馮毅成 “‘金融十六條’已出，樓市將反轉(zhuǎn)”、“樓市已經(jīng)觸底反彈”、“2500億放水，市場不會(huì)再跌了”、“‘金融十六條’比‘2008年四萬億救市’政策更猛”……

面對(duì)近期這些急功近利的輿論，哪怕是從業(yè)多年的地產(chǎn)人，如果沒有稍微豐富的思維邏輯和較強(qiáng)的理論功底都會(huì)被這些分析迷惑帶偏。

為了方便閱讀，在展開正文之前我先給出本文核心觀點(diǎn)：

一、“金融十六條”的首要目的是保交樓，次要目的是紓困企業(yè)與修復(fù)全國金融政策。對(duì)于目前已經(jīng)瀕危的房企來說有意義但作用有限。

二、這是央行、銀保監(jiān)會(huì)帶頭的示范作用與信心傳遞，但后續(xù)需要盡快落實(shí)政策，提高金融系統(tǒng)行政效率，加快“搶救”行動(dòng)。

三、目前房地產(chǎn)業(yè)的循環(huán)仍然嚴(yán)重受阻，房企普遍存在資金緊張或困難，這種局面短期內(nèi)很難發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

四、“金融十六條”只是定位表態(tài)的“開胃菜”，陸續(xù)還有系列政策補(bǔ)丁出臺(tái)。

五、“2500億無息貸款”是用于保交樓，2000億的發(fā)債是用于企業(yè)發(fā)債。以上數(shù)據(jù)相較于紓困企業(yè)的實(shí)際困難規(guī)模來說還不夠。今年的救市預(yù)算額度已幾乎見底，預(yù)計(jì)明年會(huì)新增且提高。

六、救市政策沒有觸底，樓市短期內(nèi)也很難實(shí)質(zhì)性回暖。

七、樓市短期很難徹底反轉(zhuǎn)，除非疫情消散，居民收入提高且樓市出現(xiàn)賺錢效應(yīng)，比如發(fā)起新一輪的貨幣化棚改等，但操作難度與副作用較大。

示范作用大于實(shí)際力度

“金融十六條”實(shí)際上是央行、銀保監(jiān)會(huì)帶頭表態(tài)，對(duì)全國金融系統(tǒng)以往政策的一次糾偏，其政策首要目的是保交樓，次要目的是紓困企業(yè)與修復(fù)行業(yè)循環(huán)的金融政策。

這是一次較為全面的糾偏政策，也是在全國范圍內(nèi)一次重要表態(tài)，其傳遞出來的信心非常重要。但僅靠一次會(huì)議，一份政策很難達(dá)到預(yù)期。如果這份政策在今年上半年就出臺(tái)效果會(huì)更好。

如防疫政策一樣，金融政策需要在制定以后加強(qiáng)對(duì)全國各級(jí)部門執(zhí)行力度、執(zhí)行效率、執(zhí)行效果的監(jiān)管。

相關(guān)融資發(fā)債和保交樓資金都需要很長的落實(shí)流程。另外，因?yàn)楦鱾€(gè)地方監(jiān)管資金，單個(gè)樓盤的銷售款很難回流到房企總部，這就使得房企在不同城市、不同項(xiàng)目的經(jīng)營上出現(xiàn)不同程度的資金緊張。

為何央企、國企甚至是“三道紅線”指標(biāo)相對(duì)優(yōu)秀的龍頭房企也會(huì)帶頭降價(jià)促銷？很大一部分原因就是應(yīng)對(duì)這種困難。企業(yè)指標(biāo)優(yōu)秀不暴雷并不代表具體樓盤項(xiàng)目經(jīng)營情況良好且資金充足。

因此，對(duì)困難企業(yè)的貸款、“保交樓”專項(xiàng)資金等，應(yīng)該盡快執(zhí)行到位。“金融十六條”只是開端，預(yù)計(jì)接下來特別是明年初，在救市額度預(yù)算充足的情況下，會(huì)有更大力度和更加細(xì)化的政策出臺(tái)。

目前已經(jīng)出臺(tái)的“金融十六條”政策，更像是一份指導(dǎo)性的會(huì)議文件，諸多細(xì)則，執(zhí)行辦法都需要細(xì)化落實(shí)。

政策尚未見底，陸續(xù)還有新政

從目前已經(jīng)出臺(tái)的政策和重要的高層表態(tài)來看，短期房地產(chǎn)政策的主旋律“仍是保交樓”，將支持竣工面積增速持續(xù)修復(fù)。

而實(shí)際上，單靠政府的力量去解救困難企業(yè)，促使停工樓盤全面復(fù)工并交付是非常困難的。

只有讓困難企業(yè)自身恢復(fù)造血功能，能夠在短期內(nèi)通過多種渠道以安全健康的方式獲取足夠的資金，恢復(fù)企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，才能促使更大范圍的“保交樓”。

目前出臺(tái)“2500無息貸款”是用于保交樓，2000億的發(fā)債是給困難企業(yè)發(fā)債。以上數(shù)據(jù)相較于遇險(xiǎn)企業(yè)的實(shí)際困難來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

據(jù)去年的一份財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國內(nèi)30家房企的負(fù)債規(guī)模共計(jì)約68800億元，其中恒大負(fù)債規(guī)模為2萬億。因此，上述兩項(xiàng)總和4500億對(duì)于6.88萬億來說僅僅只是一個(gè)零頭。即使加上此前研究和正在執(zhí)行的房地產(chǎn)基金、棚改專項(xiàng)債等，兩者數(shù)據(jù)差距也較大。

而值得一提的是，諸多報(bào)道中的房企負(fù)債都是經(jīng)過房企美化后的負(fù)債，實(shí)際上房企拖欠媒體、活動(dòng)公司、相關(guān)渠道方等相關(guān)供應(yīng)方的合作款也是一筆不小的數(shù)字。

而這些供應(yīng)方的背后也是大量從業(yè)者和諸多個(gè)家庭，從保民生的角度來看，這些風(fēng)險(xiǎn)同樣值得重視。

市場的困難還得靠市場造血解決，將救市場、救企業(yè)與“保交樓”并重，就是最大程度的保民生。

可以肯定的是，“金融十六條”不是樓市救市政策的最后招數(shù)，后續(xù)到明年還將陸續(xù)有政策出臺(tái)，直到達(dá)到“三穩(wěn)”效果才會(huì)告一段落。

次生災(zāi)害仍將高發(fā)，市場反轉(zhuǎn)仍需時(shí)間

前文分析過，即使是在“三道紅線”綠檔的房企開發(fā)的具體樓盤項(xiàng)目也面臨不同程度的資金緊張。整個(gè)市場下行壓力較大，二手房割肉難賣，新房“跳水降價(jià)”促銷，價(jià)格體系已經(jīng)嚴(yán)重錯(cuò)亂，信心嚴(yán)重受挫。

相比牛市，如今持有房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在上升。不僅是老的房貸利率產(chǎn)生的利息較多，而且房產(chǎn)本身的估值不升不降會(huì)造成家庭財(cái)富嚴(yán)重縮水。

相比之下，還房貸不如交房租來得實(shí)惠，即從住房成本角度計(jì)算，租房比貸款買房更實(shí)惠。

購房者面對(duì)促銷，越是降價(jià)越不敢買。另一方面，新房降價(jià)促銷會(huì)造成房企嚴(yán)重失血，大概率會(huì)影響后期開發(fā)品質(zhì)與交付時(shí)間。

而只要市場存在企業(yè)暴雷、工地停工、交付質(zhì)量差、跳水降價(jià)等負(fù)面消息就會(huì)刺痛整個(gè)市場神經(jīng)，進(jìn)一步挫傷信心。上述諸多利弊與政策方向的預(yù)判在此前《2022樓市研判》系列文章中基本已經(jīng)論斷。

可以預(yù)見，2023年的市場很難反轉(zhuǎn)，除非迫不得已使用“救命大招”貨幣化棚改。當(dāng)然，這是萬不得已的措施，帶有諸多弊端，操作難度較大。

今年以來，高層堅(jiān)持“房住不炒”與“三穩(wěn)”原則，出臺(tái)了一系列救市政策，產(chǎn)生了積極正面的意義。

然而，市場修復(fù)需要一個(gè)過程，不可能靠一兩份文件、政策徹底反轉(zhuǎn)。在這個(gè)修復(fù)過程中，有三點(diǎn)重要的調(diào)控工作：

在這個(gè)修復(fù)過程中，有三點(diǎn)重要的調(diào)控工作：一是完善制度與政策，高效化解循環(huán)上的困難；二是改變供求關(guān)系，讓供求相對(duì)趨于平衡；三是為風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)打上補(bǔ)丁。

換句話說，除非樓市普遍出現(xiàn)賺錢效應(yīng)，即“開發(fā)商拿地可以賺錢，購房者買房可以升值”，否則市場很難恢復(fù)信心。

而最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，只有疫情不再反復(fù)發(fā)生，居民收入穩(wěn)定提高，購買力恢復(fù)的大背景下討論購買意愿與購買預(yù)期才有意義。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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