馮毅成 在全球疫情以及不確定的外部環(huán)境下，樓市將走向何方，武漢房產(chǎn)是否還值得購(gòu)買？機(jī)遇和問(wèn)題在哪里？我們?cè)?020博鰲房地產(chǎn)論壇上找到了答案。

房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)

首先值得關(guān)注的是全國(guó)的樓市在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下還有沒(méi)有前途？

尤其是在雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)之下，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的導(dǎo)向之下，房地產(chǎn)到底走向何方？

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一指出，中央一直對(duì)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)”和“房住不炒”，但從未提要“打壓”房地產(chǎn)，調(diào)控的目的是為了市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

而房地產(chǎn)行業(yè)目前的價(jià)值和機(jī)會(huì)，主要有以下幾個(gè)維度參考：

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)度

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)化率當(dāng)前為60.6%，即房地產(chǎn)至少還有十年的發(fā)展時(shí)間。

旭輝控股董事局主席林中保守預(yù)計(jì)房地產(chǎn)還有10-15年的發(fā)展時(shí)間，樂(lè)觀估計(jì)房地產(chǎn)還有20年時(shí)間。

二、房產(chǎn)貢獻(xiàn)度

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷指出，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中直接貢獻(xiàn)和間接貢獻(xiàn)大概占比30%，禹州集團(tuán)副總裁張巖說(shuō)，房地產(chǎn)直接帶動(dòng)下游將近50個(gè)行業(yè)發(fā)展。

雖然不提“經(jīng)濟(jì)支柱”，但房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位不言而喻。

三、遷移性需求和結(jié)構(gòu)性需求

人口遷移仍然是房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。比如人口凈流入最多的是廣東和浙江，尤其是深圳和杭州為代表，兩個(gè)城市在疫情之后頻現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”，除了有新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的投機(jī)機(jī)會(huì)外，更重要的還是人口凈流入。

房地產(chǎn)最大的需求是遷移性需求。20年前退休的一批人沒(méi)什么錢，商品房市場(chǎng)也不發(fā)達(dá)?，F(xiàn)在退休的一批人是有錢人，所以郊區(qū)別墅、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)就迎來(lái)了商機(jī)。

由遷移還將帶來(lái)結(jié)構(gòu)性需求。這次疫情擠壓出了人們改善生活環(huán)境的需求，剛需買房，首改換房，富豪撤離高密度小區(qū)……

四、周期性與城市群

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱說(shuō)，當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控“限”的主要對(duì)象就是遷移人群。

把周期波動(dòng)盡量壓平，這樣在機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)不會(huì)走得太快太猛，危機(jī)來(lái)臨時(shí)也不會(huì)太慘太冷，這樣才會(huì)讓行業(yè)更加持久平穩(wěn)向上發(fā)展。

另外，在城市群趨勢(shì)下政府將加快公共服務(wù)一體化、均等化，這些都是房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，最近全國(guó)范圍內(nèi)除了對(duì)深圳市場(chǎng)的投機(jī)熱潮出了一記重拳外，再無(wú)其他消息。沒(méi)有消息，是當(dāng)前樓市最好的消息。

在外部環(huán)境帶有極大的不確定性下，我們對(duì)房地產(chǎn)應(yīng)持有謹(jǐn)慎而樂(lè)觀的態(tài)度。

疫后，武漢樓市健康

武漢樓市目前是什么狀況？先來(lái)看今年的成績(jī)單。

今年截至8月11日，武漢新房（本文“新房”定指“新建商品住房”）成交71533套，其中上半年成交43644套，7月份成交超2萬(wàn)套。

截至6月底，已批預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房為17萬(wàn)套，這就是新房市場(chǎng)的半年庫(kù)存。

今年上半年熱點(diǎn)城市住宅項(xiàng)目套總價(jià)中位數(shù)較去年對(duì)比，武漢上漲約4%，排在13位。

而在2020H130個(gè)城市樓盤(pán)總價(jià)統(tǒng)計(jì)中，武漢以160萬(wàn)元排在全國(guó)16位。

以上數(shù)據(jù)反映出幾個(gè)問(wèn)題：

第一，從武漢近5年的新房銷售統(tǒng)計(jì)均值看，每年大概在22萬(wàn)套。近些年長(zhǎng)期位列全國(guó)銷量前三甚至榜首。

我在疫情期間研判過(guò)，今年武漢全年新房銷售預(yù)計(jì)在13-14萬(wàn)套。上半年受災(zāi)嚴(yán)重，僅僅銷售4.3萬(wàn)套。但自4月8日全市解禁后，行情迅速升溫。

成交統(tǒng)計(jì)具有滯后性，7月份武漢銷售超過(guò)2萬(wàn)套主要得益于上半年的行情。而8月在12日之前成交近7千套，也能夠說(shuō)明市場(chǎng)的持續(xù)性。

按此推算，全年新房成交13-14萬(wàn)套不是難題。

第二，武漢房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，漲幅既控制在紅線內(nèi)，也處于全國(guó)十幾名，屬于既有前途，又不會(huì)因“上漲過(guò)快”被點(diǎn)名的檔次。

第三，新房備案價(jià)略微上漲的好處是，既能夠給市場(chǎng)參與者（買賣雙方）信心，同時(shí)也能夠?yàn)闄M盤(pán)階段的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的操作空間，如必要的讓利優(yōu)惠等。

從市場(chǎng)效果看，武漢樓市健康良好，行業(yè)管理穩(wěn)健而高明。

武漢樓市的前景：產(chǎn)業(yè)與人口

過(guò)去健康是否意味著將來(lái)一定有前景？在武漢購(gòu)房，需要清晰地了解城市的前景和購(gòu)房的必要性。

先看城市的前景。經(jīng)濟(jì)有前途，樓市才有未來(lái)。需要從人口、供應(yīng)、金融、產(chǎn)業(yè)、宜居價(jià)值等維度判斷。

第一，人口紅利。

1、常住人口。武漢1108萬(wàn)常住人口，加上流動(dòng)人口，龐大的人口基數(shù)將帶來(lái)巨大的遷移性需求和結(jié)構(gòu)性需求。

2、短期凈流入。武漢110萬(wàn)大學(xué)生尚未返校，這是年輕消費(fèi)力。

將近占據(jù)全市人口十分之一的大學(xué)生群體，是年輕活力主力軍，是城市進(jìn)步的推動(dòng)者，是循環(huán)經(jīng)濟(jì)的主力軍。

《2019年主要城市常住人口增長(zhǎng)數(shù)量》顯示武漢位列13，杭州第一，深圳第二。

在某種程度看，武漢人口平穩(wěn)健康流入，不會(huì)造成短期蜂擁而入，否則會(huì)形成擠出效應(yīng)，不利于樓市“三穩(wěn)”工作推進(jìn)。

3、長(zhǎng)期凈流入。武漢在湖北省內(nèi)具有強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，又是中部中心城市。人口凈流入是城市不斷擴(kuò)張的主要?jiǎng)恿χ弧?/p>

第二，供應(yīng)量。

根據(jù)武漢市房管局公布的《武漢市住房發(fā)展規(guī)劃（2020年-2022年）》，計(jì)劃三年新增新房

50.7萬(wàn)套。

而2019年底庫(kù)存新房將近16.28萬(wàn)套，按照估計(jì)，剔除掉延遲網(wǎng)簽的部分房源，起碼還有14萬(wàn)套。

如此來(lái)看，供應(yīng)量較大，能夠穩(wěn)定市場(chǎng)。

第三，金融與產(chǎn)業(yè)。

1、武漢上半年從金融、行政等手段幫扶房企，保障了市場(chǎng)的安全。

2、上半年“國(guó)家隊(duì)”和外來(lái)企業(yè)馳援武漢，（不完全統(tǒng)計(jì)）給武漢投資5000億托底經(jīng)濟(jì)。

3、2019年，武漢GDP已經(jīng)突破1.6萬(wàn)億，這就是武漢的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和規(guī)模，一旦滿血復(fù)活，昔日雄風(fēng)將再現(xiàn)。

武漢產(chǎn)業(yè)鏈完備，人才儲(chǔ)備充足，擁有發(fā)展5G、大健康等新興產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)和既定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與規(guī)模，這就是武漢的未來(lái)。

一旦經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)速起來(lái)，武漢很快將迎來(lái)新一輪的升溫。

第四、城市宜居價(jià)值。

2019年的軍運(yùn)會(huì)，讓武漢基礎(chǔ)建設(shè)全線升級(jí)；

2020年的新冠疫情，讓武漢的公共管理與服務(wù)水平提升。

這次博鰲房地產(chǎn)論壇期間，不少朋友對(duì)我表示，武漢已經(jīng)成為全球最安全的城市。盡管全球第一輪疫情尚未結(jié)束，但即使今后再面對(duì)疫情沖擊，武漢的防控能力足以達(dá)到優(yōu)秀的水平。

這些就是一座城市重要的宜居價(jià)值。

合理自住購(gòu)房的窗口期

目前，對(duì)于合理需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是重要的窗口期。

疫情期間我研判過(guò)，目前的市場(chǎng)一定是保剛需、促改善、抑投資。

前面提到過(guò)武漢三年的新房供應(yīng)計(jì)劃，以及當(dāng)前的人口流入情況。從供需兩端看是平穩(wěn)健康，這就是一次合理自住購(gòu)房，合理改善換房的窗口期。

這個(gè)時(shí)期有幾個(gè)特點(diǎn)。

第一，經(jīng)過(guò)疫情，剛需群體深刻意識(shí)到自住空間的重要價(jià)值，改善群體意識(shí)到生命健康是最高生活品質(zhì)。這些需求都被疫情擠壓釋放了出來(lái)。

第二，由于前期拿地成本較高，售價(jià)較平，轉(zhuǎn)速不快，目前階段開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)很薄。為了應(yīng)對(duì)新階段，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視現(xiàn)金流，不少企業(yè)都是薄利多銷，甚至平價(jià)促銷。

第三，中心區(qū)域的樓盤(pán)在經(jīng)歷長(zhǎng)期沉寂后也紛紛入市，這些產(chǎn)品在疫情之后反響強(qiáng)烈。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康表示，中心區(qū)域的好物業(yè)天然具有壟斷的屬性，一定是頂級(jí)富豪去爭(zhēng)奪的對(duì)象。只要這座城市的經(jīng)濟(jì)還有上揚(yáng)的空間，這套物業(yè)就有價(jià)格支撐。

第四，以家庭為單位兩套房都屬于合理范圍。

剛需家庭有長(zhǎng)期剛性生活需求，如買房結(jié)婚、小孩上學(xué)、家人就業(yè)等，需要有一套安全生活空間，這些需求長(zhǎng)期穩(wěn)定，變數(shù)較小。

因此在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)環(huán)境下越早買房越好，安居才能樂(lè)業(yè)，唯一一套住房在中短期內(nèi)幾乎不存在換手換房的操作可能，即少考慮投資換手的漲跌。

第五，現(xiàn)在全國(guó)政策穩(wěn)定，特別是武漢沒(méi)有具體的調(diào)控消息，這是最好的消息。從以往案例包括這次深圳的新策看，大多數(shù)調(diào)控加嚴(yán)，剛需都難以從中受惠，有些時(shí)候會(huì)出現(xiàn)“誤傷”。

因此，要珍惜當(dāng)下的環(huán)境。

第六，近年，武漢房?jī)r(jià)平穩(wěn)漲速慢，城市GDP上漲速度遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)，而大量基建都在開(kāi)工，接下來(lái)幾年將迎來(lái)城市紅利兌現(xiàn)的高峰期。在此環(huán)境下，以長(zhǎng)期主義看待購(gòu)房必將讓合理自住需求者長(zhǎng)期獲益。

換句話說(shuō)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)單個(gè)樓盤(pán)從拿地到賣房速度過(guò)快，開(kāi)發(fā)商很難從價(jià)格中收獲城市紅利，而這恰好是購(gòu)房者的機(jī)遇。

結(jié)束語(yǔ)

購(gòu)房，無(wú)論是買100萬(wàn)的產(chǎn)品還是1000萬(wàn)的產(chǎn)品，都是每個(gè)家庭的大事。

不同群體的需求、資金、經(jīng)驗(yàn)不同，但都需要以較為全面的視角，從深度、高度、遠(yuǎn)度、廣度去理性分析。

樓市買賣雙方需要的最根本的媒體價(jià)值，是具有高度公信力下的專業(yè)意見(jiàn)。

買錯(cuò)一套房，可能會(huì)葬送一個(gè)家庭幸福。

賣錯(cuò)一個(gè)盤(pán)，可能會(huì)讓一家企業(yè)翻船。

當(dāng)前階段需要以長(zhǎng)期主義慎之又慎，我愿與大家一道成為時(shí)間的朋友。

馮毅成，武漢房研社社長(zhǎng)，樓市研究大V《主編筆記》總編輯，武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)專家顧問(wèn)

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