夏磊 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，總量基本平衡，但結(jié)構(gòu)性供給不足。供需只有維持動(dòng)態(tài)匹配，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能穩(wěn)健向新模式過渡，逐步走向高質(zhì)量發(fā)展。

總體上看，今年的土地供給與2024年商品房需求存在缺口，亟需盤活存量。

預(yù)計(jì)2024年存在1.4億平方米供給缺口。今年前十個(gè)月，全國(guó)土地成交規(guī)劃建面為7.6億平方米，僅為去年全年的45.4%，同比下降29%，連續(xù)兩年土地供應(yīng)大幅下滑，市場(chǎng)新增供給明顯不足。據(jù)我們測(cè)算，預(yù)計(jì)今年土地成交規(guī)劃建面為10.5億平方米，假設(shè)新增供地全部正常節(jié)奏開發(fā)的情況下，相較于2024年11.9億平方米的商品房需求，存在1.4億平方米的供給缺口。

市場(chǎng)有大量庫(kù)存項(xiàng)目等待盤活。據(jù)我們測(cè)算，2023年前10月，全國(guó)狹義庫(kù)存，即商品房待售面積6.5億平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)19%，預(yù)計(jì)去化周期6.5個(gè)月。廣義和更廣義庫(kù)存總量一直處于高位，并有攀升趨勢(shì)。截至10月，廣義庫(kù)存，即已開工未售的面積42.6億平方米，去化周期較2022年底增長(zhǎng)7.5個(gè)月，達(dá)到42.8個(gè)月；更廣義庫(kù)存，即含待開發(fā)土地的未售面積51.1億平方米，去化周期較2022年底增長(zhǎng)8.9個(gè)月，達(dá)到51.5個(gè)月。

結(jié)構(gòu)分化，2024年不同能級(jí)城市商品房供給存在差異。

預(yù)計(jì)一線新增土地供應(yīng)與2024年商品房需求存在2692萬(wàn)平方米缺口，需積極盤活存量項(xiàng)目、加快新盤入市。銷售供給比例，即當(dāng)年度商品房銷售面積/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需關(guān)系，一線城市近5年該比例為114%，說(shuō)明土地供給總量一直小于商品房需求。此外，還存在土地供應(yīng)郊區(qū)化，供給結(jié)構(gòu)錯(cuò)位的問題，改善需求未得到充分滿足。今年前十個(gè)月，一線城市土地成交規(guī)劃建面2270萬(wàn)平方米，占全國(guó)比例為3.0%。我們測(cè)算今年一線城市土地成交建面在3131萬(wàn)平左右，假設(shè)100%會(huì)被正常開發(fā)形成有效可售供應(yīng)，與2024年全年商品房銷售5823萬(wàn)平方米的預(yù)測(cè)值相比，將有2692萬(wàn)平方米缺口要靠存量項(xiàng)目供給。隨城中村改造項(xiàng)目推進(jìn)，預(yù)計(jì)土地供給在量和結(jié)構(gòu)方面均可得到補(bǔ)足。

預(yù)計(jì)二線新增土地供應(yīng)與2024年商品房供給存在1.5億平方米缺口，盤活存量土地很重要。1-10月二線城市土地成交規(guī)劃建面1.8億平，占全國(guó)比例為23.7%，據(jù)我們測(cè)算，預(yù)計(jì)今年全年二線城市土地成交建面在2.5億平方米左右，假設(shè)100%形成有效可售供應(yīng)，對(duì)應(yīng)明年2.5億平方米的商品房供給。預(yù)計(jì)2024年商品房銷售4億平方米，新增供給與未來(lái)需求存在1.5億平方米缺口。近5年銷售供給比例為84%，需要盤活存量土地支持供給。城中村改造有助于推動(dòng)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，其進(jìn)程也將顯著影響未來(lái)土地供應(yīng)。

預(yù)計(jì)三四線新增土地供應(yīng)多于2024年商品房所需供給，仍面臨供給過剩風(fēng)險(xiǎn)。1-10月三四線城市土地成交建面5.4億平方米，占全國(guó)比例為70.9%，我們測(cè)算今年三四線城市土地成交建面在7.4億平左右。假設(shè)這些土地100%形成有效可售供應(yīng)，預(yù)計(jì)2024年全年住宅銷售7.3億平方米，2023年土地供應(yīng)多于2024年商品房所需供給1546萬(wàn)平方米。市場(chǎng)疲軟面臨供給過剩風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市庫(kù)存處于高位，近五年的銷售供給比例為61%。短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒仍濃厚，新增土地供給適當(dāng)縮減，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，三四線未來(lái)市場(chǎng)重點(diǎn)仍應(yīng)放在保交付、消化存量供給及盤活存量土地。

城中村改造推進(jìn)節(jié)奏是影響2024年供給的關(guān)鍵變量。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步步入改善時(shí)代，但現(xiàn)有庫(kù)存中大建設(shè)時(shí)代的產(chǎn)品無(wú)法匹配改善需求，出現(xiàn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。隨著城中村改造推進(jìn)，配合土地拍賣取消地價(jià)限制等政策出臺(tái)，未來(lái)商品住房將回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，達(dá)成穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目的。據(jù)我們測(cè)算，預(yù)計(jì)城中村改造將在2024年通過改造地塊新建商品房，提供7695萬(wàn)平方米商品房供給，其中一線城市供給846萬(wàn)平方米，二線城市6848萬(wàn)平方米。核心土地資源再次開發(fā)利用，補(bǔ)足供給缺口，使城市間供求不匹配、城市內(nèi)部土地供應(yīng)區(qū)位錯(cuò)配問題得到解決，增加改善供給，順應(yīng)居民的改善需求。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)超預(yù)期下行，導(dǎo)致土地成交、商品房銷售不及預(yù)期；政策不及預(yù)期；測(cè)算結(jié)果不能反映市場(chǎng)全貌，存在預(yù)測(cè)偏差；歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性受限，導(dǎo)致依據(jù)同期數(shù)據(jù)進(jìn)行的計(jì)算存在偏差；數(shù)據(jù)可得性受限，部分?jǐn)?shù)據(jù)口徑不是完全一致，斟酌比對(duì)使用。

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證券研究報(bào)告：《2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走-供給篇》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2023年12月21日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)海證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：夏磊

SAC編號(hào)：S0350521090004

夏磊 國(guó)海證券股份有限公司 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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