丁建剛 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察和研究，公眾，甚至包括諸多業(yè)界人士都希望有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，甚至有一個(gè)公式，可以對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀和趨勢(shì)，做一個(gè)精準(zhǔn)的量化判斷。

其實(shí)，這一想法過(guò)于天真。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)絕不是簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)公式。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)特殊性，其天然具有投資屬性，因此它的市場(chǎng)走勢(shì)和價(jià)格并不完全由真實(shí)的供需關(guān)系決定。

市場(chǎng)需求，并非一個(gè)可預(yù)測(cè)和計(jì)算的恒定量。

只要有巨大的利潤(rùn)空間，需求幾乎可以無(wú)限擴(kuò)大。

事實(shí)上，在更大的程度上預(yù)期決定了需求，也決定了市場(chǎng)的價(jià)格。

因此，在分析和研究市場(chǎng)的時(shí)候，我們既重視數(shù)據(jù)，但絕不能“唯數(shù)據(jù)論”。

特別是近兩年由于限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策，使得商品房市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)完全失真。這是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)令人啼笑皆非，荒唐至極的公開(kāi)秘密。

由于限價(jià)和限網(wǎng)簽，不僅導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格失真，甚至連成交量都失真。

因此，我們?cè)谶M(jìn)行市場(chǎng)研究時(shí)，通常會(huì)去偽存真，以觀察最真實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

而庫(kù)存量，通常是真實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

這個(gè)庫(kù)存量，不是指顯性的庫(kù)存，即并非是掛在透明售房網(wǎng)上的庫(kù)存。在顯性庫(kù)存中，可能有些房源實(shí)際已經(jīng)線下成交，只不過(guò)沒(méi)有網(wǎng)簽而已。

我們更重視的是實(shí)際庫(kù)存。即：開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得的土地中，尚未開(kāi)發(fā)和已經(jīng)開(kāi)發(fā)尚未銷(xiāo)售（含未領(lǐng)預(yù)售證及領(lǐng)出預(yù)售證未銷(xiāo)售）的這個(gè)實(shí)際庫(kù)存。

這是未來(lái)一兩年內(nèi)，市場(chǎng)真正的無(wú)可避免的可供量。

以杭州為例：

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院決策通系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：截至2018年8月底，杭州市八區(qū)住宅的實(shí)際庫(kù)存，為2354.6萬(wàn)平方米。

這個(gè)庫(kù)存量已經(jīng)高于兩年前，即2016年9月時(shí)的庫(kù)存（彼時(shí)實(shí)際庫(kù)存約為2314.8）。

說(shuō)明：從2016年9月至今，兩年內(nèi)大池子的進(jìn)水量多于出水量，大池子的水位沒(méi)有下降，甚至略有升高。

▲數(shù)據(jù)截至2018年8月底

進(jìn)水量，即這兩年開(kāi)發(fā)商所拿涉宅地的可建面積。出水量，即同期內(nèi)商品住宅的銷(xiāo)售面積。

對(duì)這一庫(kù)存數(shù)據(jù)，大致可以做如下解讀：

?過(guò)去的兩年中，杭州樓市供地量與銷(xiāo)售量均較大，且基本持平。

▲銷(xiāo)售量和供應(yīng)量對(duì)比圖

?這一庫(kù)存量，大約是庫(kù)存最高峰的2014年底至2015年初的70%左右（彼時(shí)住宅實(shí)際庫(kù)存約為3400萬(wàn)方左右）。

?按過(guò)去一年的去化速度計(jì)算，杭州住宅實(shí)際庫(kù)存的去化周期為28個(gè)月。這是一個(gè)相對(duì)比較正常的庫(kù)存。

但是，我們必須看到，計(jì)算去化周期的分母是以過(guò)去一年的去化速度來(lái)算的。而過(guò)去的一年，仍然是杭州樓市歷史上快速且大量成交的一年。

如果未來(lái)成交速度趨緩，假定是過(guò)去一年的70%，那么，去化周期就將拉長(zhǎng)為40個(gè)月。

?兩年來(lái)的限價(jià)等政策，滯緩了商品房上市速度。

2016年下半年至2018年上半年，杭州市八區(qū)涉宅地出讓的可建面積為1871.2萬(wàn)方，已上市銷(xiāo)售的僅為259.0萬(wàn)方，僅占總量的13.8%，高達(dá)86.2%（1612.2萬(wàn)方）尚未上市。

主要原因是：如按商品房的限價(jià)政策銷(xiāo)售，保守估計(jì)這些項(xiàng)目中至少有50個(gè)以上項(xiàng)目，或?qū)⒊霈F(xiàn)虧損。（因多宗地塊有現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)定，多宗地塊有不同比例的自持面積，且官方給出的限價(jià)水平也不能完全確定，因此難以精確計(jì)算出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目數(shù)量，50個(gè)項(xiàng)目是較為保守的估計(jì)。）

?今年前八個(gè)月杭州土地出讓金額超去年全年，刷新歷史紀(jì)錄。

由于杭州的城市價(jià)值和城市的性?xún)r(jià)比較高，諸多外來(lái)和本土的開(kāi)發(fā)商優(yōu)先選擇杭州布局拿地。加之多年來(lái)，杭州的土地出讓一直非常高明。今年前八個(gè)月，杭州市八區(qū)土地成交金額高達(dá)1995.3億元，已經(jīng)超過(guò)了去年全年，刷新歷史紀(jì)錄，遙遙領(lǐng)先全國(guó)。

在目前市場(chǎng)降溫的階段，未來(lái)幾個(gè)月諸多城市將賣(mài)地心切，但杭州的情況會(huì)好很多。如果第四季度杭州能夠減少，甚至停止供地，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較好的穩(wěn)定作用。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)從來(lái)都不是靜態(tài)的，且一旦趨勢(shì)改變，動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)變化非?？?，必須實(shí)時(shí)跟蹤市場(chǎng)。

其中，更多的是要觀察市場(chǎng)的預(yù)期變化。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，應(yīng)更多的關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的因素導(dǎo)致的預(yù)期變化。

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)   

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