楊光華 20年，正值青春年華。

國內(nèi)的房地產(chǎn)走過20年，像那部電視劇一樣，二十不惑。

有一年，孫宏斌對王石說，我要做100億。

王石說，“這是吹牛”。如今，老孫做到了行業(yè)第四。

20年，房地產(chǎn)處于青春期。

如今，遭遇青春期的煩惱，但未來機會多多。

一家2000億規(guī)模的開發(fā)商預言，未來20年，房地產(chǎn)依然被看好。

也許他手中有魔法球，能看到未來。

01

過去20年，是國內(nèi)房地產(chǎn)的繁榮時代。

這背后與中國經(jīng)濟、城市化、城鎮(zhèn)化等關系密切。

過去20年，我們建設經(jīng)濟大國，不得不靠房地產(chǎn)拉動。

房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

未來20年，我們建設經(jīng)濟強國，則不能再依賴房地產(chǎn)。

懂得這一趨勢，則能更好理解房地產(chǎn)政策變化。這個大局觀，決定看房地產(chǎn)的高度。

經(jīng)濟學家說，只有房地產(chǎn)的經(jīng)濟體，沒有未來。沒有房地產(chǎn)的經(jīng)濟體，沒有當下。

兩句話中也能看出房地產(chǎn)的地位。

一位大佬說，貪念大的人，膽子大的人，賺大錢。做開發(fā)商的，多是貪性大的人。

他還說，這群人也是瘋子。在別人不敢的時候，瘋狂拿地擴張。

最終做大的人，還是能忍的人，遇事冷靜。

貪、瘋、忍，是過去20年開發(fā)商的三個關鍵詞。

我們要感謝過去的20年。

20年的經(jīng)濟大發(fā)展，才有今天的大變局。

我們從勞動密集型，開始向高端制造轉型，這就是我們的后發(fā)優(yōu)勢。

20年的房地產(chǎn)大發(fā)展，才有今天15萬億規(guī)模，30%以上的貢獻率。當年的螞蟻，變成今天的大象。

20年的住宅大發(fā)展，才有今天的品質生活。

02

有人樂觀，有人悲觀，幾乎每年如此。

像一枚硬幣的兩個面，同時存在。

未來20年，我們無法預測。但我們確定的是，未來有很多不確定性。

從外到內(nèi)，還有很多黑天鵝、黑犀牛。

上半年，從一線城市，到部分核心二線城市。

4月份后，剛需與高端市場集中反彈。

在杭州，萬人搖的樓盤，搖中一套，相當于中了一個百萬大獎。

在廣州，5000萬的度假別墅，24小時就能下單。40多天賣的房子，是往年一年的量。

疫情后的瘋狂，是在金融推動下的結構性調整。

從萬人搖號，到供需兩旺，最終會走到供大于求。

這次疫情，是很多人的人生停頓點。

人們停下來問自己，辛苦奮斗，為了什么？人生到底要什么？

疫情使人停下來思考，開始更多考慮健康與家人。

一場疫情徹底顛覆很多人的生命觀、生活觀、價值觀與置業(yè)觀。

限制性政策，像熨斗一樣熨平的波動周期，但旺盛的需求依然存在。

上半年，各家開發(fā)商紛紛在加杠桿。

下半年，開發(fā)商的融資難度加大，將加速銷售回款。

對買房人來說，依然是買房的機會。

因為我們看的是未來10年的長周期。

03

機會，對開發(fā)商來說，還有多少？

周期就像春夏秋冬，四季輪回。沒有周期，就沒有機會。

從三五年的周期，到一年的小周期，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的小周期縮短。

短期內(nèi)，我認同一個觀點，未來2-3年，房地產(chǎn)處于高波動周期。

從長周期看，開發(fā)商繼續(xù)做大，至少有5個機會。

首先，內(nèi)循環(huán)的機會。

內(nèi)循環(huán)為主的經(jīng)濟，還是要靠房地產(chǎn)。

人們對房地產(chǎn)有很多誤解，比如，房地產(chǎn)不是實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)與科技產(chǎn)業(yè)是對立的。

其實不是。房地產(chǎn)也是實體經(jīng)濟的重要組成部分，與科技產(chǎn)業(yè)不是對立關系。

其次，人口遷移的機會。

農(nóng)民進城、三四線進入二線，二線到一線，以及城市群之間的人口流動。

這種遷移中，為房地產(chǎn)創(chuàng)造機會。

第三，城鎮(zhèn)化的機會。

目前，我們的城鎮(zhèn)化是40%多。

如果每年增加1%，到60%，至少要20年。這20年就是房地產(chǎn)的機會。

第四，城市更新的機會。

舊城改造更新，是一個長期的過程。

城市持續(xù)更新，就能創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)的機會。

20年以上的老社區(qū)，是不是有第二次更新的機會？

第五，改善性需求的機會。

改善性需求將是市場的主流。

并且改善是沒有終點的，首次改善、多次改善、終極改善等等。

未來，有錢人退休后，他們有更多的度假、養(yǎng)老等改善需求。

［后記］

我們何其有幸，經(jīng)歷了這20年。

一本書上說，跑馬拉松是一個自己跟自己較勁的過程。

如果有一天不較勁了，馬拉松的生活就停止了。

今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，看到開發(fā)商們還在與自己較勁，努力做個好學生。

討論資本金融、產(chǎn)業(yè)多元化等話題，他們都像跑馬拉松的瘋子。

20年時間，放在歷史長河里，不過一滴水。

但對于一個人來說，人生有多少個20年。

不管風雨何時起，做好自己能做的事，做大自己的市場。

多關心產(chǎn)品與服務，少關心政策；多關心業(yè)主的滿意度，少追趕規(guī)模；多關心消費分層，少盲目多元。

不能太貪，不做瘋子，學做忍者。當別人都在做房地產(chǎn)＋時，是不是要考慮下做減法？

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人） 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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