傅士鵬 2017年9月29日，英格蘭央行行長(zhǎng)卡尼繼9月14日釋放加息信號(hào)后再談這一話(huà)題，接受BBC采訪(fǎng)時(shí)發(fā)布最新加息信號(hào)，表示：“如果英國(guó)經(jīng)濟(jì)以當(dāng)前狀態(tài)持續(xù)發(fā)展，我們將在近期迎來(lái)一次加息。”

"If the economy continues on the track that it's been on, and all indications are that it is, in the relatively near term we can expect that interest rates will increase,”

“我們已經(jīng)表示，如果經(jīng)濟(jì)以當(dāng)前狀態(tài)持續(xù)發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)顯示正常，那么預(yù)計(jì)近期我們將迎來(lái)一次加息。”

卡尼在這次采訪(fǎng)中表示，當(dāng)前英國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好，仍在英格蘭央行計(jì)劃近期提高最低利率的進(jìn)程當(dāng)中，如果英國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)以當(dāng)前水平發(fā)展，則適宜加息。

不過(guò)卡尼講話(huà)指出，即便真的升息，行動(dòng)也會(huì)是有限且漸進(jìn)的，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為這種漸進(jìn)式的利率提升不太可能給經(jīng)濟(jì)造成太大壓力。

目前，大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)英格蘭央行會(huì)在其于11月2日舉行的下一次政策會(huì)議上，將現(xiàn)有基準(zhǔn)利率從0.25%提升至0.5%。

上圖為英國(guó)1976年至今的基準(zhǔn)利率，因?yàn)槊摎W公投的沖擊，去年8月英格蘭央行頒布了刺激性貨幣政策，將基準(zhǔn)利率從0.5%降至0.25%，是英國(guó)歷史以來(lái)的最低點(diǎn)。

兩周前9月14日，英格蘭央行已經(jīng)發(fā)布過(guò)一次加息暗示（剛剛，英鎊突然暴漲，央行要?jiǎng)邮至耍?，表示將在接下?lái)幾個(gè)月撤回部分刺激政策，且稱(chēng)市場(chǎng)低估了未來(lái)利率上升的可能。

英鎊受其影響一直漲到現(xiàn)在，截至9月29日英國(guó)時(shí)間16點(diǎn)，英鎊兌美元匯率為1.34，兌人民幣匯率為8.91，兌歐元匯率為1.135。

除此之外，歐盟首席退歐談判代表Michel Barnier周四（2017年9月28日）對(duì)英國(guó)脫歐進(jìn)程給予了積極的評(píng)價(jià)，認(rèn)為英國(guó)首相梅姨在意大利的講話(huà)給英國(guó)脫歐創(chuàng)造了新動(dòng)態(tài)。

市場(chǎng)分析一旦脫歐談判中雙方有任何讓步，英國(guó)愿意接受支付合理的“分手費(fèi)”，那么英鎊將迎來(lái)新一波上漲。

加息對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響？

加息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯而易見(jiàn)的影響就是貸款利率，再其次是匯率。

目前英國(guó)的按揭貸款利率創(chuàng)下了歷史新低，市場(chǎng)上最流行的2年期固定利率貸款（2 year fixed rate mortgages）利率僅為1.26%，相比中國(guó)5%左右的貸款利率便宜了不少。

目前英國(guó)央行基準(zhǔn)利率依然維持在0.25%，如果央行接下來(lái)幾個(gè)月選擇加息的話(huà)，基準(zhǔn)利率有望上升到0.5%，貸款利率也會(huì)因此增加。

至于利率增加是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成負(fù)面影響，歷史數(shù)據(jù)表明基準(zhǔn)利率的調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)影響并不明顯，舉一個(gè)日本的例子，日本長(zhǎng)期低利率政策，目前甚至為負(fù)利率，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有因此而上漲。可見(jiàn)利率與房?jī)r(jià)并沒(méi)有很大的很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系。

與貨幣政策相比，房地產(chǎn)方面的財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大。因此相比11月2日的加息，我們更應(yīng)該關(guān)注11月22日發(fā)布的最新秋季預(yù)算案（Autumn Budget）。

2015年的11月的秋季預(yù)算案發(fā)布了對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的3%額外印花稅，今年秋季預(yù)算案是否會(huì)修改印花稅條款，或出臺(tái)出臺(tái)房地產(chǎn)方面的相關(guān)政策，更加值得關(guān)注。

英國(guó)政府也剛剛在近期確認(rèn)將在11月22日發(fā)布最新的秋季預(yù)算案，有傳言今年會(huì)對(duì)印花稅政策進(jìn)行修改。

除了對(duì)貸款利率的影響，加息還可能導(dǎo)致英鎊進(jìn)一步升值，從而考驗(yàn)英國(guó)資產(chǎn)對(duì)海外投資者的吸引力。

2017年第一季度數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)50%，倫敦75%的商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目由海外投資者購(gòu)得，海外投資者中90%來(lái)自中國(guó)大陸以及香港，加息將考驗(yàn)這部分投資者對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

事實(shí)上，英鎊在脫歐公投之前一直保持高位的時(shí)候，海外投資者就已經(jīng)大舉進(jìn)入了英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，英鎊貶值只是其中一個(gè)誘因，加快了海外投資者進(jìn)入英國(guó)市場(chǎng)的速度，并不是他們投資英國(guó)房地產(chǎn)的主要原因。海外投資者投資英國(guó)的目的大多還是希望對(duì)沖本國(guó)風(fēng)險(xiǎn)，把資金放到一個(gè)相對(duì)安全穩(wěn)定、嚴(yán)格保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的地方，并不是為了多少超額利潤(rùn)。

另外值得注意的是，一旦英鎊走強(qiáng)，市場(chǎng)恢復(fù)信心，英國(guó)本土一大批大型投資機(jī)構(gòu)（保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、地產(chǎn)基金等）將停止賣(mài)出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重新以買(mǎi)家的身份回到市場(chǎng)，與海外投資者一起競(jìng)爭(zhēng)待售資產(chǎn)。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)欄作者

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