

查詢最近4年，武漢4萬(wàn)+豪宅1-2月網(wǎng)簽量（如下圖），今年1-2月創(chuàng)新低。

春節(jié)假期、凍雨等惡劣天氣、產(chǎn)品供應(yīng)“斷檔”等原因，導(dǎo)致今年2月份豪宅業(yè)績(jī)下滑。

與普宅市場(chǎng)一樣遇冷，武漢豪宅并未走出獨(dú)立行情，但單盤(pán)優(yōu)秀的有建發(fā)朗玥、武漢長(zhǎng)江中心、武漢潤(rùn)府、龍湖御湖境等，持續(xù)領(lǐng)先。

02

2月份，武漢S級(jí)豪宅榜上，

武漢長(zhǎng)江中心與華發(fā)外灘薈，并列榜首。

二七濱江板塊內(nèi)，中信泰富國(guó)際金融城、新希望D10天元、保利天珺與綠城武漢黃浦灣，笑傲江湖。

2月份，武漢E級(jí)豪宅榜上，

建發(fā)朗玥，單月12套，位居榜首。

該盤(pán)的單月業(yè)績(jī)，超過(guò)同榜其他項(xiàng)目業(yè)績(jī)總和。

2月份，武漢C級(jí)豪宅榜上，

武漢江城府、武漢潤(rùn)府、龍湖御湖境，是榜上三強(qiáng)。

前10強(qiáng)的入場(chǎng)門(mén)檻，降為2套。1月份為6套。

03

3月份，武漢豪宅有沒(méi)有“小陽(yáng)春”？

這與新盤(pán)、新品供應(yīng)規(guī)模與速度有關(guān)。

從幾宗新地塊項(xiàng)目分析，這些新項(xiàng)目的戶均面積115-140平之間。

從嚴(yán)格意義上，這些項(xiàng)目雖然地處核心地段，但并不算豪宅，最多是改善住宅。面積180平米以上大平層，更是豪宅標(biāo)配條件之一。

由于豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些新盤(pán)為現(xiàn)金流，產(chǎn)品定位率先降級(jí)，戶型偏改善，而非豪宅。

春暖花開(kāi)，憋了兩個(gè)月的豪宅市場(chǎng)，3月起集中爆發(fā)。

3月份起，商務(wù)大平層、湖景別墅等豪宅產(chǎn)品，將提供更多新選擇。武漢長(zhǎng)江天地、武漢三鎮(zhèn)中心等，將加推新品。武昌內(nèi)環(huán)濱江、武昌灣、華中金融城與沙湖、漢口內(nèi)環(huán)等豪宅板塊將崛起。

未來(lái)幾個(gè)月，建議留意招商地產(chǎn)的華中金融城項(xiàng)目、中海在中北路項(xiàng)目。從2024年武漢土地供應(yīng)看，江岸、武昌等核心地段優(yōu)質(zhì)地塊將入市，為武漢豪宅新盤(pán)帶來(lái)新面孔。

最近兩年，武漢豪宅市場(chǎng)上，瑞安、綠城、宸嘉、新希望、華潤(rùn)置地、建發(fā)、香港置地等，堅(jiān)持產(chǎn)品與客戶至上，頂豪單價(jià)從8.5萬(wàn)/平，直逼10萬(wàn)/平。

未來(lái)，建議武漢豪宅開(kāi)發(fā)商多推出“以舊換新”等豪宅置換措施，堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新，培育生活方式，造可以長(zhǎng)住的豪宅。

［后記］

1月，很冷。2月，更冷。3月，可期。

一季度，武漢豪宅的“小陽(yáng)春”，全部押注在3月份。等全國(guó)L會(huì)結(jié)束后，武漢財(cái)富人群將率先行動(dòng)。

上海、深圳、香港等一線城市，近期出臺(tái)買房新政，將虹吸武漢等二線城市的財(cái)富人群。

對(duì)他們來(lái)說(shuō)，二線城市賺錢(qián)，到一線城市買房。這對(duì)武漢來(lái)說(shuō)，特別是頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，并非好消息。

與此同時(shí)，武漢“財(cái)富金字塔”的中間人群，因?yàn)槌掷m(xù)降息與投資渠道窄，為追求穩(wěn)定的財(cái)富，加速將現(xiàn)金變成優(yōu)質(zhì)豪宅資產(chǎn)。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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