王巍立 剛剛過(guò)去的7月，上海在連續(xù)40度的高溫天里度過(guò)了10天，讓幾乎所有人在朋友圈里吐槽“這條命是空調(diào)給的”！

每逢夏天，當(dāng)魔都啟動(dòng)燒烤模式的時(shí)候，一般樓市往往進(jìn)入淡季，因?yàn)楫吘官I(mǎi)房這件事情還是要頂著大太陽(yáng)到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)一遍遍看房子的。大多數(shù)人這個(gè)時(shí)候?qū)幵高x擇孵空調(diào)?？?016年7月，這個(gè)規(guī)律遭遇顛覆，而且是在號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)新政“3.25”滬九條實(shí)施3個(gè)多月以后，單月成交量再度攀上了130萬(wàn)平方米。

—— 看市要看量 ——

巍立經(jīng)常被人問(wèn)樓市的走勢(shì)或者溫度，其實(shí)判斷市場(chǎng)的冷熱，最直接的方式還就是看成交量，并不是看均價(jià)的起伏。因?yàn)榫鶅r(jià)收到成交權(quán)重的干擾較大，而“量”則代表著市場(chǎng)動(dòng)能，是我們判斷市場(chǎng)當(dāng)前形勢(shì)和未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)的最重要指標(biāo)。

130萬(wàn)平方住宅月成交，大家可能沒(méi)有感覺(jué)，那巍立告訴大家，在過(guò)去5年當(dāng)中，正常的月度成交量在80萬(wàn)平方，上個(gè)月比均量多出62%。

這樣的月成交量如果放到2011、2012、2014這樣的樓市小年里，那么大多數(shù)房企的操盤(pán)手則要笑得合不攏嘴。

這樣的月成交量，在3.25新政實(shí)施后，再度出現(xiàn)，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，實(shí)在不是什么和諧的信號(hào)，如果在此能級(jí)再成交幾個(gè)月，庫(kù)存量再度告急，價(jià)格面臨暴漲風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控后招隨時(shí)會(huì)出臺(tái)。這樣的局面，可以參考2010年的上海市場(chǎng)調(diào)控。當(dāng)時(shí)也是出政策，市場(chǎng)消化3個(gè)月，然后持續(xù)走高，之后則迎來(lái)了2011年初的房產(chǎn)稅和徹底限購(gòu)，市場(chǎng)供求關(guān)系開(kāi)始扭曲。所以地王頻出不可怕，就怕市場(chǎng)放天量。

主力成交8萬(wàn)+

連續(xù)幾個(gè)周末，幾個(gè)高端改善項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，都是人山人海，購(gòu)房者在地王情緒的煽動(dòng)下，在尋求避險(xiǎn)資產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)下，把地產(chǎn)尚海酈景、華潤(rùn)華發(fā)靜安府、瑞虹新城悅庭、招商中環(huán)華府等項(xiàng)目的房子幾乎一搶而空。后兩個(gè)項(xiàng)目都是當(dāng)初的區(qū)域地王，在市場(chǎng)暴漲行情下，預(yù)測(cè)的所謂保本售價(jià)被輕松突破。這也給了每周在房產(chǎn)交易中心搶地的開(kāi)發(fā)商，一管滿(mǎn)滿(mǎn)的雞血。

全市成交金額排行榜單中，前10名的樓盤(pán)里面，有5個(gè)項(xiàng)目即占到整體50%的單價(jià)上到80000元/平方米，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)一套改善型房源來(lái)講，1000萬(wàn)級(jí)的公寓竟然已經(jīng)是魔都的主力熱門(mén)成交戶(hù)型了。相信在一年前，這對(duì)上海人來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直不可想象。

在一堆高富帥的項(xiàng)目中，躋身成交TOP10的居然還有來(lái)自嘉定新城板塊的“花園里”項(xiàng)目，在嘉定徐行、嘉定新城土拍雙創(chuàng)新高后，該項(xiàng)目的成交單價(jià)接近35000元也不覺(jué)得貴了。上月花園里成交金額逾7.8億，成交套數(shù)211套，在嘉定區(qū)域乃至整個(gè)上海外環(huán)外排名第一，全市排名第五，甚至力壓知名樓盤(pán)大寧金茂府，后者成交金額排名全市第六。

地王發(fā)瘋，倒逼市中心成洼地

在一直被問(wèn)到現(xiàn)在到底要不要買(mǎi)房的問(wèn)題之外，巍立最會(huì)被砸到的問(wèn)題就是現(xiàn)在上海哪里還有價(jià)格洼地？

每次被問(wèn)到這個(gè)問(wèn)題，巍立都很想反問(wèn)，在當(dāng)下泗涇要賣(mài)6萬(wàn)、顧村要賣(mài)7萬(wàn)、周浦要賣(mài)8萬(wàn)、新江灣要賣(mài)11萬(wàn)的預(yù)期下，哪里還有洼地可言？

目前市場(chǎng)的情況是，大量持幣待購(gòu)還有已經(jīng)賣(mài)了房準(zhǔn)備置換的人群，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間觀望之后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)并沒(méi)有想象中出現(xiàn)下跌，反而反彈跡象明顯，同時(shí)又逢拍地必地王，大家也只有加入搶房人潮一條路。這個(gè)時(shí)候，感性思維還是戰(zhàn)勝了理性。何況，絕大部分購(gòu)房者的信息獲取也是相當(dāng)片面的。

再看決定市場(chǎng)關(guān)鍵的供需天平，在月度成交刷出130萬(wàn)平方，而住宅庫(kù)存量又再度下滑到940萬(wàn)平方，成交存銷(xiāo)比為7.2個(gè)月，房?jī)r(jià)還是面臨強(qiáng)大的上漲壓力。而市中心的虹口、靜安兩區(qū)，可售住宅已經(jīng)下降到250套和378套，真的是沒(méi)有什么房子可供大家挑選啊。

尤其是虹口區(qū)，多年缺乏新盤(pán)供應(yīng)，目前有批量在售的新房也就只有瑞虹新城悅庭和建邦16區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目，數(shù)得上標(biāo)準(zhǔn)的僧多粥少，售價(jià)上9萬(wàn)也就不稀奇了。如果有人要去占據(jù)洼地的話(huà)，在巍立看來(lái)，外環(huán)外紛紛要上6萬(wàn)之后，內(nèi)環(huán)的虹口和靜安的9萬(wàn)和8萬(wàn)單價(jià)的房子，也可算上超高性?xún)r(jià)比了。對(duì)于有購(gòu)買(mǎi)力的人群來(lái)說(shuō)，住在市中心還是能節(jié)約大量時(shí)間，而時(shí)間，永遠(yuǎn)是最寶貴的，甚至是無(wú)價(jià)的。

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