“居民看清樓市調(diào)整成因，更有利于精準(zhǔn)決策買房”。

馮毅成 本輪樓市波動的主要原因并非供大于求引起（詳見前文《2022樓市研判1》），而是樓市遭到“措施踩踏”后行業(yè)循環(huán)出現(xiàn)問題。

12月6日，中共中央政治局會議在分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作時決定，要“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。這句話落腳點正好是“良性循環(huán)”。

同天，中國人民銀行發(fā)聲，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這將直接促進(jìn)商業(yè)銀行釋放更多資金流入實體經(jīng)濟(jì)，將間接提升占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)超40%的“泛房地產(chǎn)業(yè)”循環(huán)活力。樓市階段性的轉(zhuǎn)折信號已經(jīng)出現(xiàn)：高層同天發(fā)出兩大信號，將在這一輪樓市調(diào)整中起到關(guān)鍵性的作用，預(yù)計市場將企穩(wěn)回暖，恢復(fù)到行業(yè)正常水平。

（高層會議直擊癥結(jié)）

12月6日召開的政治局會議是分析和研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，為全年經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)。值得注意的是，會議涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容全文只有一句話：

“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

這里沒有提“房住不炒”，也沒有提“樓市調(diào)控”，而是提到“滿足合理住房需求”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

浙江省著名房產(chǎn)研究和評論專家、浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，這是相關(guān)定調(diào)中“6年來最溫和的表述”。

對會議內(nèi)容，我們可以從以下三層含義理解：

第一層是提出出發(fā)點，要圍繞“滿足合理住房需求”進(jìn)行工作。什么是合理住房需求？現(xiàn)行多年的限購政策已經(jīng)給出答案，即以家庭為單位購買兩套住房。第一套是剛需住房，第二套是改善住房。

第二層是提出途徑，用“滿足合理住房需求”帶動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。這里的意思非常明確，以投機(jī)炒房為目的的購房需求是不可能帶動行業(yè)健康發(fā)展的。

第三層是狀態(tài)界定，“健康發(fā)展”的重要指標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

本輪樓市的波動并非供求關(guān)系的改變導(dǎo)致，而是樓市的循環(huán)受阻。從大的方面來看，之前的困難基本可以概括為三大循環(huán)遇到一定的阻礙。

第一大循環(huán)：消費端準(zhǔn)備資金或騰挪“房票”遇阻：如：

購房者在購買新房申請房貸時審批時間拉長，審批額度收緊；購房者為騰挪“房票”欲賣二手房變得困難，主要原因和購買端申請房貸門檻提高有關(guān)（全款買房者畢竟是少數(shù)）。

第二大循環(huán)：企業(yè)端資金鏈緊張。如：

“三道紅線”出臺一周年之際，房地產(chǎn)企業(yè)受到了嚴(yán)格的“去泡沫，降杠桿”影響，致使不少企業(yè)現(xiàn)金流緊張。銀行提高企業(yè)貸的門檻，甚至讓一些企業(yè)無款可貸，徹底斷絕“借新還舊”的道路。

另一方面，銀行提高監(jiān)管賬戶“凍結(jié)”資金比例，使得企業(yè)新房市場的銷售款短期可自由支配資金減少，部分企業(yè)甚至沒有“可自由支配的銷售款”。

打個比方，就像李四欠A銀行5000元，希望找B銀行借5000元還到A銀行，之后再找A銀行或者C銀行借錢還給B銀行，以此反復(fù)。但銀行堵住了這條路后，李四準(zhǔn)備從10000元月薪中拿出5000元還銀行，剩下的3000元交保險費，2000元過生活。但李四發(fā)現(xiàn)這個月的保險費從3000元提高到了4000元，于是李四開始捉襟見肘，擺在他面前最好的解決辦法就是通過加班獲得更多工資。

第三大循環(huán)：消費端的購買困難傳導(dǎo)到企業(yè)端銷售回款困難。

綜上所述，我們可以清晰地看到，整個樓市的三大循環(huán)受阻很重要的原因除疫情對經(jīng)濟(jì)的影響外，在于這輪房地產(chǎn)“去泡沫，降杠桿”過程中，行業(yè)的資金面快速收緊。尤其是以金融機(jī)構(gòu)為主的社會多方面對房地產(chǎn)企業(yè)制定和執(zhí)行措施過程中發(fā)生了“措施踩踏”，讓部分監(jiān)管顯得略嚴(yán)，步伐、力度略超過實際所需，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在短期內(nèi)加劇緊張。

當(dāng)然，在消費端尤其是二手房買賣環(huán)節(jié)，以及新建商品住房的二套房貸款過程也出現(xiàn)了不同程度的門檻提高或操作難度加大。政治局會議的定調(diào)落腳點在“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)”可以說是直擊當(dāng)前市場癥結(jié)。

（本輪樓市修復(fù)性時間表）

事實上，高層對本輪樓市的修復(fù)動作早就開始：

9月24日，央行召開今年第三季度例會，首次提到要“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益”。

10月20日，金融界論壇上，劉鶴表示“房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。

10月21日，國新辦舉行三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會會上提到“保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”。

10月27日，《經(jīng)濟(jì)日報》文章稱，房地產(chǎn)政策將重點在防風(fēng)險、保剛需、重保障、調(diào)分配等方面持續(xù)發(fā)力。

10月20日，貝殼研究院發(fā)布的房貸利率簡報顯示，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的90個城市10月份主流首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點。

（增強(qiáng)流動性，樓市企穩(wěn)回暖在即）

政治局會議召開的同天，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約1.2萬億元。

所謂降準(zhǔn)，是指降低存款準(zhǔn)備金。通俗來說，商業(yè)銀行將存款的一定比例央行保管作為存款準(zhǔn)備金。

打個比方，原來商業(yè)銀行賬戶上有100元存款，需要上交20%給央行保管，現(xiàn)在規(guī)定下降到19.5%，那么商業(yè)銀行就在原有的基礎(chǔ)上就多出了0.5元的額度可以放貸。市場上流動的錢比原來更多了。

雖然央行在當(dāng)天“答記者問”環(huán)節(jié)給出的解釋是這些錢將流入實體行業(yè)、中小微企業(yè)，但我們根據(jù)常識可以知道，有兩個方面基本可以確定：

第一，降準(zhǔn)的“暖風(fēng)”將傳導(dǎo)到銀行對房地產(chǎn)企業(yè)和消費者。

根據(jù)高層會議精神，要做到“兩個維護(hù)”“滿足合理住房需求”“促進(jìn)市場健康和良性循環(huán)”，那么原來“調(diào)整力度過猛”的措施勢必得以緩和，原來提升過高的門檻勢必降低。

比如商業(yè)銀行在對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批上靈活且緩和，對房地產(chǎn)銷售款的監(jiān)管比例相應(yīng)降低，對兩套和兩套房以內(nèi)的購房者申請貸款的門檻降低。

第二，“泛房地產(chǎn)”占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)超40%（含建筑業(yè)、設(shè)計、裝修等行業(yè)），其中包含大量的中小微實體經(jīng)濟(jì)。本次降準(zhǔn)面向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，面向中小微企業(yè)，將惠及這些企業(yè)。

緩解了中小微企業(yè)的經(jīng)營資金壓力，也將變相釋放企業(yè)主的個人“安全資金”，短期內(nèi)擁有更多可自由支配資金，促進(jìn)市場活力的提升。

所以我們可以推斷，政治局和央行本次發(fā)出的兩大信號，是針對當(dāng)前市場癥結(jié)給出的有力有效力量。

未來，樓市在成交價量上將企穩(wěn)回暖。這兩大信號的發(fā)出，是本輪樓市波動的轉(zhuǎn)折點。

我認(rèn)為“兩個維護(hù)”的提出，是本輪樓市行情修復(fù)的開始，而12月6日“促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)”和降準(zhǔn)兩大信號是樓市轉(zhuǎn)折的標(biāo)志，將加快樓市修復(fù)速度。

（結(jié)束語）

但值得注意的是，鑒于明年還要召開五年一度的重大會議，在該會議之前樓市應(yīng)該處于從企穩(wěn)修復(fù)到正常健康水平的階段，出現(xiàn)大牛市的概率不大。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)正心誠意，摒棄原來那套靠“信息不對稱”快速賣房的思維，與購房者一同正視行業(yè)問題，剖析行業(yè)困難，找準(zhǔn)需求，找對出路，避免因誤判造成重大損失。

同時，也避免購房者后期維權(quán)，對企業(yè)的品牌形象和資金安全造成不必要的威脅。

對于購房者而言，應(yīng)當(dāng)重視當(dāng)前市場的幾個機(jī)遇：

第一，房價下跌比房價上漲帶來的問題更多更大，國家對于房地產(chǎn)市場的“三穩(wěn)”（即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）長效機(jī)制不會變。購房者應(yīng)當(dāng)對市場價格體系保持樂觀與合理的期望。

第二，市場的合理自住購買需求將得以保護(hù)，無論是剛需住房，還是改善住房（包括直接購買新房和先賣掉舊房再買新房）。之前出現(xiàn)的購房貸款門檻問題，將逐步得以緩解。

第三，市場的購房需求和購買力并沒有在本輪市場波動中受到本質(zhì)性的改變，該買還得買，應(yīng)看準(zhǔn)后趁早買。近年來，武漢每年新建商品住房的成交量大概在20萬套，這就是武漢樓市真實合理的需求量。

第四，良好區(qū)位上優(yōu)質(zhì)的房源是不可再生資源，購房者應(yīng)該按需盡早選擇好房。買房時不應(yīng)過分關(guān)注短期價格變化，畢竟居住價值才是房屋的長期且根本價值。

另外，不應(yīng)太關(guān)注“銷冠”“地王”等排名噱頭，對于一個家庭而言，這些面上的數(shù)據(jù)沒有太多的參考必要。

無論是100萬的剛需還是1000萬的改善，對于購房家庭而言都是人生幸福進(jìn)程中的重大決策，一定要盡量避免碎片化信息帶來的干擾，借助更加具有公信力的數(shù)據(jù)和更加專業(yè)的理論形成一套符合自身需求的買房邏輯。

馮毅成樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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