楊光華 周末時，幾個朋友催我寫寫這次土拍。

我說，再等等，等光谷地王出來后再寫。

6月29日中午，光谷東的一地塊，樓面地價20799元，總價約72.14億元。

這就是光谷的雙料新地王。

而關山大道的新房均價24898元，該地王直線距離約500米的某樓盤新房價格20500元。

土拍前，一家外地開發(fā)商說，想在光谷拿地，即使樓面地價超過2萬元，房子賣3萬元，他們還是賺了。

進入光谷，不是純?yōu)榱死麧櫍菫榱似放婆c公司戰(zhàn)略。

這是一批進入光谷的開發(fā)商的買地邏輯。

01

談光谷之前，先談談對武漢土拍的看法。

中心地塊看不到萬科、綠城等品牌開發(fā)商的影子。

當萬科跑到蔡甸、黃陂拿地時，這是武漢樓市的悲哀。

這就像今年杭州人集體懷念綠城一樣，武漢人盼望著那些品質開發(fā)商能回歸中心。

這次土拍中，蔡甸是供地規(guī)模最大的區(qū)域。很多開發(fā)商到蔡甸拿地，只要三四千的樓面地價，但這是一種嚴重戰(zhàn)略錯誤。

不過，對于今年要完成新項目數(shù)量的公司來說，是一種無奈的選擇。

這里的市場，比東西湖還要差很多。5月份，后官湖的新建商品住宅成交均價9589元，房價便宜，但買家不多。

當?shù)厝藭綕h陽、經開區(qū)買房，不愿意在本地買房。對外地人來說，蔡甸后官湖區(qū)域，地鐵還未通達，并不是較好的剛需區(qū)域。

崇仁路的2.4w+地王，再度刷新硚口地王紀錄。這對周邊新房來說，是他們出貨的最好機會。

周邊房價3w＋，與地價比較，性價比立即凸顯。這個地王加1w的建安成本，毛坯價格3.5w左右，再加5000裝標，妥妥的4w＋。

這個項目是漢口中心新房4w＋的開始。

從成交量上看，武漢用半年時間，創(chuàng)新10萬多套新房的紀錄。截至6月28日，今年武漢新建商品住宅成交105995套。其中，光谷成交15985套。

02

今年的光谷雙料地王，歷經421次舉牌，被深圳南山競得。

南山與香港置地，忍著中午的饑腸轆轆，與對手血拼到底。

南山，是光谷的“地王”專業(yè)戶，鐵定跟著光谷。6月29日的土拍，南山是大贏家，一舉拿下三塊地。

香港置地，“非中心，不置地”。6月26日，首次進入硚口，成交樓面價17657元，挺進漢口中心。6月29日，進入光谷033號地塊，成交總價約43.16億元，成交樓面價20330元。

物極必反。最近兩年，光谷樓市有嚴重的泡沫，地價甚至超過新房房價。

從土地市場上的表現(xiàn)，能看得很清楚。

左嶺，樓面地價10135元，花山15603元。地價接近或超過新房價格。與此同時，光谷樓市多了一些開發(fā)商新面孔。

一路走來，地價一路走高，房價跟風上漲。房價也倒逼地價定價。除個別品質樓盤外，其他新項目的房價透支過度。此時的買房人，將在未來3-5年平價持有現(xiàn)有房產，很難找到下一批接盤俠。

今年5月份，光谷中心城的新建商品住宅，成交均價每平米20932元。這個價格超過漢口三環(huán)內的后湖片區(qū)價格。

有人說，光谷的產業(yè)好，人才收入高，他們買得起。

這樣的人畢竟是少數(shù)。對他們來說，想買的品質樓盤還是很少。在光谷東，做高端改善，有一定的市場，但最終還是比拼產品力。

所以說，泡沫的光谷，到了比拼住宅產品力的時候。不是隨便什么樣的房子，都有市場。剛需與改善市場上，項目一定嚴重分化。

人們開始擔心，高房價留不住高新人才。建議地方政府堅持剛需優(yōu)先等政策。

03

光谷，是奇跡的制造機。

4年前，清江山水旁的正榮地王，樓面地價近1.6萬元，直追當年漢口CBD的一宗1.8萬地王。

后來，很長時間，這個地王的日子都很難過。直到如今，還是2.7萬元的新房房價。從資金成本與項目開發(fā)的角度，這個地王項目賺錢了嗎？

光谷的市場，是非正常市場，是各個利益方炒作的市場。今年年初，關山大道上，某樓盤二手房業(yè)主，自編自導漲價的戲碼。后來，光谷的微調控，新房集中開盤。這輪光谷地王潮，或將誘發(fā)下一輪新房區(qū)域調控。

在多個光谷新地王前，是考驗人們在光谷挑房子能力的時候。如果光谷中心城房價2.7萬元，關山大道也是2.7萬元，你會選哪里？

毋庸置疑的是，光谷中心城新房價格即將打破3萬的天花板。

買房無技巧，全憑買得早。今天不買房，明天買地王。這里有三大建議：

一是買業(yè)內口碑較好的開發(fā)商。之前少有房屋漏水、裝修維權、物業(yè)投訴的。

二是不是價格越貴，房子就越好。還是要看開發(fā)商的“人品”。

三是聽專業(yè)人的意見。多關注自己心儀的項目價格走勢、配套兌現(xiàn)與區(qū)域利好，早買早放心。對于開發(fā)商的建議是，把產品做好，把服務做好。

［后記］

在全國集中土拍中，武漢壓軸登場。

三天的武漢土拍，54宗地，累計土地成交788億元，多個區(qū)域地王，直接影響買賣雙方的預期。成交總價位居全國第六。

一些新盤開始收回此前的優(yōu)惠折扣，這其中有半年業(yè)績與土拍等各種因素。

下半年，新房、二手房房貸收緊，也從金融端口精準調控，買房杠桿被嚴格控制。即使地王推動，地王周邊的二手房價格有波動，但成交依然很難很難。

這些地王，放在武漢的時間長河里，都會被下一個地王解套。

目前武漢的房價，還不是它的正常水平。它的房價，一定是與城市地位相匹配，而不是家庭年收入。

光谷的此輪騰飛，是武漢新房市場起飛的序章。

文｜楊光華（地產寫字人）觀點地產新媒體專欄作者

免責聲明：本文內容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。