張宏偉 蘇州樓市限購(gòu)之后，廈門樓市限購(gòu)終于落地！

據(jù)廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局消息，經(jīng)市政府研究，我市自9月5日起執(zhí)行住房限購(gòu)政策，對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：

一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；

二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；

三、無法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易時(shí)間按以下方式認(rèn)定：購(gòu)買新建商品住房以提交商品房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)；存量住房(二手住房)買賣以市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時(shí)間為準(zhǔn)。政策有效期至2017年12月31日。

為什么廈門出臺(tái)樓市限購(gòu)？

首先，我們來看是什么因素促使廈門樓市繼蘇州之后出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，筆者認(rèn)為：

第一、貨幣政策寬松，資金成本低，資產(chǎn)配置需求驅(qū)動(dòng)投資客投資基本面不錯(cuò)的廈門樓市，導(dǎo)致廈門樓市房?jī)r(jià)上漲幅度較大，在全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)漲幅也較前。當(dāng)前貨幣政策相對(duì)寬松，貸款利率成本也較低，對(duì)于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房?jī)r(jià)正處于上漲通道的廈門樓市，這樣，房?jī)r(jià)在投資客資金驅(qū)動(dòng)下出現(xiàn)快速上漲，7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，廈門7月房?jī)r(jià)同比上漲超過10%，在全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)漲幅當(dāng)中靠前。因此，政策層面有必要通過限購(gòu)措施抑制投資需求，保證廈門樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二、地王推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。隨著廈門地王頻出，地王推動(dòng)樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，甚至廈門樓市進(jìn)入“全民炒房”時(shí)代。在這個(gè)階段，有必要通過限購(gòu)措施抑制炒房現(xiàn)象，平穩(wěn)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)（當(dāng)然，筆者預(yù)計(jì)相關(guān)的土地配套政策也會(huì)出來“控地王”）

第三、在資金成本較低，資金面寬松的情況下，資金必然投資到仍然處于上漲通道的樓市，此時(shí)，要想控制房?jī)r(jià)過快上漲，只能通過行政化的措施暫時(shí)隔離不合理的市場(chǎng)需求，此時(shí)，蘇州已經(jīng)有重啟限購(gòu)的先例，因此，廈門樓市限購(gòu)政策繼蘇州之后重新出臺(tái)。

廈門樓市限購(gòu)政策的四點(diǎn)看法

從廈門樓市限購(gòu)政策特征來看，主要有以下幾點(diǎn)：

第一、廈門樓市保護(hù)本地首套自住和首次改善型需求。從政策面變化來看，上述三類居民家庭暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，這個(gè)限制性措施目的很明確，其實(shí)是防止多套房擁有者或投資科爾進(jìn)一步干擾這部分市場(chǎng)，為首套自住和首次改善型需求留下了購(gòu)房空間。

第二、144平方米以上的中高端項(xiàng)目來講不在限購(gòu)范圍，也就是中高端樓市項(xiàng)目取消限購(gòu)，投資客或多套購(gòu)房者可以繼續(xù)購(gòu)買這類物業(yè)，這也是和過去限購(gòu)政策“一刀切”執(zhí)行所不一樣的地方。

第三、作為旅游型城市，對(duì)于非本地戶籍的限購(gòu)力度來講還不是很大，只是做了“無法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。”無法購(gòu)房的限定，其實(shí)還是保持政策的靈活性。

第四、限購(gòu)從9月5日起執(zhí)行，其實(shí)為市場(chǎng)需求釋放留有了窗口期，政策有效期至2017年12月31日，說明本地政策的力度有待觀察，如果有效那么繼續(xù)執(zhí)行，如果沒有效果或者效果力度不大，那么，后續(xù)樓市限購(gòu)政策甚至限貸的相關(guān)政策有可能會(huì)會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。

總體來看，廈門作為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象，此時(shí)，投資客也開始關(guān)注廈門的樓市，加上近期“地王”頻出，進(jìn)一步推升了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。因此，現(xiàn)階段，通過暫時(shí)性的行政化措施限制投資型需求入市。

蘇州廈門之后更多核心二線城市將重啟限購(gòu)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年7月，70個(gè)大中城市同比價(jià)格變動(dòng)中，上漲幅度超過10%的有15個(gè)城市，分別為北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、廣州、深圳、惠州、無錫，其中深圳為最高漲幅為41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。

上述數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入下半年以來，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、惠州、無錫等二三線城市樓市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面，甚至部分二線城市比如南京、廈門與合肥土地市場(chǎng)也是“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲幅度超過一線城市。

筆者認(rèn)為，隨著市場(chǎng)熱度的回升地王的頻現(xiàn)，地價(jià)超房?jī)r(jià)“面粉貴過面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過熱與房?jī)r(jià)過快上漲的作用。此時(shí)，地價(jià)依然一路走高，房?jī)r(jià)仍然在快速上漲。此時(shí)政策面已經(jīng)到了出臺(tái)的“窗口期”，因此，8月份蘇州和南京提首付“降杠桿”樓市新政紛紛落地，廈門也出臺(tái)了樓市限購(gòu)措施。從上述房?jī)r(jià)上漲幅度超過10%尤其是上漲幅度超過20%的城市政策走向來看，上述城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付“降杠桿”類的措施出臺(tái)，上述城市尤其是房?jī)r(jià)上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購(gòu)。

張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監(jiān)

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