楊光華 凌晨2點(diǎn)，張子壽的朋友圈里滿是焦慮與雞血。

“2020，不要解釋，要業(yè)績”，“辛苦團(tuán)隊(duì)挑燈夜戰(zhàn)”。

“辦法總比困難多”，“來訪全靠周末大回血，每個(gè)來訪都是兄弟們沒日沒夜干出來的”。

還沒“康復(fù)”的武漢，加班到凌晨一兩點(diǎn)多是“地產(chǎn)狗”。他們轉(zhuǎn)發(fā)項(xiàng)目海報(bào)，轉(zhuǎn)發(fā)項(xiàng)目軟文，復(fù)盤總結(jié)，靈感迸發(fā)。張子壽就是其中的重度焦慮者之一。

他是武漢一家上市房地產(chǎn)公司高管，也是一位喜歡研究數(shù)據(jù)的地產(chǎn)人。

“這個(gè)五月，武漢市場(chǎng)的熱度與買房人的體感出現(xiàn)反差。”這是張子壽的最新發(fā)現(xiàn)。對(duì)于武漢的大盤，他像是一個(gè)超級(jí)大腦。地價(jià)、房價(jià)、成交量，他記得一清二楚。每個(gè)項(xiàng)目，在他那里就是一只股票。

一方面，買房人感覺市場(chǎng)很冷，開發(fā)商的房子不好賣。另一方面，市場(chǎng)上的千萬級(jí)豪宅，還是被人買走，剛需還是要排隊(duì)搖號(hào)。在開發(fā)商內(nèi)部，對(duì)市場(chǎng)的反饋，也出現(xiàn)分裂。

這其中的原因，張子壽認(rèn)為是市場(chǎng)嚴(yán)重分化與分裂。

他說，今年2-3月，武漢樓市是“斷片”的，而很多媒體甚至同行對(duì)武漢有很深誤解，用“斷片”的數(shù)據(jù)，推論“武漢市場(chǎng)不好”。

4月一個(gè)月，武漢新房成交6627套，相當(dāng)于2019年單月業(yè)績的近7成。

從4月到5月，他對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，出現(xiàn)了一次起伏。

4月最后一天，武漢新房成交612套。他感覺，市場(chǎng)要爆發(fā)。

01

5月的前7天，他發(fā)現(xiàn)自己錯(cuò)了。

市場(chǎng)很冷，最冷的一天，5月4日，成交84套。

一根剛拉高的曲線，突然跌入谷底。

身邊的業(yè)內(nèi)朋友都在抱怨，市場(chǎng)還是很冷。

5月初的武漢，盛夏的感覺。中午的車內(nèi)，不開空調(diào)，沒法上路。

從5月8日起，他感覺到市場(chǎng)熱起來，連續(xù)3天破400套。

5月15日，武漢萬象城第一次開盤。

1棟樓，138套房源。因?yàn)槭且咔槠陂g的線下開盤，這次開盤將持續(xù)7天時(shí)間。第一天就預(yù)約辦理50套認(rèn)購。

按照“預(yù)約制開盤”方式，預(yù)計(jì)將成為武漢首個(gè)“周光”千億豪宅。

從天地，到萬象城，武漢最著急的，是豪宅“剛需”。如果他們心底沒有一個(gè)好預(yù)期，這群有錢人為什么拼命買？

這次的依據(jù)，則是5月14日－15日，連續(xù)兩天，新房成交破530套。

他感覺很多人開始犯選擇困難癥，“兜里錢太少，手上名額太少，好項(xiàng)目太多。”2-2.5w，武漢二環(huán)內(nèi)，新盤隨便買。

5月前15天，武昌、青山與江漢的新房成交很少?？梢哉f是，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目少，成交少。也可以看出，物以稀為貴。

02

與張子壽盯樓市大盤不同，孟東野更關(guān)心的是武漢經(jīng)濟(jì)。

他是武漢一家連鎖餐飲企業(yè)老板。這次疫情，他的公司在生死邊緣。

5月15日，孟東野看到一篇正能量的新聞。大意是，央企組團(tuán)到武漢投資。50多家央企當(dāng)家人表達(dá)扎根武漢的決心，對(duì)武漢的信心。

葛洲壩集團(tuán)，一家在硚口投資500多億；中糧集團(tuán)，未來3年投300億；招商集團(tuán)，今后5年投資1000億。

這是武漢有史以來第一次。

很多人對(duì)武漢樓市的判斷，則是基于對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)的好壞。

大致邏輯是，武漢經(jīng)濟(jì)很難恢復(fù)元?dú)猓丝谕饬?，房子多，沒人買。房價(jià)漲不起來。

持這種看法的人，大有人在。而老孟喜歡逆向思維，“當(dāng)央企組團(tuán)支援武漢時(shí)，武漢大有可為。”

“武漢經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)，樓市也會(huì)穩(wěn)。”老孟把餐飲店的堂食業(yè)務(wù)開放，并主攻線上訂單。

他手上的閑錢，all in買下一套豪宅，押注5年后的武漢，“在武漢，還有比買房，更靠譜的投資嗎？”

他還發(fā)現(xiàn)，5月份一線奢侈品紛紛漲價(jià)，越漲買的人越多。這與最近武漢豪宅市場(chǎng)上的表現(xiàn)一樣。

“我看到了市場(chǎng)反彈”。從5月新房成交數(shù)據(jù)曲線上，張子壽看到武漢新房成交量一路上揚(yáng)。

他身邊幾個(gè)搞包銷、分銷的朋友，都感覺到了這種反彈，并且商鋪的來訪量也增多了。

15天時(shí)間，成交4709套。他推算，5月份，武漢新房成交可能破1萬套。

如果單月成交破萬套，則預(yù)示著武漢樓市徹底復(fù)原。

03

5月1日－15日，武漢拿到預(yù)證的住宅項(xiàng)目12個(gè)。

分布在新洲、黃陂、蔡甸、江夏，主城區(qū)僅有萬象城等2個(gè)項(xiàng)目。

張子壽說，市場(chǎng)上的新房，多是老盤加推。這些項(xiàng)目的預(yù)證并不是5月份的。

而5月份入市的新房源，則是三環(huán)外居多。

這也最終給買房的“體感”，是郊區(qū)盤多，不想買；想買的中心項(xiàng)目，太貴。

很像在車站等公交車。自己想上的車，遲遲不來。不想上的車，一輛接一輛。

而多數(shù)樓盤從4月份開始，持續(xù)賣房。對(duì)于這種每周加推的項(xiàng)目，買房人習(xí)慣觀望。

這些“中間層”項(xiàng)目的套路，主要是，原本一次性賣500套房子，改成每兩周推100套，每次開盤“日光”?；蛘呙扛魩滋欤剖畮滋滋貎r(jià)房。既避免老業(yè)主的不滿，又能饑餓營銷。

即使如此，買房人總覺得，這些樓盤還要更低價(jià)格賣房。再等等看，成為市場(chǎng)上的主流。

［后記］

樓市是一個(gè)很區(qū)域的市場(chǎng)。

“如果一個(gè)人對(duì)天南地北的樓市，都能談，都能分析。這種人你就要小心。”張子壽提醒。

他是一個(gè)武漢樓市研究高手，從來不分析北京、上海、杭州的樓市。

他還說，那些用武漢二三月份的新房與二手房數(shù)據(jù)，分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)的，要么是蠢，要么是壞。

他除了自己去售樓部踩盤，與置業(yè)顧問聊天外，他還分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)。同一個(gè)片區(qū)，隔壁鄰居的兩個(gè)項(xiàng)目，5月的表現(xiàn)，截然不同。我們不能以其中一家的表現(xiàn)，一概而論。

小數(shù)據(jù)，放在一起看，就是一個(gè)武漢的小趨勢(shì)。5月份武漢樓市的起起落落，他看到一種很強(qiáng)向上爬升的趨勢(shì)。

這種趨勢(shì)是一種疫情后的剛性消費(fèi)。即使沒有疫情，這種消費(fèi)也會(huì)照常進(jìn)行。疫情只是延緩了需求。

像孟東野這樣的老板們，他們all in 買房，也是一種小趨勢(shì)。他們對(duì)財(cái)富保值的焦慮比普通人更強(qiáng)烈。

他們懂得，樓市的冬天，還是夏天，不是人為能制造的，這就像季節(jié)更替一樣。

5月的武漢樓市，吹它很火的，說它很差的，兩個(gè)極端觀點(diǎn)，都是有偏見的。它原本的真相，是經(jīng)過層層加工的真相。

張子壽們的焦慮，更多是對(duì)今年“下半場(chǎng)”的焦慮。而孟東野們的焦慮，則是對(duì)財(cái)富的焦慮。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人） 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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