歐陽(yáng)捷 十九大報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的直接描述并不多，但依然透露了很重要的信息，這直接關(guān)系到房地產(chǎn)未來(lái)的走向和房企布局。

十九大報(bào)告指出：“我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。

在住房市場(chǎng)上，不平衡體現(xiàn)在我們的人均住房面積不平衡。這既是矛盾，也是住房面積改善型需求的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

雖然，農(nóng)村人均住房面積更大，卻保持了每年新增1平米以上的建設(shè)速度，這可是在農(nóng)村人口不斷減少、農(nóng)民市民化的進(jìn)程之中。

盡管轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村人口逐年減少，每年還是有1350萬(wàn)人，農(nóng)村居民還是更向往城市生活。

雖然城鎮(zhèn)新建住房也達(dá)到每年人均1平米，去年竣工面積7億多平米，相當(dāng)于700多萬(wàn)套住房，但農(nóng)村進(jìn)城人口就占用了其中的一半（300多萬(wàn)個(gè)家庭，他們租房或買(mǎi)二手房，消耗和置換了存量房，成為居民“以舊換新”的接盤(pán)俠）。

這也導(dǎo)致了城鎮(zhèn)主要是大城市的住房其實(shí)還是短缺的。

城市化恰恰反映出農(nóng)民放下了在農(nóng)村老家的房子轉(zhuǎn)而進(jìn)城租房或買(mǎi)房，不僅住房面積更小、居住品質(zhì)也未必得到提升，同時(shí)還拉低了城鎮(zhèn)人均居住面積，農(nóng)村的住房大量閑置、沒(méi)有轉(zhuǎn)化為資本，制約了農(nóng)民進(jìn)城安家落戶(hù)的能力。

去年，在江西省去庫(kù)存的宣傳口號(hào)中有這么一句：農(nóng)村建房是貶值，城市買(mǎi)房是增值。

但是，農(nóng)民為了能在農(nóng)村依然留下根兒，不得已時(shí)還能回得去，還是要在村里建房。顯然，這是城市化最大的缺憾和農(nóng)民最無(wú)奈的選擇。

不僅如此，越發(fā)達(dá)地區(qū)人均住房面積往往越低，因?yàn)榉績(jī)r(jià)更高。

深圳、北京人均住房面積分別只有20.6和31.69平米，而山東人均住房面積最低的城市也超過(guò)了36平米。

江蘇也有同樣的特征，南京最低，人均住房面積僅有36.5平米，宿遷相對(duì)不發(fā)達(dá)，但人均住房面積比南京多了近9個(gè)平米。

住房市場(chǎng)上的不充分，還體現(xiàn)在改善住房需求未滿(mǎn)足。

如果我們發(fā)現(xiàn)一些城市還有很多平房、多層老舊樓房、大量的城中村，這就是市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

湖北省城鎮(zhèn)居民住房中原有私房占比從2011年的15.2%上升到2015年的28.9%，顯然這是由于城市擴(kuò)圍導(dǎo)致城中村越來(lái)越多。

而全省商品房占比僅為28.9%，顯然要滿(mǎn)足質(zhì)量改善型需求，路途還很遙遠(yuǎn)。

同時(shí)，很多城市的房?jī)r(jià)較低，也意味著中高端產(chǎn)品的短缺。

江蘇商品住房均價(jià)不到6000元/平米的城市有4個(gè)，其中最低的只有4514元/平米，其產(chǎn)品品質(zhì)和功能配套是可想而知的。

新時(shí)代，住房市場(chǎng)將如何演變？

最近，我們?cè)诙鄠€(gè)論壇上詮釋了未來(lái)五年住房市場(chǎng)的四個(gè)典型特征：

1）城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲

2）都市圈正成為城市化的新引擎

3）大城市將進(jìn)入限制性發(fā)展新周期

4）租賃住宅將成為大城市供應(yīng)主流

十九大之后，這四個(gè)典型特征是否發(fā)生了變化呢？

應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有根本性的變化，這一方面印證了我們的預(yù)判，另一方面也有了一些趨勢(shì)性的強(qiáng)化：

特征1 城鎮(zhèn)化已接近尾聲

在今年三月的“兩會(huì)”上，政府工作報(bào)告依然延續(xù)新型城鎮(zhèn)化：

“扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。深化戶(hù)籍制度改革，今年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶(hù)1300萬(wàn)人以上，加快居住證制度全覆蓋。支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動(dòng)一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市，發(fā)揮城市群輻射帶動(dòng)作用”。

但時(shí)隔半年的19大報(bào)告中，已經(jīng)沒(méi)有“新型城鎮(zhèn)化”這五個(gè)字了，甚至沒(méi)有城鎮(zhèn)化，這意味著什么？

過(guò)去我們說(shuō)過(guò)：“城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下”。

農(nóng)民進(jìn)城首先需要就業(yè)，不能取得高于農(nóng)業(yè)收入的就業(yè)收入，農(nóng)民就無(wú)意、也無(wú)法在城里立足，更不要說(shuō)是拖家?guī)Э凇簿訕?lè)業(yè)。

城鎮(zhèn)化不是空中樓閣，新型城鎮(zhèn)化要求鐵路通縣城、高速公路到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，結(jié)果可能讓農(nóng)村人口更多流向城市而非回歸縣鎮(zhèn)，人口可能隨著交通改善而流出，城鎮(zhèn)化勢(shì)必難以為繼。

這也印證了我們所說(shuō)的“城鎮(zhèn)化已接近尾聲”的觀點(diǎn)。

特征2 都市圈正成為城市化的新引擎

我們認(rèn)為，并不是所有的中小城鎮(zhèn)都沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

十九大提出：“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，恰恰印證了我們所說(shuō)的都市圈將引領(lǐng)未來(lái)城市群發(fā)展。

其實(shí)，我們所說(shuō)的都市圈與國(guó)家所提倡的城市群有著內(nèi)涵上的不同，城市群猶如一盤(pán)散沙，其中的城市之間互為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，從優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)到優(yōu)質(zhì)資源再到優(yōu)秀人才，城市政府大多采取攀比式的招商引資引智策略，導(dǎo)致城市之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

但都市圈不同，大中小城市如同微信圈里的朋友，資源互換、互惠互利、合作共贏，比如，都市圈周邊中小城鎮(zhèn)可以用土地資源與核心城市產(chǎn)業(yè)和人口資源置換，既解決了核心城市的大城市病和房?jī)r(jià)高企的痛點(diǎn)，又帶動(dòng)了中小城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城鎮(zhèn)發(fā)展。

2020年，上海戶(hù)籍老年人口預(yù)計(jì)將超過(guò)530萬(wàn)，老齡化程度將達(dá)到36%。這樣的城市還有創(chuàng)新和活力嗎？還具有全球城市競(jìng)爭(zhēng)力嗎？

都市圈中小城鎮(zhèn)可以環(huán)核心城市建設(shè)養(yǎng)老小鎮(zhèn)，既幫助核心城市的移居老人享受慢生活，還可以為核心城市騰籠換鳥(niǎo)、實(shí)現(xiàn)人口的年輕化。

不過(guò)，前提是要突破“兩大瓶頸、一個(gè)心魔”：

一是突破快速交通連接：要讓軌道交通、高速公路、快速公交連接都市圈及其周邊中小城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)公交化的便捷交通；

二是突破都市圈大中小城鎮(zhèn)公共服務(wù)一體化、均等化，尤其是突破醫(yī)療、教育甚至高考等政策非歧視性的同權(quán)瓶頸。

只有突破這兩大瓶頸，才能有效引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口順利轉(zhuǎn)移出來(lái)。誰(shuí)能快速突破這兩大瓶頸，誰(shuí)就能占據(jù)未來(lái)國(guó)內(nèi)甚至世界都市圈競(jìng)爭(zhēng)力的制高點(diǎn)。

這就需要都市圈核心城市主動(dòng)與周邊中小城市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)都市圈城鎮(zhèn)關(guān)系、產(chǎn)業(yè)分工、交通網(wǎng)絡(luò)、公共事業(yè)等一體化規(guī)劃。

都市圈發(fā)展的核心在于都市圈核心城市的格局與主導(dǎo)力，只要它們勇于打破自己的短期利益藩籬，以博大胸懷帶著周邊中小城市小兄弟一起奔跑，一定會(huì)形成互惠共贏、協(xié)調(diào)發(fā)展的都市圈領(lǐng)跑新格局。

哪個(gè)中小城市能夠與都市圈核心城市共同突破兩大瓶頸，那個(gè)中小城市就能奪得先機(jī)、率先發(fā)展。

特征3 大城市進(jìn)入限制性發(fā)展新周期

十九大報(bào)告提出“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，農(nóng)民更愿意往大城市走，那里意味著更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和更好的收入來(lái)源，但都市圈的發(fā)展將引導(dǎo)他們進(jìn)入核心城市的周邊，而不是核心城市。

因此，以“五限”為典型特征的限制性發(fā)展新周期的觀點(diǎn)依然成立。

1） 限人：

十九大明確提出：“以共抓大保護(hù)、不搞大開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展”，這意味著過(guò)去“依托黃金水道，建設(shè)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”發(fā)展戰(zhàn)略已被修正，也意味著長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶沿線(xiàn)大中小城市將進(jìn)入限制性發(fā)展，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶沿線(xiàn)不僅影響環(huán)保的產(chǎn)業(yè)不能介入，而且大量用工的企業(yè)也將受限，才能從“人”的根源上實(shí)現(xiàn)“不搞大開(kāi)發(fā)”。

我們相信，明年兩會(huì)之后，長(zhǎng)江沿線(xiàn)城市將逐步進(jìn)入限制性發(fā)展，包括成都、重慶、武漢、合肥、南京、蘇州等城市都會(huì)在修訂規(guī)劃時(shí)調(diào)整策略或在實(shí)施現(xiàn)有城市規(guī)劃時(shí)微調(diào)。

當(dāng)然，這不意味著這些城市不再發(fā)展，只是其發(fā)展策略必然改變，逐漸轉(zhuǎn)變到注重人的質(zhì)量、先進(jìn)產(chǎn)業(yè)及其“畝產(chǎn)”、環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)業(yè)升級(jí)并形成服務(wù)于全省的金融、數(shù)據(jù)、科技服務(wù)樞紐。

這些城市的住房市場(chǎng)將適應(yīng)人的升級(jí)需求、以中高端改善性需求為未來(lái)主流。

2）限地：

大城市包括長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶城市土地供應(yīng)必然逐年減少。

新城新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)也將受到更強(qiáng)約束，近期國(guó)務(wù)院批復(fù)的城市總體規(guī)劃都有明確：“禁止在《總體規(guī)劃》確定的建設(shè)用地范圍之外設(shè)立各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)和城市新區(qū)”。

一些省政府也提出了同樣的要求，湖北省政府關(guān)于荊門(mén)市城市總體規(guī)劃（2013—2030年）的批復(fù)也強(qiáng)調(diào)：“禁止在《總體規(guī)劃》確定的建設(shè)用地范圍之外設(shè)立各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)和城市新區(qū)”

過(guò)去我們說(shuō)過(guò)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的根本原因是人、地、錢(qián)資源的錯(cuò)配。

而未來(lái)大城市政府會(huì)更加“惜土如金”，也意味著未來(lái)地價(jià)會(huì)只升不降。

大城市限地之后，會(huì)不會(huì)再次加劇人、地、錢(qián)資源錯(cuò)配的矛盾，并導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲呢？

不會(huì)了。

一方面，都市圈建設(shè)將引導(dǎo)更多的人轉(zhuǎn)移到都市圈中小城鎮(zhèn)，中小城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)會(huì)上漲，但都市圈及核心城市的平均房?jī)r(jià)不會(huì)上漲得那么快了；

另一方面，未來(lái)的貨幣供應(yīng)還會(huì)繼續(xù)收縮并保持貨幣供求關(guān)系的緊平衡，而且政府不會(huì)再放任其過(guò)度流入房地產(chǎn)了，居民加杠桿會(huì)繼續(xù)降速，開(kāi)發(fā)貸也會(huì)降速。

3）限客：

十九大報(bào)告延續(xù)了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，并且寫(xiě)進(jìn)了十九大報(bào)告，這意味著至少未來(lái)五年，住房市場(chǎng)的政策不會(huì)再反復(fù)，而且將不再允許投資投機(jī)。

這也印證了我們所說(shuō)的：限購(gòu)限貸限售將長(zhǎng)期持續(xù)、至少五年以上。

中國(guó)已進(jìn)入新時(shí)代，如果我們還幻想未來(lái)會(huì)有三年小周期，就一定會(huì)自陷泥淖的。

十九大報(bào)告還提出：“拓寬居民勞動(dòng)收入和財(cái)產(chǎn)性收入渠道”，如果仔細(xì)對(duì)比十八大報(bào)告：“多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”、十七大報(bào)告：“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”，可以很明顯地看出，過(guò)去是在幫助大家擁有和增加財(cái)產(chǎn)性收入，現(xiàn)在只是擴(kuò)寬渠道，并且勞動(dòng)收入放在了第一位。

這就意味著：新時(shí)代不再鼓勵(lì)財(cái)產(chǎn)性收入的過(guò)度增加，不再容忍兩極分化加大，再看看下面的話(huà)，可能我們的感受會(huì)更加強(qiáng)烈：

細(xì)心的朋友一定會(huì)看出其中的天壤之別的，大家自行意會(huì)，這里就不多言傳了。

未來(lái)的邏輯是“給你渠道”而不是“更多擁有”，“鼓勵(lì)守法致富”而不是“保護(hù)合法收入”，合法不會(huì)是由那些富豪自己說(shuō)了算的，調(diào)節(jié)過(guò)高收入也意味著財(cái)產(chǎn)稅遲早都會(huì)推出，是新時(shí)代通向“均貧富”桃花源的必由之路。

4）限錢(qián)：

十九大報(bào)告指出：“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)”。

顯然，金融監(jiān)管會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，其中房地產(chǎn)是防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的前哨陣地。

無(wú)論是嚴(yán)查前端融資、通道業(yè)務(wù)、首付貸、消費(fèi)貸違規(guī)，還是開(kāi)發(fā)貸限額、按揭定向升息，或是住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作，根本的邏輯都是限制金融過(guò)度投向房地產(chǎn)，防范資產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)按揭貸款增速還會(huì)繼續(xù)下降，明年繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

開(kāi)發(fā)貸增速會(huì)不會(huì)也同步下降呢？

相信也會(huì)下降，但下降速度不會(huì)太快，因?yàn)殡S著行業(yè)集中度的提升，資源包括開(kāi)發(fā)貸款都在向百?gòu)?qiáng)房企集中，這也符合十九大報(bào)告提出的：“實(shí)現(xiàn)……競(jìng)爭(zhēng)公平有序、企業(yè)優(yōu)勝劣汰”。

5）限價(jià)：

眼下，幾乎所有的大中城市都在或明或暗、或緊或松地限價(jià)，很多城市價(jià)格封頂、毫不松動(dòng)，房企賣(mài)房不難，難在沒(méi)有溢價(jià)、甚至虧本，客戶(hù)全款購(gòu)房還要憑關(guān)系。

顯然，更多一些開(kāi)發(fā)商已在捂盤(pán)惜售，雖然政府要求取得預(yù)售證數(shù)日內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)，但也有房企拖延施工、遲緩取證。

盡管調(diào)控已經(jīng)極大限度地抑制了需求，但土地供給不足、新房上市減少雙雙造成供給低迷，市場(chǎng)將出現(xiàn)新的供不應(yīng)求，并倒逼房?jī)r(jià)上漲。

但“房住不炒”既然已經(jīng)成為國(guó)策，就不要幻想限價(jià)令會(huì)取消。

雖然十九大報(bào)告指出：“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革必須以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場(chǎng)化配置為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)有效激勵(lì)、要素自由流動(dòng)、價(jià)格反應(yīng)靈活……”，但住房?jī)r(jià)格反應(yīng)靈活還是會(huì)由政府主導(dǎo)，未來(lái)五年，限價(jià)令是不會(huì)退出的，更何況政府部門(mén)已經(jīng)到手的權(quán)力也不會(huì)愿意輕易放手的。

最好的結(jié)果是我們所預(yù)言的“漸進(jìn)式放松”。

調(diào)控就是調(diào)整、控制，要不斷地微調(diào)，精確地控制，大砍大殺導(dǎo)致大起大落就不是調(diào)控，而是折騰了。

特征4 租賃住房成為大城市的供應(yīng)主流

十九大指出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

“多主體供給”意味著：土地供給將由城市國(guó)有土地單一壟斷供應(yīng)，變成國(guó)有土地主要用于可售住宅用地并保障土地財(cái)政收入，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市用于租賃住房用地并補(bǔ)充城市土地供給不足。

這將有效解決大城市土地資源不足問(wèn)題。

但是，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市租賃住房，要符合城市規(guī)劃并且要有良好的基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套。

這些地方往往是城中村，現(xiàn)有住房已經(jīng)出租，改造之后未必能增加很多住房供應(yīng)，即便是拆除重建，也不會(huì)很快入市。

如果是郊區(qū)，就必須通達(dá)道路、配建基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)配套，這也不是容易之事，這牽涉到政府與村集體的投入與利益分配，遠(yuǎn)水解不了近渴。

但租賃住房依然是一個(gè)不可小覷的大趨勢(shì)?！驹斠?jiàn)上期文章《歐陽(yáng)捷：租賃住房市場(chǎng)春光將現(xiàn)？》】

多渠道保障意味著商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房，以及貨幣化保障房等成為不同客戶(hù)群的保障渠道，橋歸橋、路歸路，未來(lái)住房市場(chǎng)的調(diào)控政策可以更加精準(zhǔn)、細(xì)膩和差別化。

比如，未來(lái)三年，部分大城市土地供應(yīng)或?qū)⒂兴厣⒏嘤糜谧赓U住宅，推動(dòng)更多集體建設(shè)用地入市，以緩解居住而非買(mǎi)賣(mài)的供需矛盾。

未來(lái)三年，或?qū)⒖吹礁叨俗≌{(diào)控放松的希望，前提是房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法率先調(diào)整，保障房房?jī)r(jià)和高端住宅房?jī)r(jià)均不再納入商品房房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，而且房地產(chǎn)稅實(shí)施辦法基本定型。

最終，住房市場(chǎng)還是要回歸到人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要上來(lái)，解決發(fā)展不平衡、不充分的矛盾。

類(lèi)似南京樓市的小浪花還會(huì)不斷涌現(xiàn)，明年一些一二線(xiàn)城市會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)嚴(yán)重不足、備案延遲影響合同履約甚至影響交付等極端情況，但請(qǐng)相信，住房市場(chǎng)將在調(diào)控中趨于平穩(wěn)發(fā)展，大城市的發(fā)展周期還會(huì)更長(zhǎng)。

附記：

除了上述四個(gè)典型特征之外，我們還注意到：“三降一去一補(bǔ)”依然留在十九大報(bào)告中，而十九大報(bào)告是要管未來(lái)五年的。

住宅市場(chǎng)去庫(kù)存已經(jīng)取得明顯成效，或可說(shuō)距離目標(biāo)完成也已不遠(yuǎn)，“去庫(kù)存”又是針對(duì)什么呢？

也許，這意味著商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存會(huì)再次進(jìn)入中央視野并加速推動(dòng)？也許意味著在住宅市場(chǎng)降速影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將接過(guò)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的接力棒？

歐陽(yáng)捷 新城控股高級(jí)副總裁，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。