張宏偉 按照930有關(guān)樓市的中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活，10月8日晚間，上海市住建委和規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡稱“滬六條”），在“滬九條”原調(diào)控政策基礎(chǔ)上進一步加強房地產(chǎn)市場行為的監(jiān)管和土地供應(yīng)調(diào)控。

文件顯示，該次頒布《意見》主要是在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》的基礎(chǔ)上,進一步強化市場監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場秩序，堅決遏制房價過快上漲態(tài)勢,確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“滬六條”發(fā)布之后業(yè)內(nèi)眾多人士都認(rèn)為這些政策只是表示表示，重申一下，但是筆者不這么認(rèn)為，一是因為，不要忘記中央精神對一線“防泡沫”的要求，并且要求10月份就要見到成效，這不僅僅是房地產(chǎn)的問題，也是政治問題；二是這次發(fā)布的政策里面藏著大招，從執(zhí)行的角度從嚴(yán)，短期內(nèi)的強化執(zhí)行可能導(dǎo)致上海樓市交易降溫；三是，這些政策僅僅是住建委和規(guī)土局發(fā)布的政策，上海銀監(jiān)局還未出手，預(yù)計未來一兩周內(nèi)上海銀監(jiān)局還會有配套的措施出臺，從金融的角度為上海樓市降溫。由此可見，上海樓市要降溫了！而這個變局或?qū)⒃?017年年中發(fā)生。

以下是逐條解讀。

一、進一步加大商品住房用地供應(yīng)力度。2016年商品住房用地供應(yīng)同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房的比例。

“滬六條”進一步加大商品住房用地供應(yīng)力度，并且增加配建和自持比例的措施，其核心目的還是為了“控地王”，通過增加供應(yīng)防止地價過快上漲推動房價進一步上漲，為樓市降溫。

從土地市場現(xiàn)狀來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅類用地成交規(guī)劃建筑面積459.40萬平方米，同比下降40%，成交樓板價23966元/平方米，同比上漲128%，這說明，在“地王”頻出的上海土地市場，地價已經(jīng)呈現(xiàn)出快速上漲態(tài)勢。

因此，“滬六條”出臺后，增加土地供應(yīng)，同時增加配建、自持比例有針對性的調(diào)控措施“控地王”，一方面有助于為土地市場降溫，另外也防止“地王”對房價的影響和傳導(dǎo)。具體來講：

1、上海前三季度土地出讓的量確實不多，加上1-4月和9月的基本斷供，上海需要通過加大土地供應(yīng)調(diào)節(jié)樓市供求關(guān)系，預(yù)計四季度以后上海會加快宅地供應(yīng)，從供應(yīng)的角度解決供需矛盾及市場過熱的問題。

2、出臺“配建”措施和增加地塊自持比例要求，其實是降低開發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)率，也對企業(yè)成本控制、運營能力提出更高的要求，后續(xù)房企拿地可能會更加謹(jǐn)慎，土地市場可能因此降溫。其實，最近上海一部分地塊的“配建”政策就透露出未來上海土地新政的方向：

1）按地上總建筑面積的10%配置社會公共服務(wù)設(shè)施（居委會、業(yè)委會、治安聯(lián)防站、服務(wù)站、文化活動室、老年康體活動室、生活垃圾收集房、環(huán)衛(wèi)作業(yè)道班房等，其余建面統(tǒng)籌用于社區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施，原則上優(yōu)先用于文化、養(yǎng)老等服務(wù)設(shè)施）。但地上計容建筑面積將不包括建成后無償移交政府的上述10%社會公共服務(wù)設(shè)施了。

2) 公共環(huán)境空間：應(yīng)設(shè)置不低于用地面積10%的公共環(huán)境空間（包含公共空間、公共通道等），公共空間包括：兒童游戲場、健身點、球場及其它公共空間。公共空間中應(yīng)設(shè)置公共藝術(shù)作品（設(shè)施），包括城市雕塑、裝置藝術(shù)，經(jīng)藝術(shù)化處理的城市家具和公共設(shè)施等，相關(guān)建設(shè)內(nèi)容應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計方案中明確。公共空間建成后24小時向公眾開放,如結(jié)合商業(yè)部分設(shè)置的，由受讓人負(fù)責(zé)運營管理；如結(jié)合住宅部分設(shè)置的，建成產(chǎn)權(quán)應(yīng)無償移交政府，由政府負(fù)責(zé)運營管理。

據(jù)筆者了解，近期掛牌的奉賢南橋、莊行鎮(zhèn)地塊已經(jīng)執(zhí)行上述土地新政了。前期中止的浦東醫(yī)學(xué)園區(qū)、唐鎮(zhèn)、長風(fēng)3個住宅地塊近期公告將恢復(fù)出讓，并明確提出：將增設(shè)有關(guān)公用開放空間與公共服務(wù)設(shè)施等出讓條件。此外，月浦鎮(zhèn)即將推出一塊商辦用地，可能也要求配公共設(shè)施跟公共空間。

二、進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管。建立由市規(guī)劃國土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機構(gòu)等部門組成的商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展土地交易資金監(jiān)管工作。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動。

從當(dāng)前上海土地市場特征來看，今年以來上海“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個“地王”或少數(shù)幾個“地王”，一旦市場遇到調(diào)整，那么這幾個“地王”或許會存在操盤的風(fēng)險，最糟的結(jié)果就是項目降價銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個市場風(fēng)險被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個市場的。而現(xiàn)在上海土地市場，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價拍出，那么，這也就意味著市場風(fēng)險不是單個項目的，而是整個市場的，一旦有風(fēng)險就是系統(tǒng)性的風(fēng)險。

再加上房企越來越多通過金融機構(gòu)場外配資 “加杠桿”方式進行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來看，隨著政策面的收緊與市場調(diào)整期的到來，房企在上海制造“地王”投資拿地的風(fēng)險會增加，一旦這樣的風(fēng)險到來，風(fēng)險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構(gòu)，甚至金融機構(gòu)背后的個人投資者。因此，對于上海土地市場來講，一旦樓市進入調(diào)整的階段時，整個市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險極有可能會爆發(fā)。

“滬六條”提出，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動。這其實是在為房企拿地“降杠桿”，也是為了防止企業(yè)激進拿地導(dǎo)致地價普遍性上升而引發(fā)的系統(tǒng)性的風(fēng)險。從未來企業(yè)拿地的角度來看，由于杜絕拿地配資等“加杠桿”措施，這對于企業(yè)自有資金拿地的能力提出考驗，未來真正有自有資金實力的開發(fā)商才有可能在上海房地產(chǎn)市場生存和發(fā)展。

三、進一步加強新建商品住房預(yù)銷售管理。自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核（包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案），對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整。加強在售新建商品住房項目銷售價格監(jiān)測監(jiān)管，不得擅自提價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和本市商品住房銷售管理規(guī)定，在銷售現(xiàn)場醒目位置公示經(jīng)備案的銷售方案等內(nèi)容，實行一房一價、明碼標(biāo)價制度，在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開上網(wǎng)銷售。嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對有意規(guī)避限購、限貸等相關(guān)規(guī)定的行為，強化監(jiān)管措施，加大管控力度。

四、嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。持續(xù)開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為專項整治行動，進一步加大整治力度，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。物價管理管理部門會同住建等部門加強對商品住房預(yù)銷售價格的監(jiān)督檢查，依法嚴(yán)格查處各類價格違規(guī)行為。

從市場現(xiàn)狀來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海商品住宅成交面積1177.64萬平方米，同比上漲16%，成交均價37395元/平方米，同比上漲19%，當(dāng)前上海樓市已經(jīng)呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。從市場去化壓力來看，截止2016年9月30日，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至707.39萬平方米，按照3個月移動存銷比來計算，市場去化周期已經(jīng)縮短至5.03個月，從指標(biāo)意義上來看，上海商品住宅市場仍然有價格上行的沖動。因此，在中央精神的指導(dǎo)下，上海有必要強化執(zhí)行現(xiàn)有“滬九條”的相關(guān)措施，發(fā)布“滬六條”相關(guān)內(nèi)容。

從“滬六條”本項措施影響來看，政策提出，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核（包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案），對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整等等上述措施，同時，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為，其實對于四季度樓市影響還是較大的。一些高端樓盤有可能因此會被限價或限售。據(jù)此，企業(yè)項目項目進度受阻，回款計劃受阻，企業(yè)的運營成本會增加。同時，市場的庫存量會增加，市場去化周期會回升。

這也就意味著，雖然短期內(nèi)上海商品住宅基本面仍然沒有去庫存壓力，但是，隨著10月份“防泡沫”“滬六條”調(diào)控政策面執(zhí)行的從嚴(yán)執(zhí)行，市場去化周期會因為供應(yīng)量的增加、銷售量的減少而持續(xù)回升。

10月份“滬六條”樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行后，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也來了，房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會因此而來臨。從市場的趨勢來看，10月份“滬六條”新政從嚴(yán)執(zhí)行，市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑，伴隨著供應(yīng)量的增加，為“銀十”的市場帶來一些不確定性。預(yù)計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2017年年中左右的時間點出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環(huán)沿線“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，如果企業(yè)沒有做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

從四季度房企策略來看，隨著樓市新政不斷從嚴(yán)執(zhí)行，市場交易量和價格的指標(biāo)勢必會有其中一個率先調(diào)整。筆者認(rèn)為，未來一段時期內(nèi)市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑，價格也很難再上漲了，這為今年第四季度的市場帶來一些不確定性。從市場因素、房企沖刺銷售業(yè)績指標(biāo) “量”的角度考慮，今年第四季度適合“跑量”為主的策略。

從2017年房企策略來看，上半年基本上為上海樓市供求雙方博弈階段，量和價格仍然勢必會損失一個指標(biāo)，筆者認(rèn)為，上半年交易量勢必會首先出現(xiàn)下滑，從三季度開始，個案開始出現(xiàn)下跌，整體市場會出現(xiàn)降價的趨勢，價格的指標(biāo)發(fā)生變化。因此，對于房企來講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問題。到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價換量”的策略保證銷售業(yè)績的完成，同時，因為市場低迷期地價相對合理，房企可以進行拿地布局“換倉”，調(diào)整市場布局和城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取2018年之后下一輪市場上行周期的發(fā)展機會。

五、全面實行存量住房交易資金監(jiān)管制度。在已試點基礎(chǔ)上，制定存量住房交易資金監(jiān)管辦法，全面實行二手存量住房交易資金監(jiān)管。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，嚴(yán)禁從事首付貸、過橋貸、違規(guī)房抵貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。

目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象主要表現(xiàn)在三個方面，一是房地產(chǎn)中介服務(wù)存在各式各樣的違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)中介市場缺乏行業(yè)監(jiān)管；三是法律制度不夠完善，并且執(zhí)行不到位；四是房地產(chǎn)交易雙方自我保護意識不到位。因此，需要建議一個第三方的監(jiān)管平臺，在第三方監(jiān)管平臺上，二手中介公司機構(gòu)在這個平臺上登記并統(tǒng)一驗證，抓住源頭，實時監(jiān)管公司的日常交易行為，保證經(jīng)紀(jì)行業(yè)交易的合法性、規(guī)范性。同時，平臺也對經(jīng)紀(jì)人員實名驗證，動態(tài)監(jiān)控，以此來監(jiān)管經(jīng)紀(jì)人交易活動，對其交易行為進行合法性、合規(guī)性審查，對違規(guī)運作者予以曝光和執(zhí)照暫停，使房地產(chǎn)交易全程公開化、透明化。

從本次 “滬六條”關(guān)注的重點內(nèi)容來看，“滬六條”提出：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項整治。本項措施是對“滬九條”措施的進一步強化和回應(yīng)。筆者認(rèn)為，未來可能會從幾個方面嚴(yán)禁“首付貸”的現(xiàn)象發(fā)生：一是加強對放貸機構(gòu)的資金來源審查，如果是P2P資金（吸取個人投資資金而不是機構(gòu)資金）來源的，這些肯定會嚴(yán)查，甚至馬上終止；二是，對放貸主體進行資格限制，如果沒有消費貸款的牌照不允許放貸；三是，對于購房者這塊，也會進行貸前承諾，承諾不使用首付貸，否則今后貸款信用可能會受到影響，可能因此而影響到自己的衣食住行；4、對現(xiàn)行中介行業(yè)、房地產(chǎn)公司進行抽查，發(fā)現(xiàn)一個停止一個、處罰一個，不管規(guī)范金融市場，防止首付貸等行為影響金融系統(tǒng)正常運營。

六、加強政策解讀和宣傳

加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測、分析和研判，定期發(fā)布統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息。正確解讀房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施和調(diào)控政策，及時澄清不實消息，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)理性消費。對編造謠言、散布不實信息、擾亂市場秩序等行為，加大查處力度，依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理。

筆者認(rèn)為，本項措施主要是引導(dǎo)輿論，引導(dǎo)市場預(yù)期，規(guī)范市場輿論環(huán)境。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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