馮毅成 市場勝于雄辯，任何一個決策都有它適用的環(huán)境窗口期。今年的博鰲房地產論壇上，我重點關注的是現(xiàn)房銷售。

過去幾年，每逢有人在網(wǎng)上提倡“現(xiàn)房銷售”，我是不認可的。房地產的大政方針，從來不會只為了房企或者只為了消費者去制定，任何調控的目的都是為了讓具體行業(yè)更加穩(wěn)定健康發(fā)展。

所以，過去幾年每逢有人談推廣現(xiàn)房銷售試點，其實并沒有很成熟的應用環(huán)境?？梢约僭O，如果過去幾年大規(guī)模實行現(xiàn)房銷售，和短期內用“三道紅線”給大規(guī)模企業(yè)斷供是一樣的傷害。

而今天我們再提“現(xiàn)房銷售”是因為房地產市場在這幾年逐年降溫降速后，已經(jīng)逐漸遠離了“三高模式”，預售制的積極作用已經(jīng)大幅下降，不少項目公司的樓盤已經(jīng)賣成了準現(xiàn)房。

而即便是具體樓盤通過賣房獲得的預售款，也基本被有關部門嚴格監(jiān)管在資金賬戶，無法抽調給集團其他公司“供血”。

所以，“現(xiàn)房銷售”與“預售制”的博弈，已經(jīng)出現(xiàn)了一個階段性的臨界點。這就是我們在當下討論擴大現(xiàn)房銷售試點的一個基本應用環(huán)境。

當前擴大現(xiàn)房銷售試點，不僅符合政府、開發(fā)商、購房者等市場主要組成方面的廣泛利益，而且在操作層面具有很強的執(zhí)行力。

預售制是內地從香港引進的，但在過去相當長的一段時間內，從執(zhí)行層面兩者還是有一些區(qū)別。按照邏輯連貫的要求，其實是應該在本段對兩者不同做對比，但為了傳播上的便利，這里就不展開了。

房地產業(yè)在過去快速發(fā)展的若干年內，總體呈現(xiàn)單邊上漲行情，在預售制下，開發(fā)商普遍依靠“三高模式”（高杠桿、高負債、高周轉）快速擴張。

過去如果突然對預售制按下暫停鍵，和“三道紅線”的停貸作用是類似的。而“三道紅線”、三年疫情以及外部環(huán)境的急劇變化，使得房地產業(yè)被按下了強制減速鍵，短期發(fā)生了深遠的變化。

可以說，過去的房地產時代已經(jīng)結束，并且這種局面幾乎不可逆轉。而這就是預售制逐步轉向現(xiàn)房銷售的開始。

我們可以通過這幾年的市場反應來看看現(xiàn)房銷售環(huán)境的基礎條件成熟情況。

首先是過去兩年開發(fā)商普遍遭遇現(xiàn)金流風險，導致一些工地停工、交付逾期或是交付質量存在問題。

其次是一些開發(fā)商應對市場下行，主動改變游戲規(guī)則，從預售制改為現(xiàn)房銷售，即等到樓房竣工備案再為購房者辦理貸款和網(wǎng)簽，甚至還有“保價協(xié)議”，將風險控制到最小。

經(jīng)過行業(yè)降溫減速以后，一方面是不少城市不少樓盤已經(jīng)賣成了準現(xiàn)房，價量齊跌。另一方面是開發(fā)商對房地產市場的未來預期轉弱，拿地意愿大幅降低。同時，每個地方的有關部門不斷優(yōu)化與加強對在售在建工地的專用資金賬戶監(jiān)管，大幅降低了同一家集團不同公司之間的資金流動。

所以，在以上種種既成事實下，預售制下的產物“三高模式”已經(jīng)大幅降低了積極意義，存在的重要性已經(jīng)大不如前。

在存量困守的樓市局面下，指望通過一次“大放水”或者“一刀切”的大招來救市不太符合當前樓市乃至宏觀經(jīng)濟的全局利益，除非迫不得已。

因此，從因城施策的角度積極建議，地方有關部門完全可以順勢而為。既然存量困守，不少樓盤已經(jīng)滯銷成了準現(xiàn)房，并且開發(fā)商在主動打出“現(xiàn)房銷售”的一整套策略促銷，那么完全有條件以相關部門牽頭擴大現(xiàn)房銷售試點。

比如說，有關部門可以對已經(jīng)形成準現(xiàn)房銷售的樓盤從財務安全、質量安全等方面嚴格評估，并且評選出綜合成績較優(yōu)的“綠色名單”。這份“綠色名單”可以用于各地房交會及相關渠道上宣傳。

此舉既能夠進一步體現(xiàn)出有關部門的服務意識，又能夠幫一些品質過硬的樓盤背書，同時，還能夠因此提升購房者參與樓市的信心，和對政府與企業(yè)的信任。

此舉符合政府、企業(yè)、消費者的廣泛利益，是共贏之舉。

實際上，這個觀點我早在2022年博鰲房地產論壇期間的稿件中已經(jīng)發(fā)表過。而從目前的實際行情來看，擴大現(xiàn)房銷售試點的積極意義與可行性都在不斷加大。

下面我們看看全國已經(jīng)實行現(xiàn)房銷售的城市的情況。相關數(shù)據(jù)顯示，目前昆明樓市在售的樓盤中，有80%以上至少是現(xiàn)房或準現(xiàn)房狀態(tài)，有些甚至是早已實現(xiàn)全現(xiàn)房開盤。并且隨著施工進度的推進，現(xiàn)房、準現(xiàn)房樓盤數(shù)量還在持續(xù)增加。

有權威機構統(tǒng)計（2023年上半年數(shù)據(jù)），昆明銷售額排名前50的樓盤中，已有超八成項目為現(xiàn)房或準現(xiàn)房銷售。相較往年，昆明房地產市場上現(xiàn)房、準現(xiàn)房樓盤占主流的情況，在今年變得尤為突出。

以下是今年以來部分單位對現(xiàn)房銷售的表態(tài)。

2月8日國務院主管的《經(jīng)濟日報》在第6版頭條位置的發(fā)文提出：

1.主管部門明確提及現(xiàn)房銷售，表明未來，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現(xiàn)房銷售或將成為大勢所趨。

2.當前，推進商品房預售制逐步向現(xiàn)房銷售過渡的時機進一步成熟。近年來一些城市對于現(xiàn)房銷售多有探索，積累了經(jīng)驗。

3.我國商品房總體短缺的時代已基本結束。房地產市場發(fā)展從“有沒有”向“好不好”轉變。房地產開發(fā)企業(yè)“三高”模式的弊端日益顯現(xiàn)，難以為繼。房地產行業(yè)降“三高”的需要，使得商品房預售制改革箭在弦上。

4.現(xiàn)房銷售有利于保護消費者權益。

今年2月23日財政部原部長樓繼偉：

房地產最終要過渡到取消“預售制”。

今年6月，住建部部長倪虹指出：

改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

以上表態(tài)反映出了兩個核心，一是房地產業(yè)從預售制走向現(xiàn)房銷售的總體趨勢勢在必行。二是進入到現(xiàn)房銷售需要一個過程過渡，要根據(jù)每個城市當?shù)氐膶嶋H情況來“總體操盤”。但如本文所提倡的，適時擴大現(xiàn)房銷售試點也是箭在弦上，市場會推動這些動作的早日實現(xiàn)。

如本文開頭所說，市場勝于雄辯，決策適用環(huán)境的窗口期已經(jīng)到來。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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