丁建剛 7月之后，特別是最近兩個(gè)月，全國(guó)從一線城市到三四線城市，樓市急劇降溫。

市場(chǎng)降溫是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。而預(yù)期變化并非來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，也并非這一輪長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間的調(diào)控（限購(gòu)、限貸、限價(jià)，甚至限售）政策的作用。

對(duì)時(shí)下市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，各方存在著很大的分歧。有人認(rèn)為是回歸理性，甚至有人認(rèn)為形勢(shì)一片大好。

但是市場(chǎng)，特別是投資和投機(jī)氛圍較濃的市場(chǎng)，通常的市場(chǎng)規(guī)律是，一旦市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，市場(chǎng)不存在一個(gè)穩(wěn)定過(guò)渡期，而是急劇逆轉(zhuǎn)。

如果僅僅坐在辦公室，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)分析市場(chǎng)：10月份，只有四個(gè)城市下跌，66個(gè)城市持平或上漲。于是，得出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大多數(shù)城市還在上漲的結(jié)論，這將是一個(gè)天大的笑話和誤判。

這是因?yàn)?，兩年的限價(jià)政策，使得各地商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)完全失真。

近幾個(gè)月，各地方政府的價(jià)格壓力有所減小，原來(lái)沒(méi)有上網(wǎng)備案的一些高價(jià)房源陸續(xù)上網(wǎng)，原來(lái)不給領(lǐng)取預(yù)售證的一些高價(jià)樓盤(pán)相繼領(lǐng)出預(yù)售證導(dǎo)致數(shù)據(jù)依然上漲的結(jié)果。

近期，各地的成交量，特別是二手房的成交量急劇下降，已經(jīng)證明市場(chǎng)的急劇變化。各地土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了溢價(jià)率大幅度下降、土地價(jià)格下降和流拍的現(xiàn)象。

官方應(yīng)高度警覺(jué)這一市場(chǎng)趨勢(shì)。

引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期改變的外界因素——包括貿(mào)易摩擦在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)判斷，特別是金融、股市、消費(fèi)、投資、就業(yè)等重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并沒(méi)有顯示出改變的跡象。特別是我們上一期提到的，10月人民幣新增貸款和社會(huì)融資都斷崖式的下降。

如果這是一個(gè)明確的趨勢(shì)，那么幾乎可以斷定是一次流動(dòng)性危機(jī)。

理論上，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)金融安全和經(jīng)濟(jì)安全的最后陣地，無(wú)論如何都要嚴(yán)防死守。

因此，各方都必須做充分的準(zhǔn)備。當(dāng)然，最重要的是官方。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨如此嚴(yán)峻局面的時(shí)刻，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的任何誤判，或掩耳盜鈴式的回避現(xiàn)實(shí)，都有可能釀成大錯(cuò)甚至大禍，必須做出有前瞻性的預(yù)判和預(yù)案。

一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)惡化，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須重啟。

十多年的市場(chǎng)規(guī)律，特別是2015年年底官方推動(dòng)的這一場(chǎng)轟轟烈烈的去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)，已經(jīng)清楚的證明“降價(jià)去庫(kù)存，是一個(gè)美好的烏托邦”。

對(duì)于普通公民來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)不是每天要吃的米飯和要喝的水，購(gòu)房不是今天不買房就生活不下去的需求。

市場(chǎng)購(gòu)買的主要?jiǎng)恿?，取決于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的良好預(yù)期。

實(shí)踐證明，“降價(jià)”只是在最初階段能夠撬動(dòng)市場(chǎng)。之后降價(jià)的邊際效益就減弱，人們就期待更大幅度的降價(jià)。

而經(jīng)過(guò)這次房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)三年時(shí)間的大漲，無(wú)論從金融安全還是社會(huì)穩(wěn)定角度，官方都無(wú)法容忍房?jī)r(jià)再次暴漲。

這給未來(lái)的政策制定帶來(lái)了極大的難度。

市場(chǎng)的一個(gè)最大懸念，也是官方一直期待的穩(wěn)定市場(chǎng)的重要工具——房地產(chǎn)稅，從提出至今已經(jīng)15年時(shí)間，十八屆三中全會(huì)確定要立法，也已經(jīng)整整五年時(shí)間了。理論上，到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)稅還沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

短期之內(nèi)，不能指望房地產(chǎn)稅成為穩(wěn)定市場(chǎng)的工具。

鑒于以上分析，建議官方或應(yīng)準(zhǔn)備好以下對(duì)策

1. 進(jìn)一步調(diào)整放寬除個(gè)別一線城市以外所有城市的戶籍政策，繼續(xù)城市化進(jìn)程。

2. 支持和鼓勵(lì)自住型購(gòu)房，特別是首套房。將首套房利率回歸至基準(zhǔn)利率。

3. 除個(gè)別城市以外，解除其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格限制。

事實(shí)上，即使限價(jià)政策不解除，市場(chǎng)也會(huì)很快證明這一政策將名存實(shí)亡。

4. 在激活市場(chǎng)交易的同時(shí)，防止過(guò)度投機(jī)行為死灰復(fù)燃。

歷史和實(shí)踐證明，過(guò)去多年，特別是近兩年的調(diào)控仍然沒(méi)有找到有效抑制市場(chǎng)投機(jī)的方法。

與其等待遙遙無(wú)期的房地產(chǎn)稅，不如從中國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)，以簡(jiǎn)單可行的卡住交易關(guān)口的稅收政策，以加大投機(jī)成本，達(dá)到抑制市場(chǎng)投機(jī)的目的。

1. 多套房征收懲罰性契稅。比如，從第三套房開(kāi)始，將契稅逐級(jí)大幅度上調(diào)：6%、10%，甚至15%。

2. 按照持有時(shí)間征收“抑制投機(jī)稅”（或其他稅種名稱）。交房之后，一年內(nèi)賣出征收買入價(jià)全額的20%，然后逐年遞減，超過(guò)五年后免征。

抑制投機(jī)稅，不會(huì)傷害到真正的自住型需求，但會(huì)大大的加大投機(jī)的成本，完全可以遏制住市場(chǎng)投機(jī)。卡住交易的關(guān)口簡(jiǎn)單易行，相信立法機(jī)構(gòu)非常容易通過(guò)。

以上兩種稅種契稅已經(jīng)存在，僅作稅率調(diào)整即可。這類的交易端口稅種，在市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)也可以降低稅率。

本人曾多次提出以上建議，香港地區(qū)也有諸多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

過(guò)去十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控歷史中，官方“有形之手”的調(diào)控政策無(wú)論是出臺(tái)或者退出，都缺乏對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)和變化前瞻性的預(yù)判和預(yù)案。常常滯后于甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，不僅使調(diào)控的效果大打折扣，加大了市場(chǎng)周期的波峰和波谷，也延長(zhǎng)了市場(chǎng)周期的時(shí)間，甚至錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)期。

事實(shí)上，十多年前提出的，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控目標(biāo)，一直是一個(gè)美好的理想，從來(lái)沒(méi)實(shí)現(xiàn)過(guò)。

如2011年初開(kāi)始的全國(guó)市場(chǎng)限購(gòu)政策，效果立竿見(jiàn)影，使全國(guó)市場(chǎng)迅速冰凍，本應(yīng)在持續(xù)一年左右的時(shí)間就退出。但當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)氛圍高度政治化，成都和佛山等地的小小松動(dòng)，成了所謂“冒頭就打”的對(duì)象。直到2014年7月，呼和浩特市政府面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，在沒(méi)有得到授權(quán)的前提下，冒著風(fēng)險(xiǎn)解除限購(gòu)，推倒了除一線城市以外全國(guó)70多個(gè)城市限購(gòu)的多米諾骨牌。

但為時(shí)已晚，彼時(shí)全國(guó)商品房市場(chǎng)庫(kù)存已經(jīng)積壓如山。至2015年底，官方又不得不重啟房地產(chǎn)市場(chǎng)，降首付、降利率、降契稅，并進(jìn)行大規(guī)模的棚改貨幣化補(bǔ)貼，推動(dòng)了一場(chǎng)轟轟烈烈的去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)。由于用力過(guò)猛，導(dǎo)致以合肥、蘇州、南京、廈門(mén)為代表的“四小龍”二線城市價(jià)格率先暴漲，并波及全國(guó)。

同時(shí)，由于對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)判斷的延誤，直至2016年9月30日才對(duì)市場(chǎng)“踩急剎車”。

但是，再次錯(cuò)過(guò)了最佳調(diào)控時(shí)間。而政策上又動(dòng)用了“限價(jià)”這一只能限住商品房市場(chǎng)，而不能限住二手房市場(chǎng)的荒唐政策，調(diào)控沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的效果，市場(chǎng)仍以巨大慣性向前，限價(jià)政策引發(fā)了市場(chǎng)諸多亂象。

過(guò)去十多年，特別是近幾年官方市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，甚至可以說(shuō)主要是教訓(xùn)，應(yīng)盡快汲取和反思。

央行已經(jīng)在反思和檢討，過(guò)去一年中“一刀切式的”政策，沒(méi)有預(yù)料到和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急劇變化的疊加。

“前期一些政策制定考慮不周、缺乏協(xié)調(diào)、執(zhí)行偏離，強(qiáng)監(jiān)管政策效應(yīng)疊加，導(dǎo)致了一定的信用緊縮，加大了民營(yíng)企業(yè)融資困難”。“在政策制定和執(zhí)行過(guò)程中，要吸取相關(guān)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。”

面臨近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇變化，應(yīng)該也必須做好前瞻性的預(yù)判和預(yù)案，必要時(shí)應(yīng)及時(shí)出臺(tái)。就如同10月19日劉鶴副總理親自接受央媒聯(lián)合采訪時(shí)說(shuō)穩(wěn)定股市一樣。

即使不出現(xiàn)更嚴(yán)峻的局面，準(zhǔn)備好工具，暫不出臺(tái)，也是主動(dòng)的、有益無(wú)害的。

否則，可能會(huì)面臨再一次的措手不及。

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。