夏磊 在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造是在中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。城中村改造，有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu),是一項復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，也是群眾的迫切需要，是一件難而正確的事。

本輪城中村改造立足實際，更強調(diào)發(fā)展的質(zhì)量與效益，與上次棚改顯著不同。

一是聚焦核心城市。本輪城中村改造率先從21個超大特大城市開展，七普統(tǒng)計21城的常住人口總數(shù)達2.9億，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產(chǎn)投資、土地出讓金占全國比重分別為22.1%、37.7%、37.5%、34.4%，2022年GDP總量是全國的32%。如果加上14個I型大城市，35城常住總?cè)丝谶_4億，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產(chǎn)投資、土地出讓金分別占全國的32.8%、50.3%、50.3%、48.4%，2022年GDP總量是全國的43.3%。

二是有針對性調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。當前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，總體供需基本平衡，但存在結(jié)構(gòu)性問題，一二線城市房地產(chǎn)的主要問題是核心區(qū)域土地供給不足。本次城中村改造通過盤活核心區(qū)域中的城中村土地，在核心區(qū)位增加土地供給，達到平衡供需結(jié)構(gòu)的目的。

三是政策機制更完善。在資金上，全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌改造資金，既可按市場化原則提供商業(yè)銀行貸款，又可將城中村改造項目納入專項債券支持范圍，同時鼓勵民間資本參與，未來政策性資金也可能進入；在土地和規(guī)劃上，實行凈地出讓，各市可根據(jù)實際情況靈活出臺地方性法規(guī)，創(chuàng)新存量土地使用方式。

總體而言，本輪城中村改造是堅定不移走高質(zhì)量發(fā)展之路的具體實踐，既注重民生福祉，又能彌補城市建設(shè)發(fā)展短板。

城中村改造的經(jīng)濟意義值得重視。

第一大經(jīng)濟意義是改善民生，實現(xiàn)人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展。當前城中村"臟亂差"的現(xiàn)實，與人民"住好房"需求相背離。第一，建筑老舊，存在安全隱患。城中村存在較多年久失修建筑，房屋逐漸破損老化，同時私搭亂建、擅自加層等違法改擴建現(xiàn)象嚴重，不滿足基本的建設(shè)標準。還存在分布高密、電路老化、私拉亂接、物品堆放占用疏散通道和安全出口等問題，留下用電和消防隱患。第二，住房基礎(chǔ)設(shè)施不完善，居住條件差。由于建筑規(guī)劃缺乏監(jiān)督指引，房屋成套率低，缺少水電燃氣等基礎(chǔ)設(shè)施配套，存在道路狹窄、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場所等問題導(dǎo)致居住環(huán)境差。第三，缺乏公共服務(wù)配套。城中村位于城市建成區(qū)內(nèi)，但未被城市公共服務(wù)覆蓋。大量青年人、新市民居住于此，為城市發(fā)展做出自己的貢獻，卻無法享受城市發(fā)展帶來的紅利。

城中村改造是實現(xiàn)居民"住好房"的高效路徑。一是改造老舊房屋，提升居住安全性。城中村自建房往往缺乏專業(yè)設(shè)計和安全規(guī)范，抗災(zāi)害能力低，針對存在嚴重安全隱患的城中村房屋，可拆除新建；針對失養(yǎng)失修失管、居民改造意愿強烈的房屋，可進行經(jīng)常性整治，防范風(fēng)險隱患，提升居住條件。二是完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升居住舒適性。為城中村居民補齊水電燃氣等基礎(chǔ)設(shè)施配套短板，提高住房成套率，進行市政設(shè)施更新、推進無障礙和"適老化"改造、打造戶外活動場地等便民設(shè)施。三是增設(shè)公共服務(wù)配套，提升居民生活便利性。城中村改造可重新對城中村區(qū)域進行規(guī)劃設(shè)計，增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施配套。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中公共服務(wù)設(shè)施控制千人指標，設(shè)置教育、醫(yī)療、文體、商業(yè)等配套，為居民打造 "十五分鐘生活圈"，滿足居民的生活需求。

第二大經(jīng)濟意義是形成有效需求，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。城中村改造拉動內(nèi)需主要涉及四大方向：新建商品房銷售和投資，包括為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業(yè)主非定向再置業(yè)、改造地塊騰退后供應(yīng)的新建商品房、騰退后新增保障性住房；住房租賃消費，供給端有村民將富余的安置房出租，需求側(cè)有異地安置期間村民階段性過渡租賃和原有租戶再租賃；房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的消費和投資，帶動建筑業(yè)、機械工業(yè)、電器機械、電子及通信設(shè)備制造業(yè)等房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)；配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，包括教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施，公共交通、水電氣熱、污水垃圾處理等城市基礎(chǔ)設(shè)施。

預(yù)計5年改造周期內(nèi)，樂觀情形下21城累計拉動住宅銷量9.7億平方米、占全國住宅總需求量的17.0%；謹慎情形下拉動2.8億平方米、占比4.9%。如果按照房地產(chǎn)銷售面積比例將范圍擴大到含I型城市的35城，預(yù)計樂觀、謹慎情形下改造期內(nèi)累計拉動商品住宅銷售面積分別為14.4、4.2億平，分別占全國商品住宅需求總量的25.3%、7.3%。

預(yù)計5年改造周期內(nèi)，21城在樂觀、謹慎情形下共計拉動固定資產(chǎn)投資規(guī)模分別為11.6、4.2萬億元。如果按照房地產(chǎn)投資比例將范圍擴大到含I型城市的35城，樂觀、謹慎情形下改造期內(nèi)累計拉動固定資產(chǎn)投資規(guī)模分別為15.5、5.7萬億元。

第三大經(jīng)濟意義在于補齊城市建設(shè)治理短板，促進城市高質(zhì)量發(fā)展。從城市規(guī)模看，《"十四五"新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，積極破解"大城市病"，推動超大特大城市瘦身健體。我國過去許多中心城市進行"攤大餅"式的發(fā)展，城鎮(zhèn)化不徹底，過度追求擴張，導(dǎo)致交通、人口、生態(tài)環(huán)境等方面問題突出。從城市管理效率看，城中村的用地性質(zhì)主要為集體土地，長期游離于城市規(guī)劃之外，村民、村集體自發(fā)推進經(jīng)營粗放、用地不規(guī)范，甚至出現(xiàn)違法建筑狀況，城市整體空間規(guī)劃割裂、管理效率低，導(dǎo)致發(fā)展不均衡、質(zhì)量不高。從城市功能看，好的城市風(fēng)貌應(yīng)該是職住平衡、有完備的產(chǎn)業(yè)配套，能解決部分居住區(qū)就業(yè)。但當前城中村大多是簡單的雜亂居住區(qū)，產(chǎn)業(yè)缺失或老化，亟待升級。

城中村改造是促進城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。第一，引導(dǎo)城市集約化發(fā)展。通過城中村改造，完善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使城市的發(fā)展模式由追求"大而全而散"轉(zhuǎn)向追求"特而強而優(yōu)"，從而約束城市規(guī)模。第二，提高城市管理效率。通過對土地性質(zhì)重新規(guī)劃，使城中村納入城市發(fā)展規(guī)劃，提高土地資源的利用效率，推動城市公共資源向更加緊湊、高效的方向發(fā)展。第三，植入產(chǎn)業(yè)。以城中村改造為契機，結(jié)合城中村自身情況，發(fā)展合適產(chǎn)業(yè)。對無產(chǎn)業(yè)型城中村，依據(jù)城中村自身資源建立合適產(chǎn)業(yè)；針對產(chǎn)業(yè)型城中村，進行產(chǎn)業(yè)升級。因地制宜利用資源優(yōu)勢發(fā)展先進產(chǎn)業(yè)，帶動經(jīng)濟發(fā)展。第四，促進城市可持續(xù)發(fā)展。騰挪核心區(qū)地塊，選擇優(yōu)質(zhì)合作單位綜合評價出讓或帶設(shè)計方案出讓。通過引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)或城中村原有產(chǎn)業(yè)升級，帶動就業(yè)與周邊物業(yè)價值提升，增加持續(xù)性利稅收入。

第四大經(jīng)濟意義是調(diào)整供需格局，推動房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。經(jīng)過多年發(fā)展，城市核心區(qū)可供地塊銳減，尤其是一二線城市，缺乏核心區(qū)土地供應(yīng)。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區(qū)住宅用地供應(yīng)十分稀缺，土地供應(yīng)郊區(qū)化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區(qū)，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區(qū)的土地重新釋放供應(yīng)出來，在此基礎(chǔ)上，建造功能齊全的現(xiàn)代化建筑，滿足多方需求。

城中村改造不僅調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，更是真正意義上的房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。一是釋放核心城市優(yōu)質(zhì)土地資源。城市核心區(qū)土地的使用價值遠超城郊土地，屬于優(yōu)質(zhì)地段，經(jīng)過多年發(fā)展這部分土地已所剩無幾。將原本占用城市核心區(qū)的建筑拆除或修繕，增加城市核心區(qū)的土地供應(yīng)，能有效改善城區(qū)土地供應(yīng)不足的問題。二是增加城區(qū)改善型商品房供應(yīng)，順應(yīng)改善需求向核心區(qū)回流的趨勢。當前，購房者回歸理性，更注重通勤時間等與日常工作生活密切相關(guān)的居住功能屬性，其購房需求逐步回歸城市核心區(qū)。城中村改造所釋放的地塊，有助于增加改善型住房的供應(yīng)。三是增加租賃供給，實現(xiàn)職住平衡。城市核心區(qū)住房供不應(yīng)求，使得其房價、租金皆居高不下，給年輕人、外來人口造成了生活壓力。將城中村占用的土地騰挪出來，在此基礎(chǔ)上建造容積率高的建筑，增加租賃住房數(shù)量，有利于滿足城市凈流入人口的需求，降低通勤成本為城市發(fā)展吸納更多人才。

風(fēng)險提示：對房地產(chǎn)政策解讀偏差；數(shù)據(jù)可得性受限，部分數(shù)據(jù)口徑不完全一致，斟酌比對使用；測算預(yù)設(shè)條件局限性導(dǎo)致與現(xiàn)實情況偏差；政策落地不及預(yù)期等風(fēng)險。

證券研究報告：《城中村改造的四大經(jīng)濟意義》

對外發(fā)布時間：2023年8月27日

發(fā)布機構(gòu)：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編號：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經(jīng)濟學(xué)家 觀點新媒體專欄作者

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