楊光華 現(xiàn)在，樓市這么慘，地產(chǎn)公司暴雷，房?jī)r(jià)都在跌，二手房也賣(mài)不出去。

你還敢說(shuō)，房?jī)r(jià)要漲。

物極必反。這里，我告訴你房?jī)r(jià)的未來(lái)。

先說(shuō)結(jié)論，房?jī)r(jià)上漲，不是普漲，而是有區(qū)域、有類(lèi)別的漲。

一是，不是所有城市都漲，而是指一線(xiàn)城市與像武漢這樣的核心二線(xiàn)城市。

那些三四五線(xiàn)線(xiàn)城市與小縣城，已沒(méi)有機(jī)會(huì)。

二是，不是所有房子都漲。

郊區(qū)的房子、新區(qū)的房子，以及中心城區(qū)的10年以上房齡“老破小”，很難再漲。

郊區(qū)與新區(qū)漲不動(dòng)，是因?yàn)檎疅o(wú)力再擴(kuò)張，核心資源留在中心城區(qū)。

老的二手房，就是持續(xù)貶值的過(guò)氣資產(chǎn)。找到接盤(pán)俠，能拋就拋，該置換更優(yōu)質(zhì)的中心資產(chǎn)。

再說(shuō)我看到的兩個(gè)前兆。

第一個(gè)是超大特大城市的城中村改造。

今年以來(lái)，國(guó)家加速推進(jìn)城中村改造，速度非?？?。

各種會(huì)議、細(xì)則，詳細(xì)解釋了改什么，怎么改。

一些原本不拆、拆不動(dòng)的城中村，可能在這波浪潮中被拆除。

拆遷之后的凈地、改善住房需求，將間接帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

同時(shí)，此舉為地方帶來(lái)財(cái)政與稅收。這是此前10年城中村改造所驗(yàn)證過(guò)的規(guī)律。

武漢屬于全國(guó)八個(gè)超大城市之一，也必然從中受益。

第二個(gè)是取消土地限價(jià)。

這個(gè)規(guī)定，表面上是對(duì)土地市場(chǎng)的政策，與買(mǎi)房沒(méi)有直接聯(lián)系。

這條政策之前，是控制高地價(jià)，達(dá)到控制高房?jī)r(jià)的目的。如今，價(jià)高者得，高地價(jià)之后，就是核心區(qū)域的高房?jī)r(jià)。

像武漢這樣的城市，在內(nèi)環(huán)再出3萬(wàn)+地塊。一批批老城區(qū)的地王，將變相拉動(dòng)這些核心區(qū)域房?jī)r(jià)。很多價(jià)格大跌的中心城區(qū)，房?jī)r(jià)預(yù)期就差幾塊高價(jià)地。

如果把這兩條前兆，放在一起看。

大拆遷、高地價(jià)，將引發(fā)核心城市、核心地段的高房?jī)r(jià)。

準(zhǔn)確地說(shuō)，像武漢這樣的核心城市、核心地段的豪宅、高端改善住宅，不再有備案價(jià)格限制，房?jī)r(jià)持續(xù)走高。

如今的政策，越來(lái)越清晰：讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，讓保障回歸保障。有錢(qián)人買(mǎi)豪宅，沒(méi)錢(qián)人住保障房，不要每天指望房?jī)r(jià)大跌。

如今的房?jī)r(jià)很透明，大家都能算出一個(gè)新盤(pán)的合理價(jià)格：地價(jià)、建安成本、資金成本、利潤(rùn)等。什么價(jià)格，是合理價(jià)格，真跌假摔，一清二楚。

前三季度，國(guó)家經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，拖后腿的是房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)投資、土地出讓、新房成交均下跌。

當(dāng)取消限購(gòu)等政策效果衰減時(shí)，政府如果想短期拉高房地產(chǎn)行業(yè)，可以做的動(dòng)作，遠(yuǎn)不局限于上述兩大前兆。房地產(chǎn)行業(yè)在四季度拉上去后，全年經(jīng)濟(jì)就有大回升。

超過(guò)3年以上的市場(chǎng)盤(pán)整，即將結(jié)束。新周期，即將開(kāi)始。從1-3年的短周期看，這兩大前兆也暗示了上述城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)。不要被眼前的跌跌不休所迷住雙眼，而要看見(jiàn)大多數(shù)看不到的未來(lái)。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）觀(guān)點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

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