歐陽捷 在上期文章中，我們談到，不應(yīng)賦予房地產(chǎn)稅太多功能，稅制設(shè)計應(yīng)當擺脫包治百病的思維邏輯，聚焦于解決地方財政收入，同時兼顧居民負擔能力和公平公正。

同時還談及房地產(chǎn)稅的若干法理爭議，比如土地私有化、無地權(quán)不交稅、土地出讓金與房地產(chǎn)稅重復征稅等認知誤區(qū)，也許這些觀點并不討巧，但卻是獨立思考，希望做到理性客觀、嚴肅思考的。

本期，我們再就土地出讓金與房地產(chǎn)稅的關(guān)系、地方政府對待房地產(chǎn)稅的態(tài)度、房地產(chǎn)稅技術(shù)難點包括小產(chǎn)權(quán)房問題，再做探討。

誤區(qū)11：房地產(chǎn)稅可以新房新辦法、老房老辦法

一些觀點認為：新建住房不應(yīng)再繳納一次性土地出讓金，而是改為每年繳納土地租金（包含在房地產(chǎn)稅之中）。

可見，他們并不排斥土地出讓金。

他們同時認為：已繳納土地出讓金的老房子應(yīng)扣除土地出讓金后再繳納房地產(chǎn)稅，或者70年土地使用權(quán)屆滿之后再繳納房地產(chǎn)稅。

顯然，這些觀點是一廂情愿的，也是失之桑榆的。

前一個觀點會帶來很多新問題，比如，房價（包括二手房）是不是會大降？住房抵押物會不會爆倉？  商業(yè)資產(chǎn)如何重新定價？

如改交房地產(chǎn)稅，即便按照土地出讓時的原值計算，分攤到每年的土地租金都是一筆巨款（近三年，一線城市土地出讓金占到房價的1/3以上，攤到每年的土地年租起碼在2萬元以上），又有多少人能夠支付得起包含土地年租的房地產(chǎn)稅？

后一個觀點又帶來更多的問題。

首先，老房子扣除土地出讓金再繳納房地產(chǎn)稅，相當于政府退還土地出讓金改征稅，那么核定的房地產(chǎn)稅之中還包括土地出讓金的每年分攤嗎？

其次，70年土地使用權(quán)屆滿再交稅，等于現(xiàn)有已交過土地出讓金的大量存量房不用再交房地產(chǎn)稅，那么，只有少量增量房屋又能征多少稅呢？

第三，如果新建住房不再繳納土地出讓金，誰有資格取得土地使用權(quán)？

我國《物權(quán)法》第一百四十一條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用”。因此，土地出讓金是土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)的法定義務(wù)。

如果不再公開出讓土地，企業(yè)拿地是否免費？如不免費，國有土地與集體土地如何定價？土地年租定價依據(jù)又從何而來？如何才能防范營私舞弊、做到公正透明？

難道，我們還能再回到國有土地全部行政劃撥的計劃經(jīng)濟年代嗎？

第四，過去我們說過：“人未老、房已死”。

我們的住房建筑設(shè)計壽命只有50年，70年之后，房子很可能早已不在了，誰還會來交房地產(chǎn)稅？

第五，老房子只有土地出讓金，新房子既要交土地出讓金或土地年租，也要交房地產(chǎn)稅，這公平嗎？

指望一部法律既不溯及既往、又要滿足現(xiàn)實的期待是糾結(jié)的。

更何況，在一部長期性的法律框架里面是不可能新老辦法并存的。

“新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定”，這是《立法法》中有明確規(guī)定的。

誤區(qū)12：土地出讓金會被取消

從城鎮(zhèn)化進程來看，大城市受制于土地供給約束，中小城市受制于人口增長，大拆大建、快速擴張的城市建設(shè)模式難以為繼。

未來，高質(zhì)量、集約型發(fā)展的必由之路就是城市更新改造，因此，土地出讓必將大幅度減少。

當城鎮(zhèn)化進程基本結(jié)束之時，大部分依賴土地出讓金的城市土地財政也就自然枯竭了。

到那時，土地出讓金的規(guī)模將急劇縮小，取消與否也就并不那么重要了。

未來，隨著存量市場規(guī)模的不斷擴大，房產(chǎn)價值也會不斷提升，房地產(chǎn)稅也會水漲船高，逐漸彌補因城市不再擴張而減少的土地財政。

所以，不必指望開征房地產(chǎn)稅就會取消土地出讓金。

順便說一句，按照物權(quán)法規(guī)定：“土地使用權(quán)到期自動續(xù)約”，不再繳納土地出讓金是基本確定的。

但是，大多數(shù)住房的壽命到不了70年，如果房子提前滅失了，又不允許原地規(guī)劃重建，剩余年限的土地使用權(quán)就像浮萍一樣、是沒有附著物的。

至于政府是否會收回土地使用權(quán)并按市場價格進行補償就很難說了，因為《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回”。

只是在特殊情況下，而且根據(jù)社會公共利益的需要，“可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”。

比如，經(jīng)鑒定為危房的房產(chǎn)，最終只能拆除，但如果土地使用權(quán)剩余年限不多，也許會被擱置并暫時作為綠地，而非原地重建。

誤區(qū)13：地方政府并不熱衷房地產(chǎn)稅

沒有人覺得錢多了不好，政府也是一樣。

目前已經(jīng)形成共識的是：房地產(chǎn)稅的總量遠遠抵不上土地財政。

另一個共識是，房地產(chǎn)稅出臺會抑制房地產(chǎn)市場，進而減少土地出讓金收入。

但是，如果看看香港和我們的上海、重慶，就知道即便是有差餉或房產(chǎn)稅，土地出讓面積趨勢性下降，土地出讓金卻未見得是減少的。

因此，也許我們都是錯的。

如果真的出臺房地產(chǎn)稅，地方政府會偷偷樂的。因為：

第一，征收了房地產(chǎn)稅，并不等于會停止征收土地出讓金，我們學的不是香港嗎？香港不是雙重征收嗎？財政收入不是越來越多嗎？

盡管香港的土地制度弊端極大、詬病甚多，但暫時我們還無法舍棄同樣的制度。

多一個財政稅收渠道，地方政府當然開心。

第二，隨著城市擴張放緩和建設(shè)支出減少，以及每年新增住房帶來的房地產(chǎn)稅只增不減，也許，多數(shù)地方政府會慢慢走出財政虧空的陷阱。

3房地產(chǎn)稅征收困局難解？

很多專家說：征收房地產(chǎn)稅存在諸多技術(shù)難題、仍未有解。

房地產(chǎn)稅征收實操看似復雜，但并非無解，關(guān)鍵在于要做到：稅制簡單、易懂易行、負擔合理、公正公平。

誤區(qū)14：產(chǎn)權(quán)不清晰無法統(tǒng)一收稅

的確，我國城鎮(zhèn)住房性質(zhì)五花八門、千差萬別，有商品住房、經(jīng)濟適用房、人才房、安居房、兩限房、自建房、集資房、共有產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房、直管公房、自管公房、拆遷安置房、商業(yè)公寓、廠房改建住房、單位自建房、職工宿舍、小產(chǎn)權(quán)房、違章搭建住房等。

有些住房無法進行公開市場交易，只能私下交易、單位回購或封閉運行；有些住房沒有土地使用年限，有些住房是福利分房、房改房，有些是公有產(chǎn)權(quán)住房或共有產(chǎn)權(quán)住房，產(chǎn)權(quán)不完整；有的是租賃住房，有的是拆遷房，有的是城中村的祖宅。

但是，復雜問題可以簡單化：以產(chǎn)權(quán)制度為綱，綱舉目張。

十九大報告強調(diào)：“加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制。經(jīng)濟體制改革必須以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置為重點”。

現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度是社會主義市場經(jīng)濟體制的基石。

有了產(chǎn)權(quán)制度保障，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)才有恒心，安居樂業(yè)才能安心。

具體如何做呢？

第一，限期完成所有房屋產(chǎn)權(quán)確認。

比如，行政劃撥供地的經(jīng)濟適用房、單位利用自有土地集資建房或自建職工宿舍等都沒有繳納土地出讓金，也不一定有土地使用權(quán)證。

但是，仍然可以有產(chǎn)權(quán)，比如《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)”。

該辦法還規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房滿5年，……購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)”。

因此，沒有產(chǎn)權(quán)者，在向政府或農(nóng)村集體組織繳納土地收益等相關(guān)價款后，所有房屋產(chǎn)權(quán)全部確權(quán)到單位或個人。

前提是：取得產(chǎn)權(quán)應(yīng)當基于公平公正原則。

第二，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)盡快解決產(chǎn)權(quán)問題。

比如，最糾結(jié)的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，沒有繳納土地出讓金或相關(guān)土地權(quán)益，用地也不合法，但已既成事實。

小產(chǎn)權(quán)房處理難的根本原因在于無人愿意承擔歷史責任、撥亂反正。

歷史證明，有了執(zhí)念堅定、敢于擔當?shù)念I(lǐng)導人，以及黨的領(lǐng)導、群眾的智慧，還有什么跨不過的坎、做不了的事呢？

只是這些住房享受了城市擴張帶來的基礎(chǔ)設(shè)施便利，應(yīng)當由小產(chǎn)權(quán)房擁有人向農(nóng)村集體組織補交土地使用權(quán)費等相關(guān)費用，再由農(nóng)村集體組織通過水電路等接管費等形式補交給政府及相關(guān)建設(shè)運營單位。

只要本著以民為本、公平公正的精神和原則，通過法律和政策調(diào)整解決小產(chǎn)權(quán)房的合法性，問題總是可以解決的。

解決小產(chǎn)權(quán)房問題已經(jīng)是迫在眉睫了。

但是，如果城市住房和農(nóng)村住宅都征稅，小產(chǎn)權(quán)房反而不征稅，顯然是不合理、也不可行的。

第三，基于產(chǎn)權(quán)收稅。

持有房屋產(chǎn)權(quán)的所有國家機關(guān)、企事業(yè)單位和個人都應(yīng)當是房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，法律規(guī)定豁免者除外。

擁有部分產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當按照產(chǎn)權(quán)比例交稅；比如，共有產(chǎn)權(quán)房，政府與購房者按比例分擔房地產(chǎn)稅。

第四，租賃房產(chǎn)由產(chǎn)權(quán)人承擔房地產(chǎn)稅。

如果租賃房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人是政府，政府產(chǎn)權(quán)責任管理部門同樣應(yīng)當承擔納稅義務(wù)。

如果單位的房子不賣給個人，作為產(chǎn)權(quán)人的單位承擔納稅義務(wù)。

當然，產(chǎn)權(quán)人可以在房屋租賃合同中以租金方式體現(xiàn)房地產(chǎn)稅。

不管是領(lǐng)導人，還是廉租戶，都應(yīng)當像當年開國元勛住在中南海里一樣，交房租（也交稅），除非法定豁免。

有人說，對人才和貧困家庭，既然要補貼，又何必征稅？

但是，收歸收、支歸支，收支兩條線，清清楚楚、明明白白，這才是現(xiàn)代財政制度的核心所在。

誤區(qū)15：稅收基數(shù)難確定

發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收基數(shù)一般為房產(chǎn)評估值或年租金，在此基礎(chǔ)上，對評估值或租金打折或減除。

比如，韓國按評估值的60%-80%作為物業(yè)稅的納稅基數(shù)，幾乎所有人都會覺得納稅基數(shù)低于市場真實價格和預期稅基，更易于接受。

但是，財政部設(shè)計房地產(chǎn)稅制首先考慮的恐怕不是評估值或稅率，而是究竟能收多少錢？房地產(chǎn)稅能否解決地方政府財政的可持續(xù)問題？

房地產(chǎn)稅收基數(shù)太高，社會阻力太大，征收難度過高；稅收基數(shù)太低，收不到多少錢，征稅成本卻很高。

目前，全國住房城鎮(zhèn)面積約為280億平米（計算口徑參見文尾注釋），按照去年商品住宅銷售額除以銷售面積簡單匡算，銷售均價約為8544元/平米。

全國城鎮(zhèn)住房總價值約為239萬億元。

按照平均1%稅率，房地產(chǎn)稅可征收2萬多億元。

如果考慮評估值打折及減除或豁免，很可能房地產(chǎn)稅只能收到幾千億元。

目前，大多數(shù)省份財政赤字超千億元，沒有一個省市沒有赤字，共計赤字88156億元，一年的赤字利息也要3000億元，如果考慮負債余額近20萬億元，利息就更多了。

即使去年全部土地出讓金59011億元都用于彌補赤字，也是遠遠不夠的，更何況土地出讓金大部分用于拆遷安置補償成本和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用支出，土地出讓凈收益只有一小部分。

由此可見，若要地方財政健康可持續(xù)，房地產(chǎn)稅不僅需要維持城市正常維護運營，還需要承擔部分財政赤字利息支出，否則，地方財政破產(chǎn)難以避免。

這就意味著，稅基的確定準則是基于收多少錢才能維持地方財政可持續(xù)。

因此，一旦開征房地產(chǎn)稅，我們預計，稅收總額起步可能不會低于1萬億元，僅占地方一般公共預算收入的10%，稅基、稅率與減除豁免標準都會基于稅收總額而設(shè)計。

誤區(qū)16：稅率一刀切

按照發(fā)達國家經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅率一般為評估價值的0.5%-5%，大多取值1%左右。

越好的社區(qū)，房地產(chǎn)稅率越高。

雖然，大家對不同城市稅率不同已有認知，但在一個城市里，不同社區(qū)的房地產(chǎn)稅率也可能有所不同。

未來房地產(chǎn)稅率也將根據(jù)城市發(fā)展狀況不同而定。

配套完善、交通便利的老城區(qū)可能稅率更高，而交通不便、設(shè)施不足的新城區(qū)可能稅率更低。  

高檔小區(qū)稅率更高，老房子稅率更低。

當然，交稅高的社區(qū)，自治意識也將更強，帶動交稅民眾參政議政的動力更足，這對促進地方政府規(guī)范執(zhí)政、依法辦事、財政透明都是具有促進作用的。

（未完待續(xù)）

注釋：

根據(jù)2013年國務(wù)院政府工作報告“2012年底，城鎮(zhèn)人均住房面積32.9平方米”，和國家統(tǒng)計局2012年統(tǒng)計年鑒“城鎮(zhèn)人口71182萬”，城鎮(zhèn)住房約為234億平米。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013-2018年累計竣工商品住宅約45億平米。

根據(jù)歷史分析，財政和社會投資新建的城鎮(zhèn)非商品住房和保障房占比約10%，這幾年累計約有5億平米。

合計全國城鎮(zhèn)住宅約為280-290億平米。

但是，這幾年棚戶區(qū)改造和城市更新拆除住房也不在少數(shù)，僅去年棚戶區(qū)改造620多萬套，按套均30平米，就拆除1億多平米。

因此，估算2018年底，城鎮(zhèn)住房總面積約為280億平米。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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