楊光華 5年前，《褚時(shí)健傳》新書發(fā)布會(huì)上。

王石說，一個(gè)人的成功不是在看他站到頂峰，而是從頂峰跌落之后的反彈力。

這句話也可以用到武漢身上。

疫情后，很多人以為武漢會(huì)一蹶不振。然而回顧武漢的百年歷史發(fā)現(xiàn)，武漢每次都是越挫越勇。

武昌起義、工人運(yùn)動(dòng)、武漢會(huì)戰(zhàn)、1998年特大洪水，每一次武漢都挺過來。

今年上半年抗疫抗洪，下半年發(fā)展經(jīng)濟(jì)。11月11日，世界大健康博覽會(huì)、光博會(huì)同時(shí)在武漢舉行。

在這個(gè)特殊的時(shí)刻，武漢向世界打開大門，向世界展示這個(gè)城市的活力。11月1日-11日，天貓的城市購(gòu)買力排行榜上，武漢排名第10。

從市民消費(fèi)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)到城市經(jīng)濟(jì)，武漢在復(fù)蘇中反彈。

01

6個(gè)多月前，領(lǐng)導(dǎo)說過：

武漢經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒有變，多年積累的綜合優(yōu)勢(shì)沒有變，在國(guó)家和區(qū)域發(fā)展中的重要地位沒有變。

10月底，武漢前三季度經(jīng)濟(jì)總量，重回全國(guó)城市前十，武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，世界500強(qiáng)企業(yè)就有300多家來武漢洽談合作。

進(jìn)入11月，2020武漢時(shí)裝周、天貓風(fēng)尚之夜等，登陸江城。這些都是武漢經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的鮮活案例。

11月初，武漢獲批港口型國(guó)家物流樞紐建設(shè)城市，阿里華中總部落戶武漢。其中，阿里的落戶，將推動(dòng)武漢的數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

“我們與武漢，不但同擔(dān)風(fēng)雨，更要共創(chuàng)未來。”這代表了很多像阿里一樣落戶武漢企業(yè)的心聲。

最近半年，渣打銀行在武漢增設(shè)外灘支行，霍尼韋爾在光谷設(shè)總部，新思科技在武漢設(shè)立全球研發(fā)中心，越來越多的新面孔來了。

馬光遠(yuǎn)、葉檀等經(jīng)濟(jì)學(xué)者在武漢時(shí)說，“武漢正在觸底反彈。”葉檀的推導(dǎo)邏輯很簡(jiǎn)單，原來不批的項(xiàng)目，這次都批了；原來拉不來的企業(yè)，這次都進(jìn)來了。

今年前三季度，武漢GDP1.03萬億。疫情爆發(fā)時(shí)，很多專家預(yù)測(cè)今年武漢的GDP破不了1萬億。可是，武漢用三個(gè)季度追趕，超過鄭州、天津等城市。

武漢沒有對(duì)標(biāo)的城市，它的對(duì)標(biāo)對(duì)象就是100多年前的自己。復(fù)興大武漢，武漢重回自己該有的位置。

02

“武漢的房?jī)r(jià)，處于爆發(fā)的前夕。”葉檀預(yù)測(cè)。

兩個(gè)月前，她的一朋友因?yàn)樯庵苻D(zhuǎn)，想賣掉武漢的房子。當(dāng)時(shí)掛牌，總價(jià)降了100萬都沒人買。

她勸這位朋友不要賣掉武漢的房子。她認(rèn)為，武漢已經(jīng)處于谷底。而武漢這個(gè)城市又是如此重要。

她從發(fā)電量、用電量等小數(shù)據(jù)，都能看出武漢經(jīng)濟(jì)從第三季度開始復(fù)蘇。她認(rèn)為，武漢還是一個(gè)吸納型城市，還沒有進(jìn)入外溢型城市。

“天時(shí)地利人和的武漢，未來一定爆發(fā)。”這是葉檀的判斷。

截至11月11日，武漢新建商品住宅成交132468套，約13.2萬套。與2019年全年20.9萬套相比，恢復(fù)63%。與2018年16.6萬套相比，恢復(fù)79%。

從總體上說，武漢的新房成交量是滿血復(fù)活。成交量沒有腰斬，房?jī)r(jià)也就有了平穩(wěn)的基礎(chǔ)。11月前11天，武漢新房成交8304套。

以區(qū)域典型樓盤來看，漢陽五里墩某項(xiàng)目，5月份備案價(jià)20588元，11月份備案價(jià)21173元；江夏黃家湖某項(xiàng)目，6月份備案價(jià)12423元，11月份13286元；武昌濱江某樓盤，7月份備案價(jià)35387元，11月份36050元。

這種微漲，是武漢主流住宅項(xiàng)目的新常態(tài)。

03

二手房市場(chǎng)，則是武漢樓市的晴雨表。

在二手房方面，10月份，武漢二手房交易8751套，同比增長(zhǎng)4.69%。

二手房掛牌均價(jià)17556元。新增掛牌房源14661套，同比增加61.5%。

貝殼指數(shù)顯示，10月份武漢二手房均價(jià)16724元，最近90天內(nèi)成交9373套房源。

綜合分析，武漢二手房均價(jià)1.6-1.7萬元。二手房市場(chǎng)的活躍，直接帶動(dòng)新房市場(chǎng)的成交。換房改善需求，成為武漢樓市的主力消費(fèi)。

如果新房市場(chǎng)很繁榮，而二手房市場(chǎng)很蕭條，整個(gè)市場(chǎng)就不能持續(xù)。新房與二手房市場(chǎng)的良性互動(dòng)，則是武漢樓市的活力所在。

今年發(fā)現(xiàn)，武漢的樓盤越來越遠(yuǎn)。三環(huán)外是常態(tài)。最遠(yuǎn)跑到武漢北的跨城區(qū)域紅安，或咸寧、羅田等有溫泉的區(qū)域。

武漢周邊1小時(shí)車程，都成為度假大盤的聚集地。這些區(qū)域就是武漢未來的五環(huán)與六環(huán)。

當(dāng)武漢中產(chǎn)階層慢慢變老，他們對(duì)養(yǎng)生度假的需求，將在未來15年成為消費(fèi)主流。像如今的上海與杭州一樣。

04

現(xiàn)在的武漢，正在謀劃“十四五”規(guī)劃。

作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶三大核心城市之一，武漢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、立體交通發(fā)達(dá)、市場(chǎng)腹地廣闊、國(guó)家戰(zhàn)略疊加，將是新發(fā)展格局重要樞紐。

兩大目標(biāo)：國(guó)家中心城市、國(guó)際化大都市。

五大中心：全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心、高水平科技創(chuàng)新中心、科技金融中心、商貿(mào)物流中心、國(guó)際交往中心。

五個(gè)優(yōu)勢(shì)：制造、樞紐、服務(wù)貿(mào)易、歷史地理、市場(chǎng)。

通常情況下，是從武漢的城市，看房地產(chǎn)市場(chǎng)。有時(shí)候，開發(fā)商的眼光超越城市的規(guī)劃。從房地產(chǎn)的角度，也可以預(yù)測(cè)武漢的未來15年。這里有4個(gè)區(qū)域，值得重點(diǎn)關(guān)注：

第一個(gè)是武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)周邊。這是未來武漢的“虹橋”。未來，機(jī)場(chǎng)、高鐵與地鐵在這里交匯。這里是武漢距離世界最近的地方。國(guó)際航班、物流客運(yùn)、會(huì)展總部等將蓬勃發(fā)展。

第二個(gè)是長(zhǎng)江新區(qū)周邊。當(dāng)武漢向東、向南、向西之后，武漢開始向北。這里將是武漢的未來之城。兩大文旅大盤，將吸引人們往北度假。

第三個(gè)是光谷與鄂州之間的區(qū)域。光谷的科創(chuàng)大走廊，將打通光谷與鄂州。光谷再往東，是下一個(gè)10年的趨勢(shì)。

第四個(gè)是漢陽的亮點(diǎn)區(qū)域：四新的方島、月湖橋頭。在歷史上，武漢三鎮(zhèn)最早是漢陽，它是“大哥”。張之洞也使得漢陽成為世界的焦點(diǎn)。如今，漢陽還要“補(bǔ)課”。

以前，我們看武漢周邊是以30分鐘左右車程，判斷城市的半徑。未來15年，武漢的城市半徑將是1小時(shí)左右的車程。

［后記］

安全的武漢、英雄的武漢，這是武漢留給世界最大的印象。

武漢的經(jīng)濟(jì)反彈，是注定的。這一次，這輪行情被延遲，并積累了更大的反彈力。如今的武漢經(jīng)濟(jì)，正在沖刺四季度?？梢灶A(yù)測(cè)全年成績(jī)單將很驚艷。

此時(shí)看武漢，不要急于一兩年，而是有五年長(zhǎng)遠(yuǎn)視角，有15年的城市洞見。

15年后，武漢將初步建成國(guó)家中心城市。我一直說，一線城市走過的路，就是未來15年的武漢要走的路。

當(dāng)武漢的城市經(jīng)濟(jì)總量、城市人口總量都翻倍時(shí)，武漢的房?jī)r(jià)會(huì)保持原樣嗎？

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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