楊光華 五一小長假前，武漢終于出臺樓市新政。

4月27日下午3點，武漢發(fā)布樓市新政，加強新房銷售全過程監(jiān)管。

這條新政，被稱為武漢“427新政”。

其中最核心的是，調(diào)整了開發(fā)商拿預售許可證的條件，拿證更難，不能多次拿證；開發(fā)商取得預售證之前，不得自行或委托第三方，收取或變相收取任何費用；買房人開盤未買到房源的，申請退款的時間，自申請?zhí)岢銎?，最長不超過5個工作日。

427新政，將于今年6月1日起執(zhí)行，有效期5年。

3年前，武漢出臺《關(guān)于進一步加強商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》。當時提出銷售方案備案與公示、售前約談與承諾、售中現(xiàn)場巡查、售后報告與抽查、夜間禁售等6項措施。

427新政，是最新的升級版。此前一個月公示時，業(yè)內(nèi)已知曉全文。其中很多條款，對于業(yè)內(nèi)來說，并不算新，但每一條，都將關(guān)乎著買房人的利益。

01

政策原文：開發(fā)商申請新房預售許可證，條件改為：15層及以下建筑，總層數(shù)的1/2；15層以上，總層數(shù)的三分之一且不少于七層。

無土地或在建工程抵押的省市重大項目，主體結(jié)構(gòu)可降低總層數(shù)的四分之一。底商和裙樓，結(jié)構(gòu)封頂。有地下層的，每層可抵減主題結(jié)構(gòu)一層。

政策解讀：前些年，武漢執(zhí)行的是，低層主體封頂；多層三分之二，高層與超高層是總層數(shù)1/2且不得少于七層，方可拿證。

疫情后，武漢調(diào)整為，高層與超高層是總層數(shù)1/4，多層（含六躍七層）及低層，正負零。這項政策到2021年3月31日終止。

02

政策原文：開發(fā)商不得小于棟或分層、分單元申請預售證；20萬方以下的，不得超過三次申請預售證；20萬方以上的，不得超過五次申請預售證。

政策解讀：之前，武漢規(guī)定，每次申報不得少于3萬方。很多項目20萬方以內(nèi)的項目，至少在一年內(nèi)超過5次拿證，擠牙膏一樣賣房，每一次漲三五百。20萬方以下，不超過三次預證，對開發(fā)商來說，售價與工程進度壓力更大。

今年3月份有107個住宅項目拿證。4月份，截至4月28日，累計80個住宅項目拿證。

03

政策原文：新房項目設置樣板房的，開發(fā)商應當說明實際交付標準與樣板房是否一致。未說明的，交付標準應與樣板房一致。

交付標準樣板房，集中交付之日起，3個月內(nèi)不得拆除、出售。在項目主體建筑外設置的交付標準樣板房，確需拆除的，應提前向公證機構(gòu)申請保全證據(jù)公證備查。

非住宅類項目，不得按住宅用途設置樣板房。

政策解讀：現(xiàn)實中，我們遇到開發(fā)商還沒交房就拆除樣板房，而拆除的依據(jù)，也是臨時建筑上的樣板房，開發(fā)商單方做了公證。

這一條政策，將對市場上的公寓銷售影響很大。大量辦公用途的公寓，都是按照住宅用途裝修的樣板間。

04

政策原文：取證后10天內(nèi)一次性公開銷售全部房源，銷售時間不得早于9:00或晚于20:00。房管部門將對買房人進行抽樣回訪。

政策解讀：夜半開盤的事情，將是過去式。夜間禁售，持續(xù)嚴格執(zhí)行。

05

政策原文：開發(fā)商或經(jīng)紀機構(gòu)不得以圈存保證金、購買基金或理財產(chǎn)品、拒絕使用公積金或按揭貸款等為附加條件，限制買房人登記、選房；

不得接受不具備買房資格的人參與登記、選房；不得故意誘導、誤導、欺騙、強制或協(xié)助買房人提供虛假證明材料，騙取購房資格或規(guī)避限購。

買房人多于準售房源的，倡導采取公證搖號。

政策解讀：三個“不得”，是我們買房的保障，也避免出現(xiàn)像深圳等地的虛假買房資格、jy貸等違規(guī)出現(xiàn)。熱點區(qū)域的熱點樓盤，未來將搖號。監(jiān)管部門及時公布開盤銷售套數(shù)，避免開發(fā)商制造“日光”假象。

在杭州，熱點項目出現(xiàn)售樓部關(guān)閉、置業(yè)顧問集體消失，避免觸發(fā)搖號機制。買房人找不到搖號通道。這些開發(fā)商的應對措施，我們?nèi)绾螒獙?。建議學習合肥經(jīng)驗，在政府官網(wǎng)與app上開通搖號查詢與通道。

目前，武漢的預售證查詢，不是專業(yè)人士，猜不出項目名稱。舉個例子，居住、公共服務設施項目（漢江村城中村改造開發(fā)K3及擴大地塊）一期、新建居住項目（石橋村城中村改造K4地塊），請問是哪兩個樓盤？建議增加標注項目在售的項目名。

06

政策原文：對外銷售的房價不得超過備案價格。

不得以任何方式拆分房價款，買房人實際支付的房款應與合同一致。

政策解讀：這一條對于對于精裝修房屋分拆合同（裝修費+房款）以及包銷類分拆合同（服務費+房款）有影響，但沒有明確規(guī)定是多個合同總價不超過備案價，還是只允許簽訂一個合同。實際上還是一個漏洞。如果是允許多個合同，總價不超過備案價，實際上還是沒有解決問題。

這里有一種理解，值得商討：假設房價備案每平米1萬元，實際成交9800元（與合同一致）。其中開發(fā)商拿9000元，包銷公司拿800元。這是不是包銷公司的生存之道？

07

政策原文：取得預售前，不得自行或委托第三方，以認籌、預訂、定制、團購、吸納會員等方式，向買房人收取或變相收取費用。

房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得以任何名義向買房人收取任何款項。

買房人未買到房源的，開發(fā)商應在買房人申請退款之日起，最長不超過5個工作日。

政策解讀：按規(guī)矩，沒有拿預證前，所有人都不能收錢。但操作時，有些項目不守規(guī)矩。買新房時，所有款項都是交給開發(fā)商。

在樓市里，包銷與分銷公司不能向買房人收取任何費用，只能找開發(fā)商收取傭金與服務費。

現(xiàn)實中，大部分樓盤的退款在一個月左右時間，也有樓盤遲遲不退訂金。這是買房人投訴最多的內(nèi)容。最長不超過5日的規(guī)定，估計大多數(shù)樓盤仍然做不到。建議設立專門的投訴通道。

08

政策原文：開發(fā)商在交房前，配合買房人驗房，不得以繳納相關(guān)費用等作為驗房的前置條件。

政策解讀：在賣方市場，開發(fā)商相對較強勢，購房者的基本權(quán)益沒有得到很好的尊重。不交雜費，不準驗房，這是行業(yè)潛規(guī)則。即使交了費用，業(yè)主請的第三方驗房機構(gòu)，也被開發(fā)商威脅或毆打。

通過工地開放，提前查驗，提前暴露缺陷，開發(fā)商在交付前組織一輪整改也有利于和諧交付。

09

政策原文：不能如期交付的，開發(fā)商應提前30日書面告知買房人，并承擔違約責任。

很多項目以疫情、防汛、“裝修材料國外進口，因為疫情斷貨”的五花八門的理由，隨意、多次延長交房時間，損害買房人利益。

10

政策原文：開發(fā)商、經(jīng)紀機構(gòu)違反“427新政”的，采取約談、責令限期整改，記入信用檔案、實施行政處罰。

對拒不整改的，依法查處，涉嫌違法違規(guī)行為，及時移交相關(guān)部門辦理。

政策解讀：對拒不整改的，建議定期在新聞媒體上公布名單，建議買房人謹慎購買或不要購買，就像海外旅游風險提示一樣。

11

近期，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，將就“427新政”出臺執(zhí)行細則。

政策解讀：靜待細則，希望武漢樓市越來越健康。截至4月27日，武漢新房累計成交63495套。其中，4月份成交18618套。

截至4月27日，光谷新房成交9702套，位居武漢第一。其次是洪山、漢陽、黃陂。對剛需買房人來說，是傾其所有買一套房，月供多一兩千，都影響買房決定。

像光谷、白沙洲一樣的熱門區(qū)域，市場供需失衡時，避免出現(xiàn)人為制造的房價暴漲；像東西湖等區(qū)域，陷入粗暴的價格戰(zhàn)，產(chǎn)品也隨之粗放，最終受害的還是買房人。

4月27日，武漢發(fā)布“十四五”規(guī)劃與2035年愿景。未來5-10年，武漢的總體定位、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，也是關(guān)乎我們每個買房人的內(nèi)容。建議用心領悟，找到風口機會與風口項目。

九城如一城后，經(jīng)濟總量與人口、產(chǎn)業(yè)實力，將是中國經(jīng)濟第五極。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人），觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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