邢志剛 日前權(quán)威媒體發(fā)表報道，“全國新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)34億”，這段言論是中國工程院院士郭仁忠日前在貴陽中國城市規(guī)劃學(xué)年會上拋出來的一個課題，一石激起千層浪引發(fā)了業(yè)界對“新城新區(qū)熱”的反思，再結(jié)合當(dāng)前部分二線城市大多數(shù)三四線城市，房地產(chǎn)市場遭遇的疲軟表現(xiàn)，更是讓不景氣的市場環(huán)境危如累卵。

郭院士的言論絕非危言聳聽，據(jù)思源顧問長期對各地新城的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，全國已建立國家級開發(fā)區(qū)313個，全國省級開發(fā)區(qū)1270個，其他各地方級新區(qū)預(yù)計(jì)突破3000個，合計(jì)共有4500個新城新區(qū)立項(xiàng)，單個規(guī)劃面積平均在50平方公里左右，總規(guī)劃面積超過22萬平方公里，按照當(dāng)前城市建成區(qū)一平方公里承載一萬人的規(guī)模，全國新城可承載的面積大概超過了20億人，按照這個數(shù)字光靠中國人自己是很難填滿了！

到底是什么促進(jìn)新區(qū)和新城立項(xiàng)規(guī)劃層出不窮呢？

第一，中國的官員任職體系，任期因素和政績要求是出現(xiàn)諸多新城的充分條件。各級政府父母官上臺后，都會在地圖上凝視自己管轄的一方熱土，希望能夠像“有一個老人在中國的南海邊劃了一個圈”，在自己執(zhí)政的城市留下自己的印跡和符號。但中國城市的主政者一般任期只有五年，在新城開發(fā)建設(shè)30年來，每個城市大概經(jīng)歷了四到五任父母官，所以你看到每個城市都會有四五個新城，也就不司空見慣了。當(dāng)然也有地方官員體系設(shè)置的諸多原因，比如多一個新區(qū)就會多出幾個正處、正局甚至正廳級別的干部。

第二，中國的城市規(guī)劃理論體系，是形而上學(xué)的，是教條主義的典型代表。經(jīng)歷了全國大大小小城市規(guī)劃局主持的規(guī)劃評審會，你會發(fā)現(xiàn)地方規(guī)劃局總是有一組紅線和數(shù)字不能突破，他們?yōu)榱藦?qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)而產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃意見永遠(yuǎn)都是產(chǎn)業(yè)空間，產(chǎn)城一體，職住平衡。這樣一來，每一個新城都是獨(dú)立的，要有自己的產(chǎn)業(yè)用地，居住用地，商業(yè)用地，配套用地，即使是與老城區(qū)一路之隔也不例外，新老城之間不能有效融合和互動，這勢必造成重復(fù)規(guī)劃和建設(shè)，造成規(guī)劃規(guī)模不斷擴(kuò)大。

第三，過去十年中國房地產(chǎn)持續(xù)升溫，造成未獲取住宅類用地性質(zhì)，虛假利用產(chǎn)業(yè)立項(xiàng)爭取新城開發(fā)建設(shè)之嫌。眾所周知，房子是住宅好賣，地是居住類用地的好賣。地方財(cái)政的主力又靠賣地，政府嘗到了在城市東邊賣地的甜頭后，發(fā)現(xiàn)住宅用地賣完了。只好調(diào)轉(zhuǎn)槍頭，轉(zhuǎn)向城市西邊，但在向國家報規(guī)的時候就必須再來一個“產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，職住平衡”的新城。這樣反復(fù)幾次，就變成了掛產(chǎn)業(yè)的羊頭，賣住宅的狗肉，新區(qū)越來越多，規(guī)模越來越大。

以上原因表明，新區(qū)規(guī)劃的問題是人為、制度和市場因素共同造成的。好在本屆中央政府及時出臺相關(guān)要求，在原有新城新區(qū)未建成的情況下，不再批復(fù)新區(qū)的立項(xiàng)。但即便如此，擺在各地主政者面前的新城新區(qū)開發(fā)依然十分嚴(yán)峻。

單從前文提到的數(shù)字來看，他們首當(dāng)其沖要解決的問題是從哪里搞來那么多人去填滿現(xiàn)在的空蕩蕩的新城。過去一直有個悖論引導(dǎo)著地方主政者，那就是只要房子有人買，那就證明未來有人住，這是房地產(chǎn)操作模式對新型城鎮(zhèn)化模式的最為致命的誤導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場不景氣的時候，新城開發(fā)一方面要為已經(jīng)在建的房子承擔(dān)“爛尾”的風(fēng)險，又要承擔(dān)土地出讓不暢形成的“撂荒”的風(fēng)險，多數(shù)的“空城、鬼城”也就這么出現(xiàn)了。

在思源最近幾年接觸的項(xiàng)目中，多數(shù)地方主政者，已經(jīng)意識到“新城開發(fā)圈地，土地財(cái)政圈錢，房地產(chǎn)市場圈人”這個循環(huán)已經(jīng)走不通了，但采取的策略卻乏善可陳。他們做的第一步是在新型城鎮(zhèn)化的過程中，企圖拋棄土地財(cái)政和地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)，一味強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃如何如何，產(chǎn)業(yè)引進(jìn)要如何如何，仿佛自己已經(jīng)種好了梧桐樹，四周圍繞的都是請求降落的金鳳凰。以產(chǎn)業(yè)為主線作為新城開發(fā)的方向是正確的，但想畢其功于一役卻不現(xiàn)實(shí)。產(chǎn)業(yè)從規(guī)劃--招商--建設(shè)--投產(chǎn)是需要周期的，短則三五年，長則十年左右，典型的周期長見效慢。對待新城建設(shè)既不能置之不理又不能太過激，需要在新常態(tài)下尋找一條平衡發(fā)展之路。

新型城鎮(zhèn)化在開發(fā)運(yùn)營過程中，主要圍繞“土地、產(chǎn)業(yè)、資金”三者進(jìn)行高效有序的開發(fā)。這其中土地是一切規(guī)劃和開發(fā)的載體，相當(dāng)于新城的“硬件”；產(chǎn)業(yè)是區(qū)域賴以生存和發(fā)展的血脈，但它的周期性還表現(xiàn)在自我升級更新和換代，相當(dāng)于新城的“軟件”；資金則是推進(jìn)土地開發(fā)和產(chǎn)業(yè)落地的保障，是新城開發(fā)的動力。從理想的目標(biāo)模型來看，新城開發(fā)就是要實(shí)現(xiàn)“土地價值提升，產(chǎn)業(yè)有效落地，投資回報可行”，但因?yàn)樾鲁情_發(fā)的時間周期和地域性的差異，往往是在區(qū)域沒有形成產(chǎn)業(yè)集聚，土地價值最低的時候，需要大量的資金?？此茻o解的問題，其實(shí)關(guān)鍵在于區(qū)域開發(fā)過程中如何制定有效的運(yùn)營策略。

投融資層面要解決的是長效的融資機(jī)制的問題，2013年以來政府開始在各地推行PPP模式，希望引入社會資本解決政府在公共服務(wù)方面資金緊張的問題。于是這一模式被千方百計(jì)地運(yùn)用到了新城開發(fā)模式上來，將新城開發(fā)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、配套項(xiàng)目分解成一個個的PPP項(xiàng)目，希望政府能夠?yàn)槠涮峁┱邠?dān)保。很多城市在獲得通過PPP模式這種政府財(cái)政擔(dān)保的融資之后，馬上就長舒一口氣，開始一門心思做新城開發(fā)的各種基礎(chǔ)建設(shè)。新城開發(fā)是個系統(tǒng)工程，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)改變區(qū)域的陌生度，環(huán)境和配套改善提升區(qū)域的親和力，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入來提升區(qū)域的凝聚力。這三者并不是想象的要有先有后的關(guān)系，而是互為依托，循序漸進(jìn)。

綜上，在方新區(qū)的開發(fā)危局已經(jīng)成為共識，否則便會成為地方發(fā)展危機(jī)的堰塞湖。區(qū)域運(yùn)營這個系統(tǒng)工程的建設(shè)，有需要因地制宜，不能操之過急又不能置之不理。

邢志剛 思源顧問總經(jīng)理

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。