房企十三五必修課：存量房“藍(lán)?！彼卸嗌?/h1>

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2016-08-08 11:59

然而在當(dāng)前的政策形勢(shì)下，房企很難只在生產(chǎn)端悶聲發(fā)財(cái)了，城市的存量房市場(chǎng)的狀況必然會(huì)成為他們不得不考慮的重要情報(bào)。

韋謝 從傳統(tǒng)的行業(yè)分工上講，房企的業(yè)務(wù)專注于新房市場(chǎng)；由于供應(yīng)鏈的連帶關(guān)系，土地市場(chǎng)的起伏自然也是要關(guān)心的要素。然而作為開發(fā)商，房企甚少將注意力聚焦在二手房（存量房）交易上。這一方面是由于術(shù)業(yè)有專攻，房企主要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域是房屋的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，定位主要在生產(chǎn)端；另一方面，“高周轉(zhuǎn)”的行業(yè)氛圍下，企業(yè)忙著拿地-開工-預(yù)售，除了物業(yè)管理和品牌營銷外，幾乎沒有關(guān)注房屋售出后面向業(yè)主的增值服務(wù)，他們的注意力就轉(zhuǎn)移到下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)上去了。

然而在當(dāng)前的政策形勢(shì)下，房企很難只在生產(chǎn)端悶聲發(fā)財(cái)了，城市的存量房市場(chǎng)的狀況必然會(huì)成為他們不得不考慮的重要情報(bào)。

首先，在重點(diǎn)城市，尤其是一線城市，二手房交易的規(guī)模早已超過住宅成交規(guī)模的一半，一般占到60%左右。這些城市未來的住房交易將越來越側(cè)重于二手房，而不是新房。其次，一線城市可獲取的土地越來越少，同時(shí)近來土地拍賣的溢價(jià)率也在很高的水平，這也在進(jìn)一步擠壓房企的利潤空間。最重要的是，近期國家出臺(tái)的租賃新政，與房企密切相關(guān)。

上海存量房交易情況1994-2015

                                         

5月4日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議已原則通過了住建部提出的培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策措施。對(duì)于其中的“四大舉措”之三，圈內(nèi)的觀察者更多的是看到允許商業(yè)用地性質(zhì)改為居住用地，其實(shí)前半句話的落地更快，影響也更直接——“合理確定新建租賃住房建設(shè)的規(guī)模，在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排”。這首先在上海落地，我們看到5月以來的拍出的周浦、顧村、嘉定新城等多塊地王都要求房企自持15%的物業(yè)，70年不能出售，自持的住宅面積不能境內(nèi)轉(zhuǎn)讓，不能成立獨(dú)立的商業(yè)公司，不能做商業(yè)，不能辦小產(chǎn)證。說白了，就是要求房企自持物業(yè)從事租賃業(yè)務(wù)。

對(duì)存量房市場(chǎng)的理解，可以讓企業(yè)換一個(gè)角度來看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，更合理地安排土地規(guī)劃中的自持物業(yè)，更客觀地認(rèn)識(shí)存量房的資產(chǎn)管理?？梢哉f在十三五規(guī)劃的宏觀背景下，這是房企的必修課。

我們就先以上海為例，描述存量房市場(chǎng)值得關(guān)注的各個(gè)要點(diǎn)，利用公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)加以測(cè)算和呈現(xiàn)。其他重點(diǎn)城市的相關(guān)資訊也可以通過類似的方法進(jìn)行研究。

一 空置率

我們都知道，上海的新房庫存很低，消化周期大約在5個(gè)月左右，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)并不是割裂的，二者都為住房市場(chǎng)的供給。我們僅從新房的消化周期只能直接看到當(dāng)前的市場(chǎng)成交熱度，但是對(duì)全市場(chǎng)的供需關(guān)系并不能得到一個(gè)直接的認(rèn)識(shí)。

通過匹配第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和上海統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)資料，我們可以比較清楚地看到截至2010年末上海各區(qū)的住房存量、實(shí)際居住面積以及空置率，如下表。在2010年，上海住房的總體空置率為23.33%，各區(qū)中，住房供應(yīng)明顯過剩的是金山區(qū)、松江區(qū)和青浦區(qū)，而閘北區(qū)和虹口區(qū)最為短缺。

2010上海的存量房和空置率

資料來源：第六次全國人口普查數(shù)據(jù)（長表數(shù)據(jù)-10%抽樣）；上海市統(tǒng)計(jì)年鑒2011；Q房研究

注：考慮到城市違章搭建等非正規(guī)居住形式，我們認(rèn)為空置率這一指標(biāo)只能體現(xiàn)人與房的緊張關(guān)系，而不能以它的字面意思直接來理解。例如，理論上來說，空置率是不可能小于0的，而在上表閘北區(qū)中，小于0的空置率表示必然有9.21%的面積屬于非正規(guī)居住形式。

這僅僅是到2010年底的情況，5年多來，上海市的存量房市場(chǎng)也發(fā)生了一定多大的變化，現(xiàn)狀的情勢(shì)如何呢？

二 存量住房規(guī)模與換手率

根據(jù)上海年鑒2015的數(shù)據(jù)，截至2014年底，上海市轄區(qū)存量住宅面積為60128萬平方米，同時(shí)，上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年至2016年6月，上海市住房竣工面積合計(jì)2258萬平方米，由這兩個(gè)數(shù)據(jù)可以估算出，當(dāng)前上海的存量住房為62386萬平方米。結(jié)合上海最新常住人口2415萬的數(shù)據(jù)可知，上海存量住房的人均面積約為25.83平方米。

這個(gè)數(shù)字在我們看來仍然是偏低的，根據(jù)中國城市居民的居住偏好來看，至少要到人均30平方米左右才能達(dá)到一個(gè)基本滿足的狀態(tài)。由此看來，住房存量仍然有10064萬平方米左右的增長空間，這是忽略存量房的折舊與損耗的情況下，新房規(guī)模增長的瓶頸。

存量房的交易活躍度通?？梢杂脫Q手率來表示，換手率=觀察期內(nèi)的成交規(guī)模/存量房總規(guī)模。使用這個(gè)公式，我們可以很容易測(cè)算出上海市存量房達(dá)到換手率變化趨勢(shì)。

上海存量房換手率2002-2015

趨勢(shì)上看，上海的存量房換手率長期在2%-5%之間波動(dòng)。參考香港、臺(tái)灣、美國等成熟的存量房市場(chǎng)，換手率一般在5%-7%，由此看，上海等一線城市的二手房市場(chǎng)仍然有較大的增長空間。同時(shí)，換手率越高，存量房的流動(dòng)性越高，住房越容易變現(xiàn)，有利于促進(jìn)新房成交。

三 需求

在上海等限購的一線城市，購房需求主要由自主性需求支撐，主要看剛需和改善性需求。

1.剛需

不夸張的說，剛需最主要的來源是新組建的家庭對(duì)于新生活的希冀和需要。我們?nèi)绻y(tǒng)計(jì)歷年初婚的家庭數(shù)量，可以評(píng)估各年度上海居民對(duì)住房的剛需套數(shù)。

上海市初婚人數(shù)與住房成交套數(shù)2005-2015

數(shù)據(jù)來源：上海市民政局，上海市房管局；Q房研究

我們看到，盡管2005-2015上海人口增長了數(shù)百萬，但每年新增的家庭數(shù)量基本上穩(wěn)定在10萬戶左右，這也是上海住房市場(chǎng)最堅(jiān)實(shí)的需求支柱。

2.改善性需求

改善性需求主要基于四方面條件惡劣產(chǎn)生的。一是建筑老化，二是功能欠缺，三是面積過小，四是地段偏遠(yuǎn)。除了地段的問題外，改善性需求的潛在支撐都可以通過一些數(shù)據(jù)看出端倪。

上海市城鎮(zhèn)居民居住條件2010

   

我們僅從六普數(shù)據(jù)來看，1980年代以前建造的住宅中居住了約76萬戶，約30萬戶的住房有一項(xiàng)以上的生活設(shè)施的欠缺，260萬戶人均居住面積小于20平方米，整體來說尚有巨大的改善空間。

這五年多來，許多接受調(diào)查的住戶住房條件都發(fā)生了改善，但是居住條件劇烈差異的格局并沒有變化。上海的居住需求仍然在較大程度上未能得到滿足。

四 那怎么辦

近年來一線城市土地市場(chǎng)的競爭已經(jīng)進(jìn)入到了白熱化的階段。很多房企都以“面粉高過面包”的價(jià)格在一線城市搶地。房企的利潤率也呈逐年下滑的趨勢(shì)。

上市房企利潤率呈下滑態(tài)勢(shì)2010-2015

資料來源：各房企年報(bào)；Q房研究

隨著一線城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域可供開發(fā)的土地資源越來越少，存量房將成為房企在一線城市生存下去的新藍(lán)海。那么房企如何在存量房時(shí)代更有利地發(fā)展下去呢？

首先，房企可以根據(jù)存量房數(shù)據(jù)來為其新房產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位。

房企可以從項(xiàng)目周邊存量房的銷售均價(jià)，戶型結(jié)構(gòu)，購房人群等角度去設(shè)計(jì)其新房產(chǎn)品，降低營銷成本。有人擔(dān)心周邊存量房過多會(huì)影響新房的銷售，這種情況需求旺盛的一線城市幾乎是不可能出現(xiàn)的。

其次，房企參與到存量房市場(chǎng)已經(jīng)大勢(shì)所趨，不可避免。

從政策層面來看，上海近期成交的多宗熱點(diǎn)地塊中均包含了15%的住宅自持部分。未來我們預(yù)計(jì)這一現(xiàn)象將越來越普遍。因此想在上海做新房開發(fā)的房企，未來必將參與到存量房的租售活動(dòng)中去。其實(shí)目前已經(jīng)有部分房企走在了前列。萬科已在上海、廣州、廈門等十余個(gè)城市落地了長租公寓，建立了“萬科驛”和“萬科派”兩個(gè)品牌，今年3月萬科的業(yè)績報(bào)告會(huì)上，萬科宣布長租公寓已開業(yè)超過1000間，另還有20000間籌備開業(yè)。此外，龍湖、綠地、綠城、景瑞等開發(fā)商也有入足租賃業(yè)務(wù)的計(jì)劃。

從房企業(yè)績層面來看，行業(yè)整體利潤率下滑已經(jīng)是不爭的事實(shí)，且勢(shì)頭難以扭轉(zhuǎn)。房企從建房、賣房到“租房”，從“一錘子買賣”到持續(xù)盈利或?qū)⑹且粭l新的出路。我們通過六普數(shù)據(jù)估算推測(cè)，上海2015年度的住房租金總額大約為500億元左右，四大一線城市的租金合計(jì)1500-2000億的規(guī)模，足抵一家前十房企的年度銷售額。同時(shí)，結(jié)合優(yōu)化的運(yùn)營管理，住戶的居住、消費(fèi)、出行行為及信用數(shù)據(jù)都可以產(chǎn)生巨大價(jià)值，更何況租客居住的過程對(duì)于房企而言是最完美的客戶培養(yǎng)的階段。客戶在租賃過程中就能夠?qū)Ψ科蟮钠放?、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生認(rèn)同和習(xí)慣，還有比這更好的蓄客方式嗎？

然而這一出路并不容易探索。就目前的市場(chǎng)狀況來說，住房市場(chǎng)的租金回報(bào)率一般不超過3%，這個(gè)回報(bào)甚至低于多數(shù)房企發(fā)債的票面利率。即使政策扶持將廠房、商業(yè)等性質(zhì)的房屋轉(zhuǎn)變?yōu)榭捎米髯赓U的居住性質(zhì)，回報(bào)率一般也不會(huì)超過6%，要提升利潤空間，從房東和租客那里榨取價(jià)值顯然不是長久之計(jì)。因此，這就倒逼著從生活服務(wù)入手，通過打造社區(qū)生態(tài)來提升物業(yè)價(jià)值，同時(shí)生活服務(wù)的盈利來提升利潤率。

當(dāng)然這也絕非說說這么容易，從長租、短租的排房，到餐飲娛樂、超市便利、咖啡書吧、分時(shí)辦公等生活服務(wù)的布局，都需要把握層次感和節(jié)奏感。這需要在地產(chǎn)、酒店、城市規(guī)劃都有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才來掌控操盤。

千金易得，一將難求。

韋謝 Q房網(wǎng)新房事業(yè)部研究總監(jiān)?

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撰文：韋謝    

審校：楊曉敏

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