楊光華 “昨天我看了李煥英沒哭，今天看著自己的賬戶哭暈了”，這就是今天的股市。相比“閃崩”的股市、基金，還是樓市相對靠譜。

2月24日，武漢新房單日成交506套，創(chuàng)下春節(jié)后的最好單日紀(jì)錄。

2月24天，武漢新房累計成交6730套，預(yù)計2月新房成交破1萬套。這是不是說，武漢樓市又要火起來了？

最近，看到兩組武漢樓市的數(shù)據(jù)分析，有些離譜，卻被業(yè)內(nèi)廣為流傳。

一組是用2021年1月份的新房成交數(shù)據(jù)，說武漢樓市成交同比漲了多少，市場有多好。

另一組是用春節(jié)期間的成交，說武漢樓市春節(jié)成交冷了很多。

這兩組數(shù)據(jù)分析，是失真表達(dá)。

01

第一組數(shù)據(jù)是，用2021年1月的31天數(shù)據(jù)，對比2020年1月的23天數(shù)據(jù)（武漢1月23日后，因疫情，無數(shù)據(jù)）。

用31天，對比23天，就很不靠譜。

2021年1月1日-23日，新房成交13988套；2020年1月1日-23日，11605套。這樣對比，或許更合適，兩個年份相差無幾。

通常情況下，次年1月份的成交量，是前一年12月份的“剩余”成交量延緩釋放。因此，并不具有環(huán)比價值。

第二組數(shù)據(jù)則更離譜。武漢春節(jié)期間的房管備案系統(tǒng)休息，沒有成交數(shù)據(jù)。

2月11日-17日的所有數(shù)據(jù)，均是節(jié)后第一天的補(bǔ)錄數(shù)據(jù)。其中很多區(qū)域每天成交為零。

用這一系列數(shù)據(jù)，得出武漢樓市的任何結(jié)論，都是不靠譜的。

從2月18日起，單日122套。此后，每天約300套，表明武漢新房成交恢復(fù)正常。

2月18日-24日，7天時間，累計成交2240套。環(huán)比，1月18日-24日，3653套。

表面上，環(huán)比下降63%。實際上，2月是春節(jié)假期，1月是非正常市場月，兩個月之間沒有可比性，也就不能說明春節(jié)市場的好壞。

02

再看一個數(shù)字：2020年，單日平均成交585套。

2021年2月18日-24日，單日成交320套。

也可以說，當(dāng)前武漢單日新房成交，約是去年的一半。

未來10個月，每個月的平均單日數(shù)據(jù)，更能體現(xiàn)市場趨勢。如果武漢的單日成交量600套左右，說明武漢樓市與2020年一樣的熱度。

還有一個數(shù)據(jù)，值得關(guān)注。

春節(jié)后，2月18日-24日，武漢沒有新增一個住宅預(yù)售備案證。

一位營銷負(fù)責(zé)人解釋說，現(xiàn)在拿證，馬上要開盤，擔(dān)心認(rèn)籌人數(shù)達(dá)不到預(yù)期。所以，大家都不急著拿證。

市場上的在售樓盤，都是春節(jié)前拿的證，屬于正常平推。平推項目在節(jié)后出現(xiàn)集中簽約，不是正常現(xiàn)象嗎？

數(shù)據(jù)與市場之間，有一定的時差。但從現(xiàn)有數(shù)據(jù)，看不到絲毫的火爆現(xiàn)象。

當(dāng)前，個別售樓部出現(xiàn)簽約人潮，是正常現(xiàn)象。個案不代表整體市場。

這與最近武漢的天氣一樣，總體上是，春暖花開。春節(jié)后氣溫一度熱起來，最高28攝氏度。后來又將降溫，最高9攝氏度。

3月份-4月份，如果武漢市場上有這樣的信號：

再出現(xiàn)千萬級豪宅，當(dāng)天100多套房源售罄；

再出現(xiàn)剛需樓盤，1000多套房源，當(dāng)天開盤賣掉八九成。

那時，將是武漢樓市真正熱的時候。

對于武漢樓市的底層邏輯，大致有這樣三點：

一是，一線城市調(diào)控后，購買力向武漢等核心二線城市轉(zhuǎn)移；

二是，武漢周邊、湖北省內(nèi)的購買力，持續(xù)向武漢集中，因為子女教育；

三是，在校大學(xué)生的父母，成為武漢樓市的一群新生力量。

火不火，火到什么程度，我不清楚。但火的邏輯，逃不出以上三條。

03

像2016年那樣買房，幾個月后暴富的行情，一去不返。一夜暴富的神話，更不會有。

當(dāng)前的人們過于焦慮與著急，今年種下一棵果樹（比喻投資一套房產(chǎn)），明年就想到掛果。我們要學(xué)會當(dāng)農(nóng)民，學(xué)會等待，等待三五年的周期。

2月23日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)說，武漢1月份新房房價，環(huán)比上漲0.7%，同比上漲4.6%。這兩個數(shù)據(jù)，與我們的體感，相距甚遠(yuǎn)。

2021年，武漢樓市在慢漲中，靠時間換取可觀的累計上漲。兩三年前投資的房產(chǎn)，此時則享受復(fù)利效應(yīng)。

上半年，大概率延續(xù)2020年下半年行情，這是市場的慣性。下半年，如果沒有新政策、非可控因素出現(xiàn)，依然走慢牛行情。

這是因為武漢的經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)健。交通等基建與城市的持續(xù)向好，傳遞到買房上的資產(chǎn)增值信心。

2025年，武漢經(jīng)濟(jì)總量2.4萬億。也就是說，5年時間，武漢再造一個武漢。經(jīng)濟(jì)總量翻倍時，房價怎么可能原地打轉(zhuǎn)？

未來，武漢經(jīng)濟(jì)的全國排名將穩(wěn)居前七（2020年是第九），而房價卻在全國第18名。這種錯位，將被市場重新排位。

在全國排名前十城市里，武漢是房價較低城市。同時，武漢是全國省會城市人口第二的城市。

當(dāng)然，全國的投資者也發(fā)現(xiàn)了這座機(jī)會之城。

04

今年，火的區(qū)域，持續(xù)火；貴的樓盤，更加貴。有粉絲問，你有時說買漢口，有時說買光谷，買武昌濱江。到底買哪里？

其實，需求不同，推薦的區(qū)域就不同。不同的買房人群，給的推薦完全不同。剛需、改善中產(chǎn)、豪宅買家、純投資，因人而異。

今年，光谷依然是熱門。光谷中心城的新盤，集體跨入2萬新門檻。這里，依然是投資沃土。光谷提出5年，再造一個光谷。2025年，光谷經(jīng)濟(jì)總量4000億元?？萍籍a(chǎn)業(yè)、年輕的人口，是光谷樓市可持續(xù)的動力。

漢口、武昌依然是新盤少，豪宅多。想買的地段，買不起。3萬＋的項目，將成為漢口與武昌核心區(qū)的稀缺項目。中心區(qū)域的好房子越來越貴，新房越來越少。

長江右岸時代到來。武昌內(nèi)環(huán)濱江，更多項目開花結(jié)果。二七之后，對面的青山濱江，即將登場。武昌濱江的新期待－武昌灣，也將在今年名花有主。從青菱－白沙洲－武昌灣－武昌古城濱江－武昌濱江商務(wù)區(qū)－楊園－青山濱江，整個長江右岸全線打通。

剛需如果買三環(huán)外，地鐵口、有好學(xué)校，或者有商業(yè)，至少有一項。

歷史總是在重復(fù)?？炊鄙蠌V深，就能猜到武漢即將要走的路。如今，還是武漢買房的窗口期。總之，勸人在武漢買房，就是積善行德。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人） 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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