丁建剛 2019年春節(jié)過后，整個中國大地仍乍暖還寒。 

而中國A股發(fā)生大逆轉，幾乎與股市同步，一二線城市的樓市快速回暖，升溫的速度遠快于天氣。 

樓市的“牛”，可持續(xù)嗎？

剛剛過去的周末，杭州數(shù)十個樓盤的售樓處人頭攢動，這一現(xiàn)象也幾乎在中國的一二線城市同時出現(xiàn)。 

整個市場似乎一掃2018年下半年以來日益加劇的低迷悲觀情緒。 

北京：3月北京二手住宅網(wǎng)簽超1.6萬套，創(chuàng)近十個月以來新高；

深圳：2月底深圳豪宅華潤瑞府開盤遭秒，3月以來全市住宅成交量已連續(xù)5周環(huán)比上升，二手住宅成交量創(chuàng)近半年新高；

上海：上海3月二手房成交近2.6萬套，創(chuàng)兩年半以來月度成交新高，約為2018年平均兩個月的成交量；

廣州：3月廣州商品房網(wǎng)簽超9000套，同比大漲41.64%；

蘇州：3月商品住宅成交近6000套，環(huán)比激增102%；

杭州：春節(jié)之后，杭州土地市場持續(xù)火爆。繼3月勾莊宅地20天兩度刷新地價紀錄后，今天（4月2日）杭州三塘、祥符宅地雙雙封頂自持，市區(qū)3月二手房成交近7500套，刷新2018年下半年以來月度成交紀錄……

甚至不限于一二線城市，長三角城市群中嘉興（理論上是三線城市，但在城市群中很難分出一二三四線）的成交量創(chuàng)下了一年來的新高。

2019年3月嘉興市區(qū)的商品房和商品住宅成交同比漲幅均超100%，雙雙刷新近一年來成交紀錄。

截至今天（4月2日）午時，2019年以來A股上漲了689.41點，漲幅高達27.6%。幾乎沒有懸念，股市迎來了牛市。 

全中國都聚焦著樓市。全社會之問： 

2019年樓市是不是也已經(jīng)進入牛市？ 

如果是牛市，樓市的“牛”可否持續(xù)？

01

2019年股市樓市的邏輯 

這輪牛市的第1個信號，出現(xiàn)在2018年10月31日。 

在1031的政治局會議公告中，出人意料的對房地產(chǎn)只字未提。而就在三個月前的731政治局會議上，提出了前所未有的調(diào)控目標——“堅決遏制房價上漲”。

1031政治局會議不僅沒有提房地產(chǎn)，而且提了“六個穩(wěn)”——穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期。 

“穩(wěn)”，是最高領導層對經(jīng)濟目標的第一訴求。 

1031政治局會議結束后僅隔一天，央行發(fā)布了《中國金融穩(wěn)定報告（2018）》。報告中一改過去兩年對金融形勢的判斷：

宏觀杠桿率過快上升的勢頭得到了遏制，總體看我國經(jīng)濟金融風險可控，不會發(fā)生系統(tǒng)性風險。 

4天后，11月6日央行行長易綱，罕見地進行了一次公開自我檢查：

“過去一些政策制定考慮不周、缺乏協(xié)調(diào)、執(zhí)行偏離，政策疊加效應導致一定的信用緊縮，加大了民營企業(yè)融資困難，所以在未來要汲取相關的經(jīng)驗教訓”。

至此，為了達到“穩(wěn)增長”目標，宏觀經(jīng)濟政策、貨幣政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策轉向，已非常清晰。 

但此時已至年終，不可能再大規(guī)模放貸。

春節(jié)假期后上班的第1周，2月15日央行公布了1月份的信貸量：人民幣新增貸款3.23萬億，社會融資規(guī)模達4.64萬億。 

全社會驚呆，天量信貸。一個月的時間，人民幣新增貸款加社會融資高達近8萬億。隨后的周一，股市大漲2.68%。 

3月5日發(fā)布的《政府工作報告》中，沒有再提已經(jīng)連續(xù)提了兩年的“房住不炒”。 

房地產(chǎn)市場政策改變的信號，進一步確定。 

至此，調(diào)控政策的邏輯，貨幣政策的邏輯，均已明晰到位。 

樓市緊跟股市進入了牛市。

02

樓市的牛市可持續(xù)嗎？ 

以上分析可以清晰的看出：這一輪樓市的牛市，是為了阻止經(jīng)濟下行，穩(wěn)增長而改變了前期的調(diào)控政策，是貨幣信貸政策推動的結果。 

正因如此，在新的經(jīng)濟下行壓力下，短期內(nèi)官方的政策不會輕易改變，也不會輕易對房地產(chǎn)市場再下狠手。 

這是一個基本的判斷。 

因而在短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場會繼續(xù)升溫，量價仍然會慣性向上。

但眾所周知，導致新的經(jīng)濟下行壓力加大的因素，均未消除。 

中美貿(mào)易談判可能會達成協(xié)議，但這還遠遠不是摩擦的終止。2018年中國經(jīng)濟的增速創(chuàng)下了1990年以來近30年的新低。3月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)PMI指數(shù)雖有所修復，但1-2月規(guī)模以上工業(yè)利潤額大幅度下滑，同比下降14%，累計增速也步入負增長區(qū)間。 

1月，最高領導人在省部級學習班上，坦承中國社會面臨政治、意識形態(tài)、經(jīng)濟、科技、社會、外部環(huán)境、黨的建設等七個方面的重大風險。 

其中，在經(jīng)濟領域的重大風險中，特別談及了房地產(chǎn)市場。 

因此，從更長遠時期看，房地產(chǎn)市場的走勢有著極大的不確定性，甚至不太樂觀。

住建部把“六個穩(wěn)”落實到房地產(chǎn)市場上，體現(xiàn)為“三個穩(wěn)”——穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。 

毫無疑問，今年年初提出的這三個穩(wěn)，是為了防止地價和房價的大落。但如果動作過猛，導致房價再次大漲，金融和社會穩(wěn)定都將面臨考驗，官方可能又會重蹈嚴厲調(diào)控的覆轍。這一情形，各方都不愿意看到。 

事實上，官方對股市和樓市的態(tài)度是不一樣的。 

可以看出在現(xiàn)階段，官方樂見股市上漲。 

而對樓市的態(tài)度，則是既愛又怕。既希望樓市能夠起到穩(wěn)定經(jīng)濟的作用，但又怕房價過快上漲導致的社會和金融風險。

但有一點值得注意，中國的城市分化，將從2019年開始加劇。

高鐵網(wǎng)上，經(jīng)濟發(fā)達的城市群，特別是長三角城市群和粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的城市，在城市的競爭中，將繼續(xù)顯示出優(yōu)勢。

而這一具有中國特色的“虹吸現(xiàn)象”，將導致一些地區(qū)，特別是北方的一些地區(qū)，或不可避免地出現(xiàn)“鬼城空城”，這一點也是確定的。

在經(jīng)濟下行、經(jīng)濟和社會發(fā)展不確定，甚至存在重大風險的背景下，政策和貨幣信貸催生的“牛市”又來了。

丁建剛 浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長 觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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