張宏偉 今年春節(jié)之后，市場基本面已經(jīng)出現(xiàn)好轉的城市“地王”抬頭，比如京滬深等一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市。從上述城市“地王”的成交結果來看，上述城市住宅類用地樓板價集體攀升，高的似乎讓人不可理喻，出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

總的來看，今年上述城市“地王”頻現(xiàn)背后的拿地主體來看，有發(fā)展速度較好并未受過地王挫折的正在全國化的民企房企，也有以民間資本為特色的較為激進的閩系房企，也有財大氣粗的央企和地方性國企。這其中，央企的身影成為今年土地市場亮點，在今年1-5月，央企房企頻頻出手拿地，制造“地王”。從“地王”央企造的原因來看，當然，融資成本低、市場布局上考慮聚焦核心的一二線城市等是促使企業(yè)積極拿地的因素，但是，從“地王”央企造的深層次原因來看，仍然還有可探究之處。

首先，一線城市土地“寸土寸金”，由于供應量稀缺導致住宅類用地的單價和總價攀升，對于央企甚至大多數(shù)在一線城市的房企來講，補充貨源繼續(xù)深耕一線城市的策略導致其不得不繼續(xù)高價拿地，甚至以聯(lián)合體形式高價拿地。此外，從今年一線城市的市場預期來看，品牌開發(fā)商們深知，在京滬深調(diào)控政策已經(jīng)嚴厲執(zhí)行的市場背景下，今年下半年樓市勢必會進入調(diào)整期，銷售端勢必會有所損失，此時，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機會已成為大多數(shù)品牌開發(fā)商的策略，因此，為了補充貨源，一線城市勢必會迎來“地王”大戰(zhàn)。

其次，從二線城市來看，春節(jié)之后，市場基本面已經(jīng)出現(xiàn)好轉的城市“地王”抬頭，央企在二線城市土地市場的身影也較為突出，比如杭州、蘇州、南京、合肥、鄭州、廈門、武漢等二線城市。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，央企在這些城市也非常活躍主要的原因有兩個：

一是，上述城市比如杭州、南京、合肥、蘇州、武漢等樓市已經(jīng)出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，甚至個別城市出現(xiàn)“無房可售”的局面，同時也出臺了調(diào)控措施，但這些調(diào)控措施手段較為溫和，這一定程度上助長了開發(fā)企業(yè)繼續(xù)在土地市場上興風作浪拿“地王”的熱情；二是，從房企的角度來看，即使是央企以聯(lián)合體形式拿地在一線城市也難以獨善其身，有錢也不見得能夠拿到土地，因此，央企們轉戰(zhàn)土地價格還不是太高的上述二線城市，在這些城市甚至還有獨立操盤的機會，并且中長期來看，市場上行的空間仍然可預期。

第三、對于央企來講，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，增加公司的估值，其背后更大的局是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權”。

比如，近期，部分央企尤其是銷售規(guī)模較小的央企拿地均較為激進，拿“地王”是常態(tài)化的，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的難以理解的拿地結果。確實，如果按照成本和收益的常規(guī)測算，這些地塊確實難以短期內(nèi)入市，短期內(nèi)也確實不可能盈利。但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來看，如果一個央企沒有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值的角度來看處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。由此來看，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，其考慮的出發(fā)點并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測算，其背后更大的局是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權”。

第四、今年一部分城市比如杭州、上海等出現(xiàn)新地王的原因在于，競買央企房企有資金支持且融資成本低，且有金融背景，比如信達地產(chǎn)等，這些開發(fā)商不是按照開發(fā)的邏輯進行拿地，而是按照資產(chǎn)配置的角度來看拿地，按照這些企業(yè)的算法，如此拿下地王的成本仍然合理，未來通過高溢價的產(chǎn)品銷售仍然可以實現(xiàn)資金的退出，并且有利可圖，并且這些央企房企的投資和資產(chǎn)配置的重點城市為一線城市、核心二線城市，這也是上述城市為什么為出現(xiàn)地王的很重要的原因。

從上述分析來看，似乎合乎央企拿“地王”的邏輯，但是，央企制造“地王”的話題已經(jīng)引起媒體的高度關注，已經(jīng)成為一個社會討論的熱點話題。至此，據(jù)筆者多渠道了解，為了平穩(wěn)熱點城市土地市場走勢與媒體輿論，財政部、國資委等央企主管部門已經(jīng)對部分央企進行約談，約談的主要目的就是央企不能在制造“地王”。

由此我們可以判斷，接下來土地市場央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企業(yè)的“地王”拿地行為，比如上述提及的發(fā)展速度較好并未受過地王挫折的正在全國化的民企房企、以民間資本為特色的較為激進的閩系房企等。此時，“地王”仍然是“地王”，并不會因為央企的退出而改變。

但是，作為央企來講，在上述核心熱點城市，如果要拿地那么肯定會是“地王”，如果不讓拿“地王”也就是在公開招拍掛土地市場上沒有獲得土地儲備的機會，企業(yè)也就沒有后續(xù)發(fā)展的可能性，因此，對于央企來講，也不可能坐失核心城市樓市的發(fā)展時機。據(jù)筆者了解，部分央企的拿地策略已經(jīng)發(fā)生明顯變化，由原來自己主導積極拿地（地王）的行為轉變?yōu)橐院献鏖_發(fā)的形式，合作的對象就是上述其他全國化的民企等房企。至此，在合作過程中央企或提供低成本的資金支持，或由配角變主角直接操盤，央企的拿地布局在沒有“地王”的情況下仍然是“條條大路通羅馬”，實現(xiàn)企業(yè)在核心城市的布局。

那么，“地王”頻現(xiàn)后就沒有開發(fā)風險嗎？對于央企來講，就不需要考慮經(jīng)營測算嗎？顯然，也不是，任何一個企業(yè)，包括央企在內(nèi)，無論政府關系怎么樣，也無論資金成本有多低，也無論品牌有多強，高地價拿“地王”都會有市場經(jīng)營的風險。

筆者認為，從本輪市場走勢來看，首先從近期“權威人士”對中國未來經(jīng)濟及貨幣政策走向判斷來看，接下來中國貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮，不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經(jīng)濟。因此，對于中國房地產(chǎn)市場來講，由于貨幣政策開始收縮，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調(diào)控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調(diào)整期也是勢在必然，這對拿“地王”的企業(yè)來講不是一件好事情。

其次，從開發(fā)貸款的角度來看，為了規(guī)避金融風險，部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長期開發(fā)貸為短期開發(fā)貸（一年以內(nèi)甚至6個月），房企短期內(nèi)的資金壓力會進一步加大，會影響到企業(yè)的正常運營。其次，作為國內(nèi)風控做得最好的某股份制銀行內(nèi)部會議下達了房貸口子開始收緊的指示，未來規(guī)模會大幅調(diào)低，利率也會有變化。該銀行已經(jīng)開始控制樓市風險，不排除會有更多市場化的股份制銀行跟風，樓市接下來調(diào)整是大概率事件。

第三、地價推動房價上漲的邏輯可行，但是當房價大幅上漲的時候也就意味著大量透支市場購買力，屆時，標榜“高溢價”的項目將很難實現(xiàn)“高溢價”，導致這些“地王”項目陷入困境。對于央企來講，此時激進拿“地王”不僅僅沒有為自己增加話語權，或許成為未來被整合的理由，有些得不償失。

比如，房地產(chǎn)某知名全國化房企，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號稱產(chǎn)品力較強，可以做“高溢價”，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿“地王”，也號稱可以通過“高溢價”實現(xiàn)“地王”項目的收益。但是，多輪市場調(diào)控之后企業(yè)的資金面頻頻出現(xiàn)問題，也面臨被其他企業(yè)收購的風險。同樣的道理，今年以來土地市場“地王”頻現(xiàn)，從預期的角度來看，在今年下半年樓市會進入調(diào)，屆時“高溢價”就很難實現(xiàn)，同時，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購或限貸，往往會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現(xiàn)溢價收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

對于企業(yè)來講，盡管資金面面臨緊張的可能性并不高，但是，在央企整合大戲即將全面拉開的市場環(huán)境下，對于一個央企房企來講，如果內(nèi)部經(jīng)營狀況不理想，那么或許也會成為被整合的理由。對于企業(yè)自身來講，此時激進拿“地王”不僅僅沒有為自己增加話語權，或許成為未來被整合的理由，那就有些得不償失了。

張宏偉 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者 同策咨詢研究部總監(jiān)

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