傅士鵬 深?lèi)?ài)倫敦的香港人又出手了。

2018年8月24日，香港天海集團(tuán)（Tenacity Group）斥資6900萬(wàn)英鎊（約6.97億港幣，6.05億人民幣），收購(gòu)了位于倫敦金融城的寫(xiě)字樓55 Gracechurch Street。

天海集團(tuán)剛買(mǎi)的55 Gracechurch Street大樓所在區(qū)域已有多棟大樓被港資收購(gòu)，包括李錦記旗下刷新倫敦房產(chǎn)歷史收購(gòu)紀(jì)錄的對(duì)講機(jī)大樓（Walkie Talkie）、莊士集團(tuán)買(mǎi)下的10 Fenchurch Street大樓等，可以稱(chēng)得上是倫敦港資密度最高的地段。

55 Gracechurch Street大樓高六層，面積為超過(guò)7.5萬(wàn)平方英尺，主要租客是倫敦皇家互助保險(xiǎn)協(xié)會(huì)（The Royal London Mutual Insurance Society），年租金為303萬(wàn)英鎊，年收益率約為4.4%。

這棟大樓在英國(guó)“無(wú)協(xié)議脫歐”炒得最熱的時(shí)候達(dá)成交易，我們正好可以看看脫歐到底對(duì)倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了多大沖擊？

55 Gracechurch Street大樓此前由DTZ Investor持有，今年6月標(biāo)價(jià)6000萬(wàn)英鎊對(duì)外出售，因?yàn)榇髽俏恢脙?yōu)越，租金收益穩(wěn)定，迅速引發(fā)眾多高凈值個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者的興趣。

最終香港天海集團(tuán)加價(jià)900萬(wàn)英鎊，溢價(jià)15%以6900萬(wàn)英鎊的報(bào)價(jià)贏下競(jìng)標(biāo)，反映出脫歐深水期里，金主們依然看好倫敦稀缺地段的資產(chǎn)。

另外值得一提的是，大樓賣(mài)家DTZ Investor 2014年買(mǎi)下該樓時(shí)付出的價(jià)格是4800萬(wàn)英鎊，年租金回報(bào)率5.2%。四年過(guò)去后，大樓升值了2100萬(wàn)英鎊，算房?jī)r(jià)的話每年漲了11%，加上固定的租金收益，整體投資回報(bào)率每年能有16.2%。

天海集團(tuán)之所以要加價(jià)買(mǎi)樓，還有一部分原因是其已經(jīng)在旁邊有一棟大樓：2017年8月10日，天海集團(tuán)斥資2.85億英鎊收購(gòu)了一街之隔的70 Gracechurch Street大樓。

這兩棟大樓僅相距1分鐘路程，方便共同管理運(yùn)營(yíng)，也為后期整體開(kāi)發(fā)提供了保留了可能性。

今年以來(lái)，相比冷卻下來(lái)的內(nèi)地資金，以香港、新加坡、韓國(guó)為代表的亞洲資本在倫敦非?；钴S。

在李嘉誠(chéng)10億英鎊收購(gòu)倫敦瑞銀大樓，南豐7500萬(wàn)英鎊收購(gòu)金融城90 Queen Street之后，天海集團(tuán)作為港資代表，亦迅速跟進(jìn)。

天海集團(tuán)成立于2005年，旗下業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，跨行業(yè)投資和資產(chǎn)管理，還涉及海事服務(wù)和商業(yè)旅游。

和往年不同，香港買(mǎi)家今年買(mǎi)進(jìn)倫敦的原因主要是香港本地市場(chǎng)趨于飽和，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)發(fā)言人在收購(gòu)倫敦瑞銀大樓時(shí)就說(shuō)到倫敦租金回報(bào)率高出香港一倍多。

數(shù)據(jù)顯示，按均價(jià)來(lái)算，香港是世界上商業(yè)地產(chǎn)最貴的地方，倫敦和北京緊隨其后。

彭博數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)倫敦共有價(jià)值72.3億英鎊的寫(xiě)字樓經(jīng)歷了換手，其中60％的項(xiàng)目被亞洲買(mǎi)家拿下。

所有亞洲資本中，韓國(guó)金主今年表現(xiàn)最好。

我在《韓國(guó)人超10億英鎊買(mǎi)下倫敦高盛大樓，比中國(guó)更壕的金主來(lái)了》文章中盤(pán)點(diǎn)過(guò)韓國(guó)人今年以來(lái)在倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，總共花掉了33億英鎊，差不多是中國(guó)內(nèi)地投資者的3倍（11.39億英鎊）。

包括文中提到的代表性大交易：韓國(guó)國(guó)家養(yǎng)老基金NPS擊敗香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，收購(gòu)倫敦高盛大樓的巨額投資，剛剛于上周（2018年8月22日）正式交換合同，最終成交價(jià)為11.6億英鎊，是今年倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)成的最大交易。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)欄作者

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