前言：最近更新少了，因?yàn)橐恢痹趯戇@篇文章，查了挺多資料，機(jī)構(gòu)房東持續(xù)入場(chǎng)，對(duì)個(gè)人投資者影響很大，但愿這篇文章可以幫你避免踩雷。

傅士鵬 之前我在一篇文章寫到凱德之所以大舉投資英國(guó)Build-to-rent市場(chǎng)，主要是因?yàn)橛?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正在經(jīng)歷一場(chǎng)巨大的變局。

英國(guó)傳統(tǒng)的Build-to-sell（建后出售）開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)這兩年紛紛轉(zhuǎn)型Build-to-rent（建后出租），這個(gè)轉(zhuǎn)型最直接的影響就是造成“機(jī)構(gòu)房東”和個(gè)人房東形成直接競(jìng)爭(zhēng)，沖擊個(gè)人投資客一直以來的買房出租模式。

本文主要會(huì)分為兩個(gè)部分：第一部分講英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷的大變局，第二部分講個(gè)人房東如何應(yīng)對(duì)這一變化，個(gè)人投資者可以重點(diǎn)關(guān)注第二部分（特別是幾張長(zhǎng)租公寓分布圖）。

巨額資金涌入，英國(guó)長(zhǎng)租公寓爆發(fā)

先解釋一個(gè)概念：Build-to-rent，直譯為建后出租，指的是大型機(jī)構(gòu)開發(fā)完住宅項(xiàng)目后只租不賣的投資模式。

廣義的Build-to-rent包括長(zhǎng)租公寓、服務(wù)式公寓、學(xué)生公寓等，其投資者一般是大機(jī)構(gòu)，普遍采取自持物業(yè)方式，以自主開發(fā)、改造和收購(gòu)等形式獲得公寓產(chǎn)權(quán)，再以“機(jī)構(gòu)房東”的形式進(jìn)行出租和管理，大大提高了租客和管理效率，在出租市場(chǎng)上同個(gè)人Buy-to-let（買房出租）形成競(jìng)爭(zhēng)。

Build-to-rent雖然包括多種業(yè)態(tài)，但英國(guó)這幾年Build-to-rent的爆發(fā)，其實(shí)都集中在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，因此本文會(huì)用長(zhǎng)租公寓指代英媒常用的Build-to-rent。

大變局因何而來？

英國(guó)長(zhǎng)租公寓之所以爆發(fā)，主要和以下三個(gè)原因有關(guān)：

1. 英國(guó)年輕“租房一代”崛起

英國(guó)年輕一代超前消費(fèi)和不儲(chǔ)蓄的習(xí)慣造成他們存不下來首付，買不起房。

即便英國(guó)政府出臺(tái)了Help-to-Buy購(gòu)房補(bǔ)助計(jì)劃，5%首付購(gòu)房等優(yōu)惠政策，并對(duì)二套房買家征收額外的3%印花稅，降低了首套房印花稅，又制定了本地人購(gòu)房?jī)?yōu)先的海外限購(gòu)，即便英國(guó)貸款利率非常低，大部分英國(guó)人還是上不了車。

而且不像中國(guó)父母，很少英國(guó)家長(zhǎng)會(huì)為孩子贊助首付。

另外，由于英國(guó)嚴(yán)格的租售同權(quán)，英國(guó)年輕人對(duì)房屋所有權(quán)看的比較開，租房比率也因此較過去幾十年飛漲。

上圖數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)住房擁有率逐漸下降，租房比例逐年上升，特別是許多在倫敦上班的年輕人，相比于買房供房，他們甚至更喜歡這種低投入、高靈活度的租房生活。

普華永道預(yù)測(cè)到2025年，大約60%的倫敦人將成為租房一族，崛起的租房一代為長(zhǎng)租公寓提供了廣闊的市場(chǎng)市場(chǎng)需求。

2. 抗周期，退出靈活

除了需求的增長(zhǎng)，長(zhǎng)租公寓本身很強(qiáng)的抗周期抗風(fēng)險(xiǎn)能力也是機(jī)構(gòu)投資者看重的。

長(zhǎng)租公寓和快進(jìn)快出的商品房開發(fā)買賣不同，是賺現(xiàn)金流的長(zhǎng)期生意。對(duì)于開發(fā)商來說，相比傳統(tǒng)的賣房退出，長(zhǎng)租公寓更能抵御經(jīng)濟(jì)周期的沖擊。

可以這樣理解，如果開發(fā)商一直走開發(fā)完就銷售的策略，其實(shí)非常吃周期，一旦市場(chǎng)行情不好，銷售不順利，對(duì)開發(fā)商就非常不利。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，如果遇上行情不好，開發(fā)商可以選擇持有出租，收取租金，而后等市場(chǎng)轉(zhuǎn)好再尋求退出或繼續(xù)自持。至于退出的方式，英國(guó)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目可以整體打包出售給保險(xiǎn)公司、主權(quán)基金等大型投資機(jī)構(gòu)，或者包裝成REIT上市。

3. 英國(guó)政府大力支持

英國(guó)政府也鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資長(zhǎng)租公寓。

從國(guó)家層面來看，英國(guó)政府接受到大部分英國(guó)人可能一輩子買不起房的現(xiàn)實(shí)后，近兩年開始大力推廣長(zhǎng)租公寓，希望至少能讓英國(guó)人有尊嚴(yán)地租一輩子。

政府近期發(fā)布的英國(guó)住房白皮書更是指出長(zhǎng)租公寓為英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)提供了多樣化的選擇，是英國(guó)住房供應(yīng)市場(chǎng)非常重要的一環(huán)。

稅收方面，長(zhǎng)租公寓主要由機(jī)構(gòu)持有，相比個(gè)人房東政府更容易收上稅。

2017年11月的秋季預(yù)算案中，財(cái)相哈蒙德代表英國(guó)政府宣布將對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資80億英鎊，英國(guó)政府的政策支持吸引了來自世界各地的投資機(jī)構(gòu)涌入英國(guó)建后出租市場(chǎng)，也徹底帶火了這一新興領(lǐng)域。

巨額資金涌入，“機(jī)構(gòu)房東”粉墨登場(chǎng)

數(shù)據(jù)顯示，僅2017年，英國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)就吸引到62.7億英鎊的投資，比2016年同期增長(zhǎng)25%。截止2020年，英國(guó)建后出租市場(chǎng)將獲得總計(jì)500億英鎊的投入。

據(jù)預(yù)測(cè)，未來六年英國(guó)建后出租領(lǐng)域投資增長(zhǎng)率將超過180%，未來三年會(huì)有近80萬英國(guó)居民搬進(jìn)長(zhǎng)租公寓。

這么多投資，都來自哪里？

英國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)相比美國(guó)歐洲起步較晚，但正是因?yàn)槠鸩酵恚鞔蠖炷茉數(shù)拇笮蜋C(jī)構(gòu)都想來分一杯羹。

當(dāng)前英國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中，投資者背景比較多樣：有英國(guó)本土大型房地產(chǎn)開發(fā)商、在歐美擁有長(zhǎng)租公寓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外來開發(fā)商（做前期開發(fā)工作）；也有各大主權(quán)財(cái)富基金、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金投資機(jī)構(gòu)（做后期接收建成的長(zhǎng)租公寓）。

上圖看出，排名第一的是英國(guó)本土開發(fā)商Delancey和卡塔爾投資局（共同開發(fā)了Stratford奧運(yùn)村大型長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目），后邊還有英國(guó)開發(fā)商Quintain（溫布利長(zhǎng)租公寓地主）、加拿大和卡塔爾財(cái)團(tuán)共同持有的Canary Wharf Group（開發(fā)金絲雀碼頭Diamond Tower長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目）、美國(guó)長(zhǎng)租公寓開發(fā)商Greystar、保險(xiǎn)公司M&G等如雷貫耳的名字。

不過上圖數(shù)據(jù)截至2016年末，由于這兩年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展飛快，各大機(jī)構(gòu)房東粉墨登場(chǎng)，最新排名很可能已經(jīng)發(fā)生變化。

比如代表英國(guó)投資風(fēng)向標(biāo)的本土房地產(chǎn)巨頭British Land近期（2018年5月17日）宣布了一項(xiàng)重要計(jì)劃，將對(duì)英國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資40億英鎊，第一個(gè)項(xiàng)目選在西倫敦Ealing。

British Land作為英國(guó)土地房地產(chǎn)巨頭，旗下在倫敦持有大量住宅和辦公物業(yè)，絕對(duì)是英國(guó)地產(chǎn)投資的風(fēng)向標(biāo)。

British Land之外，威斯敏斯特公爵持有的Grosvenor，這個(gè)在倫敦豪宅區(qū)Mayfair和Belgravia持有大量土地的地主，也宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

除此之外，加入英國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的巨頭還有伯克利（開發(fā)東倫敦West Ham長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目）、保險(xiǎn)公司Legal & General（主要投資英國(guó)北部）、美國(guó)開發(fā)商Atlas（投資英國(guó)中部和北部）、澳洲開發(fā)商Lendlease（宣布投資15億英鎊）等等。

越來越多的“機(jī)構(gòu)房東”入場(chǎng)，帶來巨額投資和肉眼可見的大量供應(yīng)，不僅將左右英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，還將對(duì)個(gè)人房東造成巨大沖擊。

個(gè)人房東如何應(yīng)對(duì)？

機(jī)構(gòu)投資者如此強(qiáng)勢(shì)，個(gè)人房東會(huì)因此“遭殃”嗎？

據(jù)British Property Federation統(tǒng)計(jì)，英國(guó)目前在建或已完工的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)超過10萬套，其中倫敦地區(qū)就有5.5萬套，占了半數(shù)以上。英國(guó)未來每年還將新增1.5萬套長(zhǎng)租公寓，到2030年總共將新建24萬套長(zhǎng)租公寓。

對(duì)于租客而言，這種專門的長(zhǎng)租公寓比從私人房東那里租來的房子更新，租金雖然不見得更便宜，但住起來更省心，因此個(gè)人房東們確實(shí)需要擔(dān)心自己的房子是不是買在了長(zhǎng)租公寓集中的地區(qū)。

既然如此，我們來看看英國(guó)的長(zhǎng)租公寓都集中在什么地方？

上圖看出，倫敦所在的英國(guó)東南部長(zhǎng)租公寓最為密集，然后是以曼城、利物浦為中心的北部。此外，謝菲爾德、伯明翰、利茲等城市也有少量分布。

倫敦這邊，由于包含的區(qū)域太多，需要單獨(dú)重點(diǎn)分析。

上面兩張圖看出，倫敦市中心由于嚴(yán)格限高且沒有太多土地供應(yīng)，長(zhǎng)租公寓主要集中在Brent、Newham (Stratford)、Lewisham、Ealing、Greenwich等外圍區(qū)域。

其中倫敦西北部Brent、Ealing，東南部Greenwich、Lewisham，東北部Stratford最為密集，也是個(gè)人投資客需要盡量避免投資的區(qū)域。

另一方面，倫敦市中心比如肯辛頓、威斯敏斯特、老金融城這樣的市中心地段基本沒有長(zhǎng)租公寓，倫敦西南和正北長(zhǎng)租公寓也比較少。

上圖看出， Brent、Earling、Greenwich三個(gè)區(qū)對(duì)于長(zhǎng)租公寓最為支持，和前一張長(zhǎng)租公寓分布圖正好對(duì)應(yīng)。

接下來，我們以倫敦溫布利地區(qū)為例，簡(jiǎn)單分析下機(jī)構(gòu)房東對(duì)個(gè)人房東的沖擊。

英國(guó)所有長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目中，最具代表性、也是目前規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，當(dāng)屬溫布利大球場(chǎng)邊上的溫布利公園（Wembley Park）開發(fā)項(xiàng)目，位于倫敦Brent。

溫布利長(zhǎng)租公寓開發(fā)項(xiàng)目由英國(guó)開發(fā)商Quintain操盤，作為溫布利地區(qū)最大的地主，Quintain于2017年2月宣布在溫布利球場(chǎng)附近開發(fā)7600套公寓，其中5000套只租不售。

溫布利長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目占地85英畝，總開發(fā)價(jià)值高達(dá)30億英鎊，Quintain已經(jīng)投入了9億英鎊，英國(guó)政府也會(huì)投資6500萬英鎊，全部公寓預(yù)計(jì)于2025-2026年建成，未來會(huì)有至少1.5萬人入住這個(gè)項(xiàng)目。

Brent位于倫敦西北部，是倫敦最窮的幾個(gè)區(qū)之一，憑借Quintain這個(gè)英國(guó)歷史上最大的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，Brent的溫布利一舉成為倫敦最大的長(zhǎng)租公寓聚集區(qū)。

上面的室內(nèi)實(shí)景圖看出，溫布利長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目很新，而且配套齊全；租金方面，溫布利32%的長(zhǎng)租公寓會(huì)被設(shè)定為保障房，40%的保障房會(huì)按照租金市場(chǎng)價(jià)打折出租（最高租金不高于市場(chǎng)價(jià)的65-80%），28%的保障房則會(huì)以更低的價(jià)格出租（即所謂的廉租房），剩余的33%做成共有產(chǎn)權(quán)房（Shared Ownership）出售。

結(jié)合項(xiàng)目室內(nèi)實(shí)景圖和租金折扣力度考量，不禁要感嘆這類長(zhǎng)租公寓確實(shí)很有競(jìng)爭(zhēng)力，想像如果你是個(gè)人房東正好在附近有類似的房子出租，租客毫無疑問會(huì)選擇長(zhǎng)租公寓。

項(xiàng)目開發(fā)商Quintain最新公布的數(shù)據(jù)顯示目前三分之一長(zhǎng)租公寓已經(jīng)完工，大部分租客已經(jīng)入住，租客主要是倫敦中產(chǎn)階級(jí)，包括護(hù)士、老師、警察等。

如果說溫布利的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目是最大的，那Stratford（斯特拉福）的長(zhǎng)租公寓就是最早的。作為英國(guó)第一個(gè)大型長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，位于東倫敦Stratford奧運(yùn)村的East Village在奧運(yùn)會(huì)時(shí)由運(yùn)動(dòng)員居住，而后由Delancey和卡塔爾財(cái)團(tuán)共同開發(fā)成3000套長(zhǎng)租公寓對(duì)外出租。

再舉Stratford另一大長(zhǎng)租公寓開發(fā)商Telford Homes的例子，看看個(gè)人房東是怎么掉坑里的。Telford Homes在Stratford開發(fā)的New Garden Quarter項(xiàng)目包括長(zhǎng)租公寓和商品房，但商品房因?yàn)楦浇L(zhǎng)租公寓過多在本地銷售一直不利，于是Telford Homes便利用信息不對(duì)稱將商品房銷售給了中國(guó)買家。

除了溫布利和Stratford，倫敦其他知名的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目還包括位于Elephant&Castle的Elephant Park新一期、金絲雀碼頭的Diamond Tower，Grosvenor在Bermondsey的超大項(xiàng)目等。

英倫投資客寫在后面

對(duì)于那些尚未投資，但正在選擇項(xiàng)目的個(gè)人投資者來說，如果打定主意來倫敦買房出租，我建議避開上面提到的長(zhǎng)租公寓密集區(qū)，畢竟和機(jī)構(gòu)房東直接競(jìng)爭(zhēng)無異于螳臂當(dāng)車。

除此之外，我們需要注意到倫敦市中心一區(qū)二區(qū)因?yàn)橄薷吆蛯?duì)采光權(quán)的嚴(yán)格規(guī)定，使得倫敦市中心很難出現(xiàn)高密度的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，因此我建議個(gè)人買家投資的時(shí)候可以盡量選擇低密度、限高、住宅（特別是長(zhǎng)租公寓）供應(yīng)有限的地段，比如市中心性價(jià)比高的項(xiàng)目，比如沒有規(guī)劃長(zhǎng)租公寓的倫敦正北和西南片。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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