楊光華 最近兩三個(gè)月，武漢的新聞中，出現(xiàn)最多的大概就是“招商引資”。

當(dāng)一座城市大刀闊斧地往前奔跑，可能我們并不好奇他下一步會(huì)做什么，而是有什么是他不會(huì)做的。

在武漢的發(fā)展進(jìn)程中，總有幾家深度參與城市建設(shè)的央企，這個(gè)名單中可能有一家會(huì)高頻出現(xiàn)：華潤(rùn)。

一個(gè)多月前，華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)王祥明到訪武漢時(shí)表示，圍繞大消費(fèi)、大健康、能源服務(wù)、城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、科技與金融等領(lǐng)域，加大在鄂投資力度，助力湖北疫后重振、脫貧攻堅(jiān)和高質(zhì)量發(fā)展。

華潤(rùn)置地、華潤(rùn)燃?xì)狻⑷A潤(rùn)電力、華潤(rùn)醫(yī)藥（三九、江中、雙鶴等）、華潤(rùn)雪花、華潤(rùn)怡寶、華潤(rùn)五豐等，與我們的生活息息相關(guān)。

說起來，華潤(rùn)置地是武漢的老朋友，只是一直以來比較低調(diào)，也是一家“守正出新，篤定前行”的房企。它是央企在房地產(chǎn)這個(gè)賽道中，很敢突破自我的那只“大象”。

在所有人都在跑馬圈地的時(shí)候，他總能堅(jiān)持創(chuàng)新。華潤(rùn)置地這些年雖然低調(diào)，但是從來不會(huì)刻意謙虛，他很坦誠(chéng)把抱負(fù)和用心全都呈現(xiàn)給江城。

從2004年初進(jìn)武漢，16年間，華潤(rùn)置地在武漢落地的項(xiàng)目不算多。不論是商業(yè)類的萬象城，還是住宅類的中央公園、橡樹灣，都具備強(qiáng)勢(shì)品牌產(chǎn)品系實(shí)力。這兩年，華潤(rùn)置地持續(xù)立足城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的自身定位，發(fā)揮片區(qū)開發(fā)、片區(qū)統(tǒng)籌的模式已經(jīng)走在行業(yè)前面。

作為一家大象級(jí)企業(yè)，還能夠跑得這么快，一定有著體系化的迭代。

這種秉性，恰好與這幾年武漢地產(chǎn)的調(diào)性，相輔相成。在樓市細(xì)密的邏輯和復(fù)雜的趨勢(shì)里，唯一不變的就是變。各大開發(fā)商都深諳其道，但知道和做到，是兩回事。

不變，何去何從；變，談何容易？

這就要求，“大象”變得快，并且變得穩(wěn)。

01

目前，樓市里的主流模式，仍是頭部企業(yè)主導(dǎo)的“巨無霸”式開發(fā)——規(guī)?；?高周轉(zhuǎn)。

這樣的模式持續(xù)了很多年，最終形成了城市主流非核心區(qū)大盤住宅的開發(fā)現(xiàn)狀。而那些有實(shí)力在核心區(qū)留下來的開發(fā)商，因?yàn)橥恋叵∪保_發(fā)體量比較小，很難有大展拳腳的空間。

這種住宅主導(dǎo)的開發(fā)模式，因?yàn)椴荒艹掷m(xù)為城市帶來就業(yè)、資源和稅收，影響力并沒有想象中那么大，反而讓這片土地的功能和價(jià)值一眼就看到頭。

華潤(rùn)置地結(jié)合這兩點(diǎn)，在城市核心區(qū)，開發(fā)城市綜合體，并且展現(xiàn)出極為多元的開發(fā)業(yè)態(tài)。

除了傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，華潤(rùn)置地也在積極拓展養(yǎng)老、長(zhǎng)租等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，同時(shí)集團(tuán)旗下的零售、啤酒、燃?xì)?、電力、醫(yī)藥、醫(yī)療、地產(chǎn)等業(yè)務(wù)先后進(jìn)入武漢，一方面和武漢人的日常生活建立起緊密聯(lián)系，另一方面也作為綜合體運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充和支撐。

無論是在地產(chǎn)企業(yè)還是在央企中，華潤(rùn)置地都是很有特色的。如果不是諸多一二線城市，這幾年大興舊改，華潤(rùn)置地的這種模式會(huì)顯得更加獨(dú)樹一幟。

這樣做的好處是什么？

擁有巨大的明星效應(yīng)，激活城市活力。無論是建筑外觀、空間搭建，還是招商引資和后期運(yùn)營(yíng)，華潤(rùn)置地都打造過許多標(biāo)桿。在很多城市，無論是華潤(rùn)城，還是萬象城，一出場(chǎng)就能吸引全城關(guān)注，帶動(dòng)聚集效應(yīng)。

更重要的是，有利于華潤(rùn)置地開展精品策略。華潤(rùn)置地選擇堅(jiān)持做精做強(qiáng)的策略，這也使得華潤(rùn)置地?fù)碛辛藦?qiáng)大的品牌張力和人群號(hào)召力。在很多城市，到萬象城逛街購(gòu)物，買了什么吃了什么不是最重要，但這個(gè)場(chǎng)景值得發(fā)朋友圈打卡。

這家“大象”，骨子里其實(shí)是比較典型的香港模式，經(jīng)歷過一輪相對(duì)完整的市場(chǎng)周期。在華潤(rùn)置地的成長(zhǎng)基因里，一邊擴(kuò)大規(guī)模，一邊多元發(fā)展，但始終保持著敏銳、靈活和迭代。

在這樣的模式下，華潤(rùn)置地?fù)碛辛溯^高的決策效率，以應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這也成就了華潤(rùn)置地和城市一起同頻發(fā)展的能力。

02

進(jìn)入武漢的16年里，華潤(rùn)置地先后開發(fā)了鳳凰城、中央公園、橡樹灣、置地公館、翡翠城、琨瑜府、翡翠中心等住宅項(xiàng)目，很大程度上，華潤(rùn)就是品質(zhì)生活的代名詞，許多華潤(rùn)置地的業(yè)主在置換的時(shí)候，也會(huì)首先去看華潤(rùn)置地的新項(xiàng)目。

在臺(tái)北路，華潤(rùn)置地在武漢的第一座綜合體，華潤(rùn)萬象城落地，我們看到了這家房企的“另一面”，華潤(rùn)置地開始火力全開，陸續(xù)開發(fā)華潤(rùn)·華發(fā)梧桐湖國(guó)際社區(qū)，東西湖的舊改項(xiàng)目二十四城，以及關(guān)山片區(qū)華潤(rùn)·中城昆侖御，宜昌城市旅游客廳等，參與到武漢及周邊的各個(gè)區(qū)域，落地住宅、商業(yè)體、市政配套、老城改造中去，和這座城市一起，完成從樓宇經(jīng)濟(jì)到城市配套的轉(zhuǎn)型。

華潤(rùn)置地的這些項(xiàng)目作為城市內(nèi)，區(qū)域中最基礎(chǔ)的組成單元，反過來對(duì)于提升板塊影響力和市民滲透力，都有非常積極的作用。

華潤(rùn)置地能做到這一切，不能忽視的是，這些年對(duì)“城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”角色的持續(xù)堅(jiān)持，布局銷售物業(yè)和投資物業(yè)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)，積極發(fā)展城市更新、物業(yè)服務(wù)、康養(yǎng)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化體育等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。目前，華潤(rùn)置地已形成一條包括城市規(guī)劃、城市舊改、環(huán)境提升、新區(qū)開發(fā)、后期運(yùn)營(yíng)的完整業(yè)務(wù)能力生態(tài)鏈，這兩年也開始陸續(xù)在武漢落地生根。

2019年起，華潤(rùn)置地在武漢進(jìn)入高光時(shí)刻，目前共有12個(gè)在建項(xiàng)目，投資額約300億元，包括城市高端住宅、寫字樓、萬象城購(gòu)物中心、洋房及院墅產(chǎn)品。

同時(shí)，在武漢周邊，大手筆布局，尋找合作契機(jī)，支持三四線城市化開發(fā)，比如在宜昌與交投、華發(fā)合作的百萬方城市旅游客廳項(xiàng)目。不僅深耕武漢，同時(shí)滲透到周邊城市，聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

這些數(shù)據(jù)和動(dòng)作背后，不是華潤(rùn)置地做了多少套房子，落地多少商業(yè)體，銷售額做到多少，在排行榜上突進(jìn)幾名，而是每到一個(gè)區(qū)域，就讓這里脫胎換骨，煥發(fā)新活力。

03

參與到城市的發(fā)展進(jìn)程，也會(huì)和城市一起遇到一些問題。

當(dāng)城市化率越來越高的時(shí)候，我們一邊抗拒“攤大餅”式均勻用力向外擴(kuò)張，但是另一邊，城市核心區(qū)有些地方動(dòng)無可動(dòng)。

曾經(jīng)的武漢是工業(yè)大城，很多重型工廠不是說拆就拆，說搬就搬，怎么辦？

舊城改造。

在平地上起高樓，不是最難，難的是戴著鐐銬跳舞，在諸多拆不掉、搬不走的限制下，如何能保留工業(yè)底色，注入新的能量才最難。在武漢能有這份擔(dān)當(dāng)?shù)拈_發(fā)商，華潤(rùn)置地是其中一個(gè)。

在東西湖啤酒廠舊址，華潤(rùn)置地落地二十四城項(xiàng)目，對(duì)地脈的傳承與保護(hù)需求，大于新建與運(yùn)營(yíng)需求，這是一個(gè)不能用常規(guī)思維判斷的項(xiàng)目。項(xiàng)目計(jì)劃總投資 102 億元，配建一座啤酒博物館、一座體育館、一座社區(qū)醫(yī)院、一座公安大樓、三座幼兒園。

一邊復(fù)興工業(yè)遺址，一邊更新人居體驗(yàn)，二十四城將呈現(xiàn)給我們的，是這座城市的初心與未來。

這幾年，華潤(rùn)置地在中高端住宅+購(gòu)物中心的模式里越來越得心應(yīng)手，并且后者全面自持。

事實(shí)證明，輻射范圍更大的購(gòu)物中心可以為開發(fā)商帶來更多的新增需求，而定位中高端的購(gòu)物中心帶來的新增客戶也無疑擁有更強(qiáng)的住房購(gòu)買力，因此，華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)可以為住宅銷售提供強(qiáng)大的反哺能力。

這種模式如果投入到都市圈范圍，憑借時(shí)間發(fā)展紅利和空間外溢優(yōu)勢(shì)，可能會(huì)迸發(fā)出不可限量的活力與魅力。

于是，在光谷以東的梧桐湖板塊，華潤(rùn)置地落地180萬方超級(jí)項(xiàng)目－梧桐湖國(guó)際社區(qū)。

除了低密度的別墅產(chǎn)品，還整合旗下優(yōu)勢(shì)資源，打造數(shù)十萬平米的商業(yè)產(chǎn)品。集商業(yè)、商務(wù)、商旅等多種功能為一體；打造出情調(diào)商街、休閑會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、度假名宿、區(qū)域中心商業(yè)街、康養(yǎng)公寓、酒店公寓等。

在體量和規(guī)模上，這相當(dāng)于是城市綜合體的plus版本。不同的是，在嶄新的土地平地造城，把人引過去，留下來，把人氣和資源迅速建立，并且沉淀下來?？梢哉f，一個(gè)項(xiàng)目的開拓深耕史，就是半部城市新區(qū)發(fā)展史。

梧桐湖國(guó)際社區(qū)的歷程剛剛開始。近期項(xiàng)目別墅產(chǎn)品即將面市，包括135平米、148平米、159平米的別墅產(chǎn)品。

這一期別墅產(chǎn)品中更是打造了一墅五院“神戶型”別墅，五大院落多種生活想象。每戶獨(dú)門獨(dú)戶并且設(shè)置有入戶私家庭院、中西餐廳分區(qū)、挑空式客廳，超大頂層露臺(tái)，高達(dá)50%以上的贈(zèng)送面積。

04

梧桐湖國(guó)際社區(qū)的體量和規(guī)模，可以深刻感受到華潤(rùn)置地的造城抱負(fù)。

而在雄心壯志的背后，還透著一股濃郁的文藝氣息，它將這種詩意情懷安放在了光谷核心區(qū)，一片鬧中取靜，山林環(huán)繞的地方——昆侖御。

在關(guān)山板塊，被東湖、馬鞍山及九峰山，一片靠山面湖天賦異稟的地域，注定了項(xiàng)目的詩意底色。

在高度城市化的地方，保留一片自然原生秘境。這里的容積率只有2.1。這種低容積率，在成熟的大光谷關(guān)山片區(qū)，是鳳毛麟角的存在。華潤(rùn)置地如何打磨這片天賦異稟的土地？

按照市面上絕大多數(shù)項(xiàng)目的做法，在有限的土地，用高層+洋房+別墅，將空間像攤餅一樣騰挪，一部分空間用來增加貨量，另一部分空間提高貨值。這樣做的結(jié)果，就是項(xiàng)目的產(chǎn)值可以最大化，但舒適度是別墅的，高層業(yè)主的體驗(yàn)感和普通的高容積率小區(qū)無異。

在這片土地上，平均排布高層+洋房產(chǎn)品，盡量讓每一套產(chǎn)品都能平攤空間舒適度和山湖景觀。

在這個(gè)項(xiàng)目中，我們看到了華潤(rùn)置地的“克制”，是對(duì)城市自然景觀的敬畏，也是對(duì)業(yè)主的善意。

在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目打造“東西雙園十景”，讓內(nèi)部園林呈現(xiàn)妙趣橫生。而外部自然景觀，是園林的延伸，一切過渡得自然而然，像一幅東方意境山水畫。

在這樣的容積率和產(chǎn)品規(guī)劃上，昆侖御也沒有做讓人敬而遠(yuǎn)之的大面積產(chǎn)品，而是洋房控制在面積段122－142平米，高層106－116平米。在總面積和空間布局上，做到舒適度和功能性的平衡。

不局促，也不奢闊，一切都拿捏得剛剛好。這是華潤(rùn)置地獻(xiàn)給關(guān)山片區(qū)的精致禮物。

05

看到這里，華潤(rùn)置地的個(gè)性其實(shí)已很鮮明。

無論在哪片土地上，他選擇擲地有聲地亮相，持續(xù)輸出高品質(zhì)產(chǎn)品力，重新定義這片土地未來的居住語境。

在這樣的開發(fā)模式下，“土地的質(zhì)量”也被重新賦能——在核心區(qū)，打造品質(zhì)產(chǎn)品，把住宅當(dāng)做獻(xiàn)給城市和人群的作品，在人居升級(jí)這件事上，不斷突破；在城市圈造城，沿著城市發(fā)展脈絡(luò)，協(xié)助完成多中心輻射，加速城市化步伐。

這背后是華潤(rùn)置地的城市參與度。

未來，華潤(rùn)置地還提出了一系列目標(biāo)，等待各個(gè)擊破：

尋找中心城區(qū)城市更新及就改計(jì)劃，積極尋找再落地多個(gè)萬象系商業(yè)綜合體，協(xié)同華潤(rùn)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源參與重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)，推動(dòng)擴(kuò)大與升級(jí)平臺(tái)公司在漢合作，并在湖北省內(nèi)做深耕布局。

16年來，華潤(rùn)置地的過去、當(dāng)下和未來，清晰地呈現(xiàn)。每一個(gè)印記，都是與武漢共同拓進(jìn)的默契。

一直以來，華潤(rùn)置地不是跑得最快，規(guī)模最大的開發(fā)商。

但他始終保持敏捷，以及對(duì)城市最大的誠(chéng)意。未來，只要華潤(rùn)置地所到之處，都將留下這家企業(yè)扎實(shí)的產(chǎn)品力、強(qiáng)勢(shì)的氣魄和純粹的初心。

在我心中，華潤(rùn)置地就是那只會(huì)跳舞的大象。

［后記］

城市究竟會(huì)留下怎樣的房企品牌？

其實(shí)這個(gè)命題，是雙向選擇，也是一種物競(jìng)天擇。房企在選擇城市，城市也在篩選契合度高的房企。

你是這座城市的過客，還是歸人，上場(chǎng)切磋幾輪，一切自然清晰明了。

一家企業(yè)如何與這個(gè)城市休戚與共，不斷思考反哺城市的方法，華潤(rùn)置地在武漢的成長(zhǎng)軌跡，就是值得反復(fù)咀嚼的經(jīng)典案例。

華潤(rùn)置地，好像一直在變，但又好像一直很熟悉。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人） 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。