張宏偉 8月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2016年7月新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況，國家統(tǒng)計(jì)局顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，上漲的城市有51個(gè)，持平的城市有3個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為4.6%，最低為下降1.1%。

同時(shí)，與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有11個(gè)，上漲的城市有58個(gè)，持平的城市有1個(gè)。7月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，上漲幅度超過10%的有15個(gè)城市，分別為北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、廣州、深圳、惠州、無錫，其中深圳為最高漲幅為41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。

上述數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入下半年以來，熱點(diǎn)城市的房價(jià)仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現(xiàn)降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢、惠州、無錫等二三線城市樓市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面，甚至部分二線城市比如南京、廈門與合肥土地市場(chǎng)也是“地王”頻現(xiàn)，房價(jià)上漲幅度超過一線城市。

那么，上述城市出現(xiàn)“地王”頻現(xiàn)和“買漲不買跌”的火熱局面之后，樓市調(diào)控政策會(huì)有哪些變化呢？相關(guān)政府部門是不是對(duì)于“買漲不買跌”與“地王”現(xiàn)象坐視不管呢？顯然，不是。

從政策面發(fā)展趨勢(shì)來看，官方頻繁表態(tài)及熱點(diǎn)城市收緊政策落地預(yù)示著三季度后，一二線城市尤其是房價(jià)同比上漲幅度超過10%的城市的政策面會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

從近期官方的表態(tài)來看，官方已經(jīng)強(qiáng)調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機(jī)，證監(jiān)會(huì)也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對(duì)土地市場(chǎng)的政策收緊信號(hào)，南京、合肥、蘇州等房價(jià)上漲幅度過快的城市地也陸續(xù)出臺(tái)了收緊政策，比如各大熱點(diǎn)城市紛紛承諾增加土地供應(yīng)，南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%，蘇州土地出讓首付升至60%，蘇州和南京二套房貸首付比例也提升了，蘇州也重啟了限購政策。

這是核心二線城市“限貸”政策落地的開始。從上述熱點(diǎn)城市樓市來講，由于房價(jià)同比漲幅超過10%，并且上漲幅度一直處于全國前列，“地王”頻出再次推動(dòng)這些城市房價(jià)繼續(xù)上漲，這也就意味著這些城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性，同時(shí)，土地市場(chǎng)也將出臺(tái)“控地王”措施。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策面走向來看，蘇州、南京等城市樓市出臺(tái)新政后，三季度其他房價(jià)上漲幅度超過10%的熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購”已經(jīng)是大概率的事件了，核心內(nèi)容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。同時(shí)，針對(duì)“地王”推動(dòng)房價(jià)上漲現(xiàn)象，三季度“控地王”也將成為政策面走向的非常重要的特征。理由如下：

首先，前期政策較為“溫和”的城市已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)步收緊的措施。

隨著市場(chǎng)熱度的回升地王的頻現(xiàn)，地價(jià)超房價(jià)“面粉貴過面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過熱與房價(jià)過快上漲的作用。此時(shí)，地價(jià)依然一路走高，房價(jià)仍然在快速上漲。此時(shí)政策面已經(jīng)到了出臺(tái)的“窗口期”，因此，8月份蘇州和南京提首付“降杠桿”樓市新政紛紛落地。從上述房價(jià)上漲幅度超過10%尤其是上漲幅度超過20%的城市政策走向來看，上述城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付“降杠桿”類的措施出臺(tái)。

其次、樓市調(diào)整預(yù)期及房價(jià)下降將導(dǎo)致銀行資產(chǎn)縮水，“限貸”勢(shì)必重出江湖保衛(wèi)銀行自身資產(chǎn)安全。

從上述熱點(diǎn)城市發(fā)展趨勢(shì)來看，樓市在下半年及明年進(jìn)入調(diào)整期是預(yù)料之中的事情，屆時(shí)，由于政策面收緊、市場(chǎng)需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素，上述城市樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，房價(jià)也必然面臨著下降，對(duì)于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年或明年房價(jià)開始下降時(shí)，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，保衛(wèi)自己的資產(chǎn)的安全性。那么收什么？答：開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款，通過首付提升、利率提升等方式對(duì)沖未來存在的潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，這也就意味著上述熱點(diǎn)城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性。

第三，“地王”頻出可能誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，“控地王”措施或?qū)⒃谌径燃新涞亍?/p>

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前上述熱點(diǎn)城市“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)地王或少數(shù)幾個(gè)地王，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)地王或許會(huì)存在操盤的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。而現(xiàn)在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點(diǎn)二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的。

并且從當(dāng)前熱點(diǎn)城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來越多，比如政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50%，那么，對(duì)于開發(fā)商來講只要首付25%，通過金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資25%或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造地王，這樣，一旦市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，這些地塊的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，這樣的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。

因此，對(duì)于當(dāng)前這幾個(gè)熱點(diǎn)城市來講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

從熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)政策走向來看，既然有“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，市場(chǎng)也會(huì)因此存在系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，那么，三季度也勢(shì)必會(huì)有相對(duì)應(yīng)的“控地王”的措施，以防止市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。比如針對(duì)拿地場(chǎng)外配資加杠桿拿地情況給予監(jiān)管和控制，對(duì)于拿地首付比例進(jìn)行提升，對(duì)于拿地后的開工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間及竣工的時(shí)間給予限定等等，為土地市場(chǎng)“降杠桿”，防止地王頻現(xiàn)而導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監(jiān)

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