歐陽(yáng)捷 本篇是一個(gè)紀(jì)實(shí)與感悟短文（首次嘗試這種寫法），我一直覺得，凡人的人生只有四個(gè)字：體驗(yàn)、感悟。記此文分享大家。

日前，觀點(diǎn)地產(chǎn)在香港組織了商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)，帶領(lǐng)大家走進(jìn)恒隆地產(chǎn)、蘭桂坊、太古地產(chǎn)、九龍倉(cāng)，我們也有幸當(dāng)面聆聽了恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗先生的精彩分享，陳先生是一個(gè)非常大度睿智的人，經(jīng)歷了香港多輪的房地產(chǎn)周期，已經(jīng)很有些波瀾不驚、榮辱釋懷了。

掉隊(duì)的香港開發(fā)商

陳先生開門見山的第一句話就是：“香港的房地產(chǎn)商是過去，你們是未來(lái)”。

這句話體現(xiàn)了陳先生的大家風(fēng)度，但也殘酷地說明了一個(gè)嚴(yán)峻事實(shí)，那就是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)賽跑中，香港房企集體掉隊(duì)了。

我們過去曾經(jīng)仰望的香港開發(fā)商幾乎都已經(jīng)落后于內(nèi)地TOP10房企，看看香港10大房企2016年上半年的營(yíng)業(yè)額：

這些營(yíng)業(yè)額均包括香港的項(xiàng)目營(yíng)收，有的甚至主要是香港收入，雖說只是半年業(yè)績(jī)，但已經(jīng)很說明問題了。

不提千億房企，20強(qiáng)房企也幾乎不輸于港企，今年的最低門檻大致在650億元，而且今年還在以60%以上的平均增速在增長(zhǎng)，香港房企兩位數(shù)增速的很少，有的甚至下降，無(wú)怪乎陳先生說“你們是未來(lái)”。

“你們來(lái)香港學(xué)習(xí)是錯(cuò)的，陳詩(shī)濤（觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長(zhǎng)）不該帶你們來(lái)的（笑）。想想看，過去這么多年，誰(shuí)在內(nèi)地賺了錢？香港企業(yè)都沒賺很多錢，我們也沒有很多，收租多了一點(diǎn)，每年40多個(gè)億吧。其實(shí)是內(nèi)地房地產(chǎn)商賺了很多錢， 20年前他們?cè)谀睦锬?？找得到嗎？相比香港企業(yè)，都是很小很小的企業(yè)”。

陳先生的話其實(shí)也有點(diǎn)“萬(wàn)千滋味在其中”的意思。眼下國(guó)內(nèi)中小房企漸漸退出地產(chǎn)江湖，香港房企也在退出或停步不前，而一些“很小很小”的房企現(xiàn)在成了500億元、數(shù)千億元的大型房企，把原來(lái)很大很大的香港企業(yè)甩在后面，為什么呢？

杠桿賺錢才是硬道理

在座的一位同行直言不諱道出了其中的奧秘：“內(nèi)地房企高杠桿、高負(fù)債，你們香港房企不敢借債”。其實(shí)，看破不一定要說破哦（笑）。

這么多年，內(nèi)地開發(fā)商的確是賺了錢的，很多人以為，開發(fā)商賺了購(gòu)房者的“黑心錢”，其實(shí)是誤解，開發(fā)商賺錢更多的是靠“加杠桿”，正如我們8月14號(hào)的微信稿“資金泛濫時(shí)代，重資產(chǎn)就是最好的資產(chǎn)？！”，文中的意思是：買了住宅的購(gòu)房者是賺了錢的，買了一線城市的還是賺了大錢的。

美國(guó)著名的財(cái)務(wù)模型——杜邦公式很好的詮釋了為什么開發(fā)商能掙到大錢。

公式一拆解，就很清楚了，其實(shí)房企銷售凈利潤(rùn)率并不高，上市公司大致在10%左右，前幾年高的時(shí)候也只有15%左右，國(guó)內(nèi)有一些像恒隆這樣精致做產(chǎn)品的企業(yè)，銷售利潤(rùn)率是比較高的，但現(xiàn)在幾乎沒有哪個(gè)公司能做到20%以上了。

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率意味著讓錢生錢，這與工業(yè)企業(yè)一樣，有些人賺的是辛苦錢，賣豬的一天跑兩趟、每趟拉一頭豬來(lái)賣，雖然起早貪黑，但用同樣的錢，就比別人一天只賣一頭豬多賺兩倍的利潤(rùn)。

很多人質(zhì)疑未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)還能不能高周轉(zhuǎn)？看看杜邦公式就知道，任何時(shí)候、任何行業(yè)都逃脫不了這個(gè)杜邦模型，高周轉(zhuǎn)當(dāng)然就是其中的一種賺錢模式。

開發(fā)商其實(shí)也不容易，白加黑、五加二，沒個(gè)歇息，只有到春節(jié)的時(shí)候，跟著民工放假，也不過十來(lái)天的時(shí)間，遇上有的項(xiàng)目趕工，春節(jié)也不見得能歇歇，房企人賺的也是跟民工一樣的辛苦錢，有的還是有命掙、沒命化的錢。

而財(cái)務(wù)杠桿比率就是高杠桿了，其實(shí)就是借別人的錢、干自己的事。比如說，你用自己的10萬(wàn)元去炒股，利潤(rùn)率20%，只賺了2萬(wàn)元。如果你借40萬(wàn)元，還是20%的利潤(rùn)率，一年就能賺10萬(wàn)元，假設(shè)年利息是8%，還掉40萬(wàn)元的本金和3.2萬(wàn)元的利息，還剩6.8萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)自己的10萬(wàn)元，利潤(rùn)率就變成了68%。

今年初的時(shí)候，央行行長(zhǎng)周小川先生說“居民部門加杠桿的邏輯是對(duì)的”，很多人不理解，說重慶市長(zhǎng)黃奇帆先生說“加杠桿會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)”，認(rèn)為兩個(gè)人在PK，有人不敢加杠桿，錯(cuò)失了良機(jī)。其實(shí)，周行長(zhǎng)是給大家指出一條賺錢的明道，像開發(fā)商一樣用杠桿買房，來(lái)避免在貨幣超發(fā)下的財(cái)富損失。

聽周行長(zhǎng)的話，在今年買了房的都是賺了錢的，雖然也有在8、9月的市場(chǎng)高點(diǎn)買房的，只要相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，調(diào)控只會(huì)讓房?jī)r(jià)漲慢點(diǎn)、不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌下去，最終還是都會(huì)賺的。

陳先生說：“香港過去的經(jīng)驗(yàn)是：每一個(gè)低谷都比前一個(gè)高峰之前的高峰還要高”。的確，2008年，香港的房?jī)r(jià)雖然大跌，但比1998年危機(jī)之前的1997年高的多，去年房?jī)r(jià)又跌，但也比2008年之前的2007年高的多。

誰(shuí)在用杠桿？股市、債市、期貨都是用杠桿的，金融大鱷也是用杠桿的，這幾年跑得快的房企也是用杠桿的，高杠桿讓個(gè)人、企業(yè)、城市甚至國(guó)家的財(cái)富和實(shí)力兩極分化愈演愈烈，讓錢生錢尤其是讓別人的錢幫自己的錢生錢！借雞生蛋、借風(fēng)使船、借尸還魂，房企跑得快全靠錢來(lái)借。

沒多少錢的人怎么辦？以小博大滾雪球是錢生錢追趕財(cái)富的唯一辦法，前提是杠桿適度，杠桿下的現(xiàn)金流不能斷！你不能讓自己傾家蕩產(chǎn)。

香港開發(fā)商經(jīng)歷了1998年、2008年金融危機(jī)，學(xué)會(huì)了賬上始終保持充沛的現(xiàn)金流。但是賬上的錢不生錢，就像中國(guó)老太太把錢存在銀行里，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)就慢了。恒隆手握大把現(xiàn)金、多年不借債，這顯然也是恒隆崇尚的毛澤東主席當(dāng)年自豪地宣布新中國(guó)“既無(wú)內(nèi)債、也無(wú)外債”，不過，陳先生說，現(xiàn)在賬上也開始用了一點(diǎn)點(diǎn)小杠桿。

商業(yè)地產(chǎn)只能做范冰冰

“你們今天來(lái)香港是學(xué)失敗之道的，又是對(duì)的”。

陳先生講到恒隆過去失去的機(jī)會(huì)、犯過的錯(cuò)誤，顯得既輕松又自信。“香港的房企都沒有跑贏內(nèi)地的房企，因?yàn)榭刂骑L(fēng)險(xiǎn)，沒用杠桿，失去了最好的發(fā)展機(jī)會(huì)”。雖然錯(cuò)失了內(nèi)地的很多發(fā)展機(jī)會(huì)，但是，新機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)層出不窮。

他對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的未來(lái)前景還是非?？春玫模?ldquo;有人說這個(gè)行業(yè)太擁堵了，但是我不同意。范冰冰會(huì)沒有人想娶嗎？你只要做到范冰冰就可以了，就不會(huì)有問題”。

數(shù)數(shù)看，喜歡范冰冰的開發(fā)商大老板還真的不是少數(shù)，看看樓盤廣告就知道，送給范冰冰房子的開發(fā)商大概有一打了，陳先生或許沒送，因?yàn)樗悬c(diǎn)“自戀”地認(rèn)為自己的恒隆就是天生麗質(zhì)的“范冰冰”。“好的婚姻是你要我、我也要你，恒隆需要客戶，客戶也需要恒隆”?？煞侗Y(jié)婚了嗎？（笑）

恒隆的項(xiàng)目品質(zhì)的確做得非常好，不過，運(yùn)營(yíng)也要好才行，正如陳先生所說：“商業(yè)地產(chǎn)一定要做到頭兩名，其他做不好的只能關(guān)了，市場(chǎng)份額就分給前兩名了，第三名都不行，因?yàn)榈谝幻臉I(yè)績(jī)比第二名多很多，第三名的業(yè)績(jī)比第二名差很多”。

當(dāng)然，商業(yè)的本質(zhì)就是競(jìng)爭(zhēng)！在一個(gè)商圈里，你死我活的事是再常見不過了。未來(lái)每個(gè)小城市、每個(gè)商圈只有前兩名，其它的大型商業(yè)或?qū)㈦y以為繼。

資本市場(chǎng)喜歡誰(shuí)？

在與陳先生互動(dòng)的交流時(shí)，觀點(diǎn)主持人很照顧我，把最后一個(gè)提問的機(jī)會(huì)留給我，我就很認(rèn)真地提了兩個(gè)問題：

一個(gè)是，如何看待李嘉誠(chéng)先生去英國(guó)大舉投資的問題？陳先生很機(jī)敏，問在座的大家怎么看，有人說因?yàn)椴毁嶅X了，有人說因?yàn)榉锤?，他笑著說：“你懂得，此時(shí)不走，更待何時(shí)”。其實(shí)，看得出來(lái)，陳先生是順著大家的話說，在我看來(lái)，他并沒有把最深層的原因和他的真實(shí)想法說出來(lái)，顯然，大家都是同行，是不便評(píng)價(jià)的。

另一個(gè)問題是：如何看待商業(yè)地產(chǎn)巨頭美國(guó)西蒙和澳洲西田的發(fā)展模式？陳先生似乎對(duì)西田的財(cái)務(wù)狀況并不十分認(rèn)可，他覺得他們負(fù)債率高，利息一旦提升就有風(fēng)險(xiǎn)。看來(lái)，香港開發(fā)商對(duì)高杠桿的恐懼深入骨髓了。

對(duì)我們的警示是：明年國(guó)內(nèi)的實(shí)際利率很可能會(huì)提高，手頭現(xiàn)金流不足的房企可要當(dāng)心了。

陳先生認(rèn)為：上個(gè)世紀(jì)70年代，是美國(guó)時(shí)代，美國(guó)是最好的國(guó)家，中產(chǎn)階級(jí)非常多而高端人士很少，底層的人也很少，因此商業(yè)主要是為中產(chǎn)階級(jí)服務(wù)為主的，沒有太大的差異。西蒙模式是美國(guó)時(shí)代的產(chǎn)物，現(xiàn)在美國(guó)已經(jīng)是非增長(zhǎng)的市場(chǎng)，增長(zhǎng)速度是中國(guó)的1/3，購(gòu)物中心不會(huì)再擴(kuò)張了?，F(xiàn)在，“西蒙主要在做收購(gòu)，這幾乎是唯一的辦法，把好的留下來(lái)，把差的賣出去”。這樣才能保證收益增長(zhǎng)和市值提升，顯然這是市場(chǎng)完全飽和的環(huán)境下的商業(yè)之道，想想香港其實(shí)也是一樣，要么不斷完善充實(shí)自己、要么收購(gòu)改造升級(jí)，沒有別的。

而中國(guó)還在增長(zhǎng)，每年新開業(yè)300多個(gè)購(gòu)物中心，對(duì)于中國(guó)這個(gè)還處于戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說，還有近十年的發(fā)展期，現(xiàn)階段企業(yè)的發(fā)展更多靠資產(chǎn)的擴(kuò)張，中國(guó)很大，城市很多，美人更多，每一個(gè)城市都可以有一個(gè)范冰冰。

當(dāng)然，一二線城市的市場(chǎng)空間就更大，就像香港一樣，既可以有張柏芝，也可以有趙雅芝。

很多人特別是資本市場(chǎng)的人可能覺得三四線城市的商業(yè)不好做，其實(shí)未必，三四線城市反而缺乏購(gòu)物中心，那里的年輕人、小孩子甚至老年人也需要一站式全業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，那里的購(gòu)物中心覆蓋的人口更多，客流量更大，業(yè)績(jī)也不差。常州市城南的新城吾悅廣場(chǎng)也是“范冰冰”，年客流量超過1600萬(wàn)人次，投資回報(bào)率可以達(dá)到10%了，如果做REITS，相信在“錢多、資產(chǎn)荒”的時(shí)代，資本不會(huì)放過這樣的好資產(chǎn)的！

在主持觀點(diǎn)地產(chǎn)論壇嘉賓對(duì)話時(shí)，我問另一個(gè)陳先生（陳銳彬先生，瑞銀董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房產(chǎn)酒店及休閑行業(yè)主管），有兩種模式，您投錢投哪個(gè)？

歐陽(yáng)捷：昨天我們參觀恒隆，聽了陳主席談到恒隆的心得，他談到自己曾經(jīng)的失敗案例和教訓(xùn)，把這些東西坦誠(chéng)的公布給大家，這個(gè)人非常值得敬佩。他談到投資的速度比較慢，不負(fù)債，但是慢節(jié)奏，最后沒有跑過萬(wàn)達(dá)這種高負(fù)債的。從投資的角度來(lái)看，您看好哪種模式或者兩個(gè)都不看好？

陳銳彬：當(dāng)然看發(fā)展快的，恒隆是非常優(yōu)秀的企業(yè)，做產(chǎn)品需要這樣的企業(yè)。但橫向比較，1972年上市的這么多家公司中，跟他同時(shí)上市的有長(zhǎng)江、恒基、新鴻基等熟悉的企業(yè)，恒隆的規(guī)模確實(shí)比大家小很多。

歐陽(yáng)捷：您一定會(huì)買發(fā)展快的股票？

陳銳彬毫不猶豫地：對(duì)。

新興海外市場(chǎng)能去嗎？

有人問：怎么看龐大的印度市場(chǎng)？跟印度企業(yè)簽了一單合同，但不確定能不能真的做？

陳先生很開心地笑：“現(xiàn)在很多企業(yè)覺得國(guó)內(nèi)難做，都想搭乘一路一帶的順風(fēng)車”，的確，到歐洲、東南亞國(guó)家去投資，順便輸出產(chǎn)能，既爭(zhēng)取了國(guó)內(nèi)政府的支持，又受到外國(guó)政府的歡迎，甚至很容易就可以見到外國(guó)總統(tǒng)，比如毛里求斯、斯里蘭卡，但其實(shí)外國(guó)的月亮不一定圓，至少大多數(shù)一路一帶國(guó)家的月亮不比中國(guó)的圓。

陳先生說他每年跑印度七八趟，但他并不看好印度的市場(chǎng)，認(rèn)為印度人不講信用，說是一回事，做是一回事，法律又是一回事。而且他們也很腐敗，印度總理突然宣布廢除500和1000盧比鈔票，就是出于反腐的目的，可見印度的腐敗到了什么程度。

我在飛機(jī)上碰到一位500強(qiáng)美國(guó)化工跨國(guó)公司的亞太區(qū)總裁，剛好也問到這件事，他印證了腐敗應(yīng)該是廢鈔的最大動(dòng)因，他說很多腐敗官員的大鈔很多，但是莫迪讓那些持有大鈔的人要么浮出水面（到銀行換鈔），要么讓貪腐變成無(wú)果。

陳先生笑得很狡黠、回答很風(fēng)趣：“你是一個(gè)超人，超人太少了，希望你能成功”。

我在想，既然這樣，陳先生自己每年還去印度這么多趟干什么呢？這是一個(gè)耐人尋味的問題，提出一個(gè)好問題會(huì)啟發(fā)更多的好問題，遺憾的是，陳先生沒有回答，也許，不想回答的問題才是真問題吧！

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