歐陽捷 住建部提出：2018年重點(diǎn)工作之一是縣城去庫(kù)存，加上棚改目標(biāo)580萬套。

問題是，究竟有多少縣城有過量庫(kù)存呢？

經(jīng)歷了2016-2017年的去庫(kù)存，有過量庫(kù)存的城市恐怕已經(jīng)不多了。

至少，我們公司進(jìn)駐的70多個(gè)城市（包括一些三四線城市）真正有庫(kù)存的只有1個(gè)小城市。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，不僅是商品住宅的待售面積大幅下降，去化周期已不足5個(gè)月，而且以過去十年商品住宅累計(jì)新開工面積的80%作為可售面積，基本與住宅累計(jì)銷售面積相當(dāng)，可以說庫(kù)存也已經(jīng)幾乎消耗殆盡了。

或許，庫(kù)存沒有想象的那么多。

非都市圈中小城鎮(zhèn)住房新房市場(chǎng)逐漸走向萎縮。

中國(guó)城鎮(zhèn)化是一個(gè)遞進(jìn)的過程，農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，小城鎮(zhèn)和縣城人口向大中城市轉(zhuǎn)移，中小城鎮(zhèn)進(jìn)城的人少，出城的人多。

目前農(nóng)村人口約5.8億，實(shí)際農(nóng)村居民很可能不到3億人。

過去五年，每年農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口為1350萬人，而再往前五年，年均轉(zhuǎn)移1500萬人，也就是說，可轉(zhuǎn)移的農(nóng)村人口越來越少。

未來10年，農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口每年或?yàn)?200萬人，累計(jì)再轉(zhuǎn)移出來1.2億人口，城鎮(zhèn)化基本結(jié)束。

人口的轉(zhuǎn)移是以學(xué)生為牽引的。

一方面，政府在推進(jìn)學(xué)校的撤并，學(xué)校和老師向條件更好的鎮(zhèn)、縣城和市集中；另一方面，父母追求給孩子更好的教育，把家搬遷到了城市和鎮(zhèn)上，鄉(xiāng)村學(xué)校的學(xué)生越來越少，好教師也逐漸離去， 學(xué)校越來越難辦。

這導(dǎo)致了學(xué)校數(shù)量的不斷下降，普通小學(xué)從2010年的26.7萬所減少到2016年的17.7萬所，減少了將近9萬所，減少33.5%。

不僅如此，普通初中從54823所減少到52118所，普通高中從14058所減少到13383所。

學(xué)校的合并和集中，加劇人口的被動(dòng)流出。

家庭人口的整體遷移，反過來又促動(dòng)很多農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中小學(xué)進(jìn)一步減少。

盡管很多農(nóng)村和中小城鎮(zhèn)的人還保留了原有住房，但大多數(shù)人不會(huì)再回去。

撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、撤縣設(shè)市、撤市設(shè)區(qū)也加速人口向更大的城市集中。

鄉(xiāng)越來越少，鎮(zhèn)越來越多。

六年間，鄉(xiāng)減少了3744個(gè)，鎮(zhèn)僅僅增加了1473個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的合并也讓人們逐漸離開萎縮的鄉(xiāng)，搬遷到鎮(zhèn)上或者縣城。

六年間，縣減少了95個(gè)，市轄區(qū)增加了101個(gè)，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，人口越聚越多。

小城鎮(zhèn)變成小城市，縣城變成縣級(jí)市，大中城市不斷合并縣市區(qū)、越做越大，直到超大城市倒過來限制人口增長(zhǎng)。

城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下，政府更推動(dòng)了農(nóng)民進(jìn)城。

人口流出必然導(dǎo)致農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至小城市的萎縮，為了保持城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)繁榮和財(cái)政收入，唯有撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、做大城市，但這依然無法挽回非都市圈中小城市發(fā)展逐漸走向終點(diǎn)的大趨勢(shì)。

從非都市圈三四線城市住宅用地成交面積逐年下降可以看出，人口流出導(dǎo)致需求下降是不可挽回的長(zhǎng)期趨勢(shì)，比如湖北省內(nèi)的非武漢都市圈的三四線城市。

2016年以來央行的大水漫灌和三四線城市去庫(kù)存，依然沒能讓這些中小城鎮(zhèn)的土地成交觸底回升，印證了其未來發(fā)展的難以持續(xù)。

今年央行收了水壺，還沒來得及滋潤(rùn)的三四線城市，只能眼睜睜看著這一輪機(jī)會(huì)擦肩而過了。

非都市圈三四線城市的土地成交減少，也意味著未來需求將呈現(xiàn)乏力，市場(chǎng)增長(zhǎng)不可持續(xù)。

趨勢(shì)難以改變。

怎么辦呢？

中央沒有忘記它們，給了第二次機(jī)會(huì)：縣城去庫(kù)存加棚改。

去年，并不是所有的城市都均衡地消化了庫(kù)存，央行收了水壺，一些后知后覺的城市沒能享受到大水漫灌的滋潤(rùn)，或許仍然存在過量庫(kù)存積壓。

其實(shí)，去庫(kù)存是在消化過量庫(kù)存，當(dāng)庫(kù)存不足時(shí)又必須彌補(bǔ)庫(kù)存，因此去庫(kù)存與補(bǔ)庫(kù)存是周而復(fù)始、永無止境的生產(chǎn)過程。

但是，去庫(kù)存或許已經(jīng)成為一個(gè)偽命題了。

我們很可能忘了追問：究竟為誰去庫(kù)存？為地方政府？為居民？為開發(fā)商？還是為金融機(jī)構(gòu)？

三四線城市去庫(kù)存，其實(shí)是在解救那些當(dāng)?shù)芈浜笊a(chǎn)力的開發(fā)商，這些項(xiàng)目或許根本不值得解救，去庫(kù)存把開發(fā)商的包袱甩給了居民。

特別是，當(dāng)50強(qiáng)房企攜帶著更好更優(yōu)的產(chǎn)品涌入這些城市之后，大多數(shù)當(dāng)?shù)胤科笊w的住房幾乎就變成了更難去化的庫(kù)存了。

政府為什么要幫開發(fā)商去庫(kù)存呢？

去庫(kù)存真正的用意是解救地方財(cái)政。

很多非都市圈的中小城市已經(jīng)實(shí)質(zhì)性破產(chǎn)了——如果沒有中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的話。

如何能讓它們?cè)谥醒胴?cái)政轉(zhuǎn)移支付無法增加、房地產(chǎn)稅尚未落地之前依然能夠維持運(yùn)轉(zhuǎn)？用去庫(kù)存的辦法來增加土地財(cái)政是唯一的路徑。

棚改正是拉動(dòng)去庫(kù)存的先行官。

今年棚改任務(wù)幾乎不減，顯然也是傾盡全力了。

但完成棚改目標(biāo)可能有點(diǎn)難。

地方政府顯然沒錢，需要國(guó)開行資金支持，但國(guó)開行的錢來自于發(fā)債，目前債息已經(jīng)超過4%，未來還會(huì)更貴，國(guó)開行的債很難發(fā)了，錢也越來越少了。

但這是非都市圈三四線城市的最后一次機(jī)會(huì)，畢竟以去庫(kù)存的名義，既可以獲得土地財(cái)政，又可以獲得棚改資金，可謂是一箭雙雕。

縣城去庫(kù)存將成為絕唱，快速終結(jié)非都市圈中小城鎮(zhèn)的新房市場(chǎng)。

當(dāng)然，這將成為今年穩(wěn)定房地產(chǎn)投資接力的最后一棒，而且還將為房地產(chǎn)稅落地彌補(bǔ)財(cái)政收入爭(zhēng)取過渡時(shí)間。

這也意味著，大力推進(jìn)去庫(kù)存和棚改的縣城，將是大房企獲得短期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的最后盛宴，在那些住宅品質(zhì)不良、房?jī)r(jià)不高的中小城市，大房企的進(jìn)入一定會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)向大城市看齊的。

但是，已經(jīng)完成去庫(kù)存和棚改并導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)大幅上漲之后，勢(shì)必出現(xiàn)剛需和改善需求購(gòu)買力不足、投資需求逃離，最終導(dǎo)致銷售下降、投資下降，市場(chǎng)難以持續(xù)，負(fù)增長(zhǎng)甚至是銷售大幅下滑是不可避免的。

縣城去庫(kù)存只是一副防止房地產(chǎn)投資下降、保持樓市平穩(wěn)發(fā)展的抗病毒感冒藥，如果沒有縣城去庫(kù)存，房地產(chǎn)投資就會(huì)下降，進(jìn)而拖累經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。

可是，三四線城市這一波熱浪已經(jīng)接近結(jié)束，市場(chǎng)逐漸趨于理性，大水漫灌已不復(fù)存在，錢少且貴或?qū)⒀永m(xù)三年，縣城雖有去庫(kù)存、漲房?jī)r(jià)、提品質(zhì)的動(dòng)力，但推動(dòng)力量中已經(jīng)少了最為主力的金融機(jī)構(gòu)，只靠地方政府和開發(fā)商顯然是力有不逮的。

需要引起注意的是，一些城市正在用“去庫(kù)存”去制造新的庫(kù)存，顯然，政策需要防止用力過猛。

小結(jié)：

對(duì)于人口流出的非都市圈三四線城市來說， 沒有享受到大水漫灌滋潤(rùn)的城市唯有抓住縣城去庫(kù)存和棚改的最后機(jī)會(huì)。

未來三年，銷售下降、投資下降、土地購(gòu)置下降趨勢(shì)不會(huì)改變。

大房企將進(jìn)入更多縣城，本地中小房企將加速被淘汰。

非都市圈中小城鎮(zhèn)的土地財(cái)政將逐漸枯竭，房地產(chǎn)稅是為它們準(zhǔn)備的糧票。

未來五年，住房市場(chǎng)就只有都市圈與非都市圈的冰與火兩個(gè)市場(chǎng)。

歐陽捷 新城控股高級(jí)副總裁，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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