3月25日上午10點，“史上最嚴(yán)”上海樓市新政“滬九條”發(fā)布，其中，重點涉及的調(diào)控措施有：第一，進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴(yán)重查處違法違規(guī)行為；第二，落實差別化的信貸政策，對于擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調(diào)整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；第三，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求從2年提高到5年。

由于“滬九條”發(fā)布當(dāng)天立即執(zhí)行，“滬九條”并沒有給予市場更多的緩沖空間，并且在二套房貸上是“認(rèn)房”的，因此，當(dāng)“滬九條”發(fā)布之后，可以稱之為“史上最嚴(yán)”上海樓市新政。“史上最嚴(yán)”上海樓市新政發(fā)布后，一手房房企、二手房上家、普通的購房者均有些措手不及，在購房交易環(huán)節(jié)可能還會遇到比較大的問題：

一是，由于“滬九條”限購條件升級，原本符合購房資格的購房者現(xiàn)在不符合購房條件了，可能因此會退房；二是，二套房貸不僅僅“認(rèn)房”，二套首付比例也提高了，并且不允許購房者使用“首付貸”場外資金，因此，大部分依靠貸款改善居住條件的首次改善群體來講可能因為“滬九條”而退房。

那么，“滬九條”發(fā)布前后上海商品住宅成交情況如何？這其中退房的概率為多少？

從數(shù)據(jù)層面來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上周(3月21-27日)上海商品住宅成交面積71.7萬平方米，創(chuàng)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來周成交數(shù)據(jù)新高!同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，原因主要有兩點：

一是，“滬九條”發(fā)布前，房企為規(guī)避政策影響，拼命跑量，尤其是政策發(fā)布前一天（24日），單日成交量突破20萬平方米；“滬九條”發(fā)布后（25日發(fā)布，當(dāng)日開始執(zhí)行，當(dāng)時網(wǎng)簽量高達(dá)25萬平方米）周末兩天，開發(fā)商搶開盤搶客戶，無論是否符合“滬九條”政策內(nèi)容，先開盤圈住客戶再說，從網(wǎng)簽量也可以看出來開發(fā)商搶客戶的狀態(tài)。

由此可見，包括3月25日“滬九條”發(fā)布當(dāng)日成交的數(shù)據(jù)、周末開盤的這些客戶不一定符合新政的限購條件、二套首付條件，因此，“滬九條”發(fā)布之后成交的數(shù)據(jù)尤其是周末開盤的項目存在交易的水分，后期存在“退房”的風(fēng)險，屆時，當(dāng)開發(fā)商把已經(jīng)圈住的客戶梳理完畢后，不符合“滬九條”新政要求的客戶可能被退房，后期因此會發(fā)生“退房潮”。從“退房潮”可能發(fā)生的比例來看，根據(jù)業(yè)內(nèi)溝通與近5年非本地戶籍占到上海市常住人口的比例，“退房潮”可能在上周(3月21-27日)71.7萬平方米成交量的20-30%，甚至比這個比例更高。

上述分析僅僅是發(fā)生在一手房新房領(lǐng)域，同樣，對于二手房領(lǐng)域來講，也會發(fā)生“退房潮”。據(jù)筆者了解，2015年上海二手房成交套數(shù)約為新房的3倍，非本地戶籍成交的購房者數(shù)量占到整個市場的將近50%，如果這個比例到今年一季度仍然適用的話，那么，今年二手房市場當(dāng)中約有50%的成交客戶將受到“滬九條”新政的影響，從影響套數(shù)來講，二手房成交受影響的套數(shù)至少是新房市場的3倍。由此可見，二手房領(lǐng)域同樣也會因為“滬九條”限購條件的升級、二套首付比例的增加等因素而出現(xiàn)“退房潮”、“違約潮”。

從接下來上海樓市走勢來看，“滬九條”引發(fā)的“退房潮”、“違約潮”之后，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場需求在前期大量透支，接下來上海商品住宅的走勢會逐漸趨于理性，從趨勢的角度來看，二季度、三季度上海樓市走勢會呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。下半年開始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨，在成交量出現(xiàn)下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。