馮毅成 2月8日晚，央視《新聞聯(lián)播》在頭條用5分鐘報(bào)道了新一輪的新基建，其中重點(diǎn)報(bào)道了兩個(gè)典型：

廣東省今年基建計(jì)劃投資4993億元，占全省總投資55.5%。上海市提出今年將適度超前開(kāi)展基建投資。

廣東是我國(guó)GDP第一的強(qiáng)省，上海是我國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，這兩個(gè)地區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。央視濃墨重彩地報(bào)道，傳遞出高層今年“快跑進(jìn)場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)，打開(kāi)局面”的決心。

事實(shí)上，在春節(jié)前，高層各部門(mén)已經(jīng)為穩(wěn)定市場(chǎng)而頻頻發(fā)出信號(hào)。為了方便閱讀，這里先給出本文核心觀點(diǎn)：

第一，樓市大概率將迎來(lái)明顯的寬松政策，上半年樓市出現(xiàn)暖陽(yáng)，下半年召開(kāi)五年一度的重大會(huì)議，主基調(diào)是維穩(wěn)。

第二，這是一場(chǎng)以“穩(wěn)定市場(chǎng)（救市）”為出發(fā)點(diǎn)的政策紅利帶來(lái)的暖陽(yáng)，但暖陽(yáng)不應(yīng)該被解讀為“大牛”。

第三，應(yīng)該理解為，今年的樓市行情是對(duì)去年超跌之后的修復(fù)，是價(jià)格向價(jià)值的回歸行情。指望暖陽(yáng)帶來(lái)炒作投機(jī)空間不切實(shí)際。

第四，合理自住者尤其是剛需購(gòu)房者要在能力范圍內(nèi)緊盯入手機(jī)會(huì)。

第五，今年樓市整體處于修復(fù)期，短期內(nèi)不少房企仍面臨美元債務(wù)到期償還的壓力，部分企業(yè)不可避免地曝出財(cái)務(wù)方面負(fù)面消息。但瑕不掩瑜，不會(huì)動(dòng)搖樓市根本。

春節(jié)前高層頻發(fā)信號(hào)

春節(jié)之下，高層頻頻發(fā)出重要信號(hào)，奠定了今年樓市環(huán)境基調(diào)。

1月19日，李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院全體會(huì)議，討論擬提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的政府工作報(bào)告。他指出：

“加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，明顯加大宏觀政策實(shí)施力度，推出更多有利于提振有效需求、加強(qiáng)供給保障、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的實(shí)招硬招。”

1月20日深夜，住建部網(wǎng)站發(fā)布消息，當(dāng)天全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議提出：“充分釋放居民住房需求。”

這是自2021年9月28日央行提出“兩個(gè)維護(hù)”以來(lái)，中央政府層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策表述的最大轉(zhuǎn)向。很多地方政府和部門(mén)對(duì)這一政策轉(zhuǎn)向，還沒(méi)有充分消化和理解。

2月1日（大年初一），國(guó)家發(fā)改委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆發(fā)表署名文章警告：“慎重出臺(tái)有收縮效應(yīng)的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前。”

那么，如何讓這一場(chǎng)救市決心轉(zhuǎn)化為實(shí)招硬招？央行已在春節(jié)前率先開(kāi)啟救市模式：降準(zhǔn)、降息。

基本可以確定，今年全年的貨幣和信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將較為寬松。樓市將迎來(lái)近三年來(lái)政策環(huán)境最寬松的一年。

我們必須要清醒地認(rèn)識(shí)到，樓市出現(xiàn)的短期波動(dòng)（短期超跌）是由以下主要方面導(dǎo)致：

1、金融措施踩踏，尤其是部分機(jī)構(gòu)對(duì)房企專(zhuān)項(xiàng)資金的監(jiān)管?chē)?yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)使企業(yè)短期承壓；

2、貸款難、監(jiān)管?chē)?yán)、債務(wù)緊三重壓力下，迫使房企為周轉(zhuǎn)資金而以?xún)r(jià)換量；

3、極少數(shù)典型房企巨頭暴雷，給行業(yè)帶來(lái)史無(wú)前例的負(fù)面影響，主要沖擊市場(chǎng)信心；

4、信心受挫后的一些購(gòu)房者選擇持幣觀望；

5、疫情的不確定性和房企外債的不斷到期輪番打擊市場(chǎng)信心……

實(shí)際上樓市的主要問(wèn)題是行業(yè)的循環(huán)受阻。所以去年年底的政治局會(huì)議討論樓市的意見(jiàn)落腳點(diǎn)是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”（詳見(jiàn)《2022樓市研判2》）。

樓市波動(dòng)的主要問(wèn)題是金融措施踩踏帶來(lái)市場(chǎng)信心受挫，而不是供求關(guān)系帶來(lái)的行業(yè)健康問(wèn)題。

市場(chǎng)供需兩端暫時(shí)沒(méi)有發(fā)生徹底改變，大房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位沒(méi)有發(fā)生改變（詳見(jiàn)《2022樓市研判1》）。主管部門(mén)對(duì)于該行業(yè)從頂層設(shè)計(jì)上的規(guī)劃與實(shí)操中的管控沒(méi)有出現(xiàn)重大偏差。因此一般消費(fèi)者不必過(guò)分驚慌。

打個(gè)形象的比喻，這就像一個(gè)喝水的人，突然加大了喝水量，并且把冷水換成了冰水，結(jié)果短期出現(xiàn)了腹瀉、感冒、發(fā)燒等癥狀。

但這些癥狀一般不至于致死，如果想要恢復(fù)健康，需要短期內(nèi)控制飲食和調(diào)養(yǎng)身體。但這并不意味著監(jiān)護(hù)人會(huì)允許他重蹈覆轍地瘋狂。

宏觀新政的可能方向

2022年樓市新政何時(shí)出臺(tái)？會(huì)在哪些方面出臺(tái)具體政策？

新年復(fù)工伊始，以高層目前“跑步進(jìn)場(chǎng)”穩(wěn)定市場(chǎng)的決心來(lái)看，最快會(huì)在本月下半月或三月份出現(xiàn)極強(qiáng)的放寬信號(hào)，并且從全年來(lái)看這樣的動(dòng)作是連續(xù)性的。“因城施策”依舊是主流方案，即不同城市根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌枨笾贫ň唧w措施。比如限價(jià)、限購(gòu)、限售等都是地方行為。

而涉及到金融端的業(yè)務(wù)如貸款利率、貸款額度、首付比例等都屬于全國(guó)統(tǒng)一管理，即使個(gè)別地方打破常規(guī)，降低首付門(mén)檻，也需要地方向上層審批同意才能執(zhí)行。具體來(lái)看執(zhí)行層面，我認(rèn)為應(yīng)該是在交易兩端重點(diǎn)突破：

即對(duì)購(gòu)買(mǎi)端的個(gè)人住房按揭貸款加大支持，如降低貸款利率，提高該項(xiàng)貸款總額，精簡(jiǎn)放款審批流程。

而對(duì)售賣(mài)端（企業(yè)端）加大企業(yè)貸款總額，降低貸款利率，降低專(zhuān)項(xiàng)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)等，從而緩解去年出現(xiàn)的“金融措施踩踏”給企業(yè)帶來(lái)的壓力。

浙江省著名房產(chǎn)研究和評(píng)論專(zhuān)家、浙報(bào)傳播地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為：

過(guò)去幾年中，地方政府所承擔(dān)的房?jī)r(jià)上漲壓力已經(jīng)大為緩解。況且，除極少數(shù)城市以外，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)（指真實(shí)房?jī)r(jià)）已很難上漲。與過(guò)去幾年地方政府頻繁調(diào)控相比，新的一年中，地方政府的責(zé)任更多在于穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)。

除一線(xiàn)和少數(shù)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市以外，大部分城市解除限購(gòu)、限價(jià)、限售政策，完全可以期待和預(yù)期。甚至在同一個(gè)城市中，不同物業(yè)類(lèi)型就有可能實(shí)行不同的政策，比如，商品房繼續(xù)限購(gòu)的同時(shí)，二手房可以松動(dòng)限購(gòu)等。甚至不排除全國(guó)繼續(xù)降息、降低首付比例的可能性。

另外，各城市為了穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)需求，推出各種各樣的吸引人才、吸引人口、穩(wěn)定人口增長(zhǎng)等鼓勵(lì)性和獎(jiǎng)勵(lì)性住房政策，也都可以期待。

具體城市新政的預(yù)判

對(duì)于武漢樓市，我的看法如下（以下數(shù)據(jù)來(lái)源于武漢市房管局官網(wǎng)）：

近些年，武漢基本保持在全國(guó)年度商品房銷(xiāo)售套數(shù)冠軍或前三的位置，市場(chǎng)活躍度與吸引力非常高。

從基本面來(lái)說(shuō)，武漢樓市整體的數(shù)據(jù)健康，從“三穩(wěn)”宗旨看，沒(méi)有必要“傷筋動(dòng)骨”做出巨大調(diào)整。除非數(shù)據(jù)出現(xiàn)重大波動(dòng)，否則武漢放開(kāi)限購(gòu)，給每個(gè)家庭發(fā)放購(gòu)買(mǎi)“第三套房”的資格可能性不大。

2021年武漢市銷(xiāo)售新建商品住房（70年產(chǎn)權(quán)新房）約20.3萬(wàn)套，基本接近近幾年武漢同項(xiàng)數(shù)據(jù)平均值，屬正常水平。但庫(kù)存量（已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房）達(dá)到歷史峰值。從2018年到2021年該數(shù)據(jù)依次為：15.28萬(wàn)套、16.81萬(wàn)套、17.56萬(wàn)套、19.49萬(wàn)套。

去年的數(shù)據(jù)明顯反映出“主城熱、遠(yuǎn)城冷”的格局，主要庫(kù)存集中在三環(huán)外的非光谷地區(qū)。（注：從樓市專(zhuān)業(yè)角度一般將三環(huán)內(nèi)和光谷納入主城范圍考慮）。

非光谷的遠(yuǎn)城區(qū)主要為產(chǎn)業(yè)分布地，以及因產(chǎn)業(yè)隨遷落戶(hù)的購(gòu)房者，以剛需購(gòu)房為主。而三環(huán)內(nèi)以改善購(gòu)房為主。從去庫(kù)存的方向，乃至從市場(chǎng)交易的便利度考慮，可以對(duì)三環(huán)外非光谷的遠(yuǎn)城區(qū)針對(duì)性地給出促進(jìn)剛需購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

比如“社保6個(gè)月”可以適當(dāng)降低期限？首套房首付三成是否可以根據(jù)物業(yè)類(lèi)型或產(chǎn)品面積等劃分，降低為兩成？首套房的利息和相關(guān)交易稅費(fèi)是否還可以降低？

而針對(duì)主城區(qū)內(nèi)主要存在的改善購(gòu)房需求的痛點(diǎn)，是否可以針對(duì)性地將二套房首付比例降低？比如國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是首付四成起，而地方原執(zhí)行的是小面積首付五成起，大面積首付七成起。如果地方執(zhí)行國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)，或者國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)降低，無(wú)疑將促進(jìn)一般家庭的改善進(jìn)程。

比如，當(dāng)前一套總價(jià)1000萬(wàn)的大平層豪宅，如果按照二套房購(gòu)買(mǎi)，首付需要700萬(wàn)起步，如果將首付比例統(tǒng)一貼合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)四成，那么只需要400萬(wàn)起步，整個(gè)換房過(guò)程會(huì)更加順暢。

只要從具體放貸評(píng)估規(guī)則上嚴(yán)格評(píng)估個(gè)人還款能力，適度下調(diào)首付比例，降低放貸利息，以及對(duì)其換房過(guò)程中可能涉及的二手房（原來(lái)舊房）交易放款精簡(jiǎn)流程，那么整個(gè)市場(chǎng)的改善需求將被釋放，符合“充分釋放居民住房需求”的指導(dǎo)精神。

遠(yuǎn)城區(qū)新建商品住房的大量庫(kù)存以及價(jià)格滯漲，將釋放主城區(qū)核心資產(chǎn)更多合理漲價(jià)空間（以城市新房均價(jià)計(jì)算）。如可以鼓勵(lì)中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格向價(jià)值回歸，從而帶動(dòng)新房與二手房的循環(huán)，促進(jìn)遠(yuǎn)城區(qū)與主城區(qū)價(jià)值鏈的有序流動(dòng)。

另外，從促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)的角度看，對(duì)于房企拿地門(mén)檻以及建設(shè)、銷(xiāo)售過(guò)程中的監(jiān)管也可能出現(xiàn)寬松政策。

給購(gòu)房者的幾點(diǎn)建議

第一，剛需購(gòu)房者要量力而為，從方便工作與生活的角度出發(fā)抓緊市場(chǎng)機(jī)遇入手。

第二，改善型購(gòu)房者要拋掉投機(jī)與投機(jī)等不切實(shí)際的想法，從定向改善的具體需求（小換大、舊換新、遠(yuǎn)換近等）購(gòu)房。

第三，購(gòu)房不應(yīng)過(guò)分關(guān)注降價(jià)促銷(xiāo)手段以及帶來(lái)的蠅頭小利，而應(yīng)該更加重視交付安全與房屋質(zhì)量（房企品牌口碑與財(cái)務(wù)情況），更加重視居住體驗(yàn)（考慮未來(lái)家庭人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的生活需求）。

第四，遠(yuǎn)離老破小。

第五，另外，當(dāng)樓市已經(jīng)進(jìn)入結(jié)束房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代，普通購(gòu)房者應(yīng)該更加仔細(xì)地計(jì)劃家庭收支，摒棄人云亦云的炒房思維，認(rèn)真制定還款計(jì)劃，避免斷供風(fēng)險(xiǎn)。

第六，買(mǎi)房不可能不留遺憾，立足當(dāng)下，服務(wù)人生進(jìn)程就是上策。

第七，沒(méi)有人比你更了解自身的需求，沒(méi)有人能夠給出一套完美的建議。學(xué)會(huì)一套樓市思維比每天關(guān)注碎片化樓市信息要高效實(shí)用得多。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

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