巴曙松 物業(yè)稅在不同國家和地區(qū)又稱為“財產稅”、“不動產稅”、“物業(yè)稅”、“地方稅”或“差餉”，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定的稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。按照征稅范圍和方式，物業(yè)稅一般分為兩種：一種是土地與物業(yè)分開收稅，如日本、韓國等；一種是統(tǒng)一征收，如美國、英國等。按照稅基，物業(yè)稅分為兩類：一類是按物業(yè)價值征收，如美國、英國和加拿大等；一類是按租金征收，如法國、新加坡和我國香港地區(qū)等?？傮w來看，物業(yè)稅稅負通常占到可支配收入的2%左右，對普通自住房一般采用優(yōu)惠稅率，對高價房和多套住房稅率增加明顯。

一、物業(yè)稅在中國稅收體制中的地位

稅收是政府財政收入最主要的來源，也是國家用以加強宏觀調控的重要經濟杠桿，對于一國的經濟、社會發(fā)展具有十分重要的影響。

物業(yè)稅屬于財產稅類。財產稅不但歷史悠久，而且是現代國家三大稅收體系之一，具有舉足輕重的地位。一般來說，目前，我國流轉稅的稅種計比較先進，所得稅也實現基本覆蓋，但財產稅仍處于比較不完善的狀態(tài)。

我國現行的房地產稅制是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的，涉及的稅種主要包括營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和企業(yè)所得稅等。從中可以看出，現行的房地產稅制涉及土地使用、土地建設、企業(yè)所得、房產或土地轉讓交易、房屋出租和物業(yè)管理等各個方面的稅收，造成了稅種多、稅目復雜、稅基不合理、重復征稅、輕保有重開發(fā)和流通等問題，在很大程度上制約了我國房地產業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)稅改革目的

1、改善地方財政的收支不平衡使地方財政收入穩(wěn)定化

1994年我國進行分稅制改革以后，中央與地方的財政收入比重有了明顯的變化。僅就1993年與1994年的對比來看，地方財政收入所占的比重已由78%下降到44.3%，近些年來地方財政收入所占比重也一直處于50%以下的水平。與此同時，地方財政支出的比重卻一直在70%左右的水平上，2007年地方財政支出的比重更是達到了77%。由此可見，分稅制改革后的10多年來，地方財政收支不平衡的矛盾并未得到改變。

地方財政收支剪刀差的長期存在，強化了地方政府積極開辟可自主支配收入來源的動力，而增加土地出讓收入便成為地方政府增收的主要途徑。土地出讓占地方財政預算外收入的60%以上，個別市縣達到90%左右。從全國情況看，土地出讓收入占財政收入的比重也非常高。從一些可取得土地有償使用收入數據的城市來看，土地出讓收入在地方政府的收入結構中占據了越來越重要的地位。

然而，土地資源的數量是有限的，地方政府的這種“賣地”收入是不可持續(xù)的，地方財政對土地出讓收入普遍依賴的局面必然需要改變。在發(fā)達國家，物業(yè)稅是地方稅收的支柱。多數發(fā)達國家財產稅收入占國民收入的比重為5%左右，占一國全部稅收的比重多在10%以上。但在我國，房地產行業(yè)的稅收絕大部分集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這就導致持有環(huán)節(jié)稅負極低，造成部分熱點城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。因此，物業(yè)稅就被賦予了成為地方財政收入新來源的使命，征收物業(yè)的目的中也就不可避免地包含了改善地方財政收支不平衡，使之成為地方財政長期、可持續(xù)收入來源的期許。

2、優(yōu)化房地產稅費構成、改變稅費種類繁多和征收多門的現狀

我國現行的房地產稅收體系主要包括耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅及印花稅等。從結構上看，土地增值稅與企業(yè)所得稅之間、房產稅與城鎮(zhèn)土地使用稅之間均存在著重復課稅，同時，部分稅種的課稅范圍、稅率及其相互配合等也存在一定的問題。從數量上看，在不考慮土地增值稅、所得稅等稅收的情況下，房地產開發(fā)的稅收成本約占總開發(fā)成本的10%以上。

3、調節(jié)貧富差距，優(yōu)化資源配置

現在多數物業(yè)稅改革方案都建議向居住高檔別墅者課以重稅或采用累進稅率，向居住普通住房者實行優(yōu)惠稅率或減免稅，從而實現調節(jié)收入分配差距的目的。物業(yè)稅是在降低房產交易稅負的同時，增加房產擁有的稅負，這可能迫使業(yè)主努力提高房地產使用效率，盤活現有房地產的存量；開發(fā)商未來如果房產空置，除了要負擔貸款利息還要負擔物業(yè)稅，因此也會加大促銷力度，使房地產資源得到合理的利用；購房者為了避免以后背上沉重的稅收負擔，也會更傾向于購買經濟型住宅；而對租房者來說，其房租中由于含有物業(yè)稅，可能租金會比以前高，因此大戶型的吸引力將下降，房地產資源配置將得到優(yōu)化。

三、物業(yè)稅改革的主要方案

1、僅對現有稅制中的房地產保有環(huán)節(jié)稅收進行調整

根據國務院發(fā)布的第546號令，自2009年1月1日起廢止1951年由原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》，外資企業(yè)和外籍個人不再繳納城市房地產稅，取而代之的是依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。這就意味著我國的房地產稅制中，不再有城市房地產稅這一稅種，房地產保有環(huán)節(jié)的稅種由城市房地產稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅三種變?yōu)榉慨a稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。

2、對現有的房地產稅費進行調整，但不涉及土地出讓金

我國現行稅制中與房地產有關的稅收有十種左右，而房地產開發(fā)商所需繳納的政府收費項目林林總總多達幾十種，產生了許多問題，主要包括稅費混雜、重復課稅、稅種配合失當、計稅依據及稅率過時、重交易輕保有等。物業(yè)稅改革的方案之二，就是不涉及土地出讓金，而將現有的房地產稅費進行調整。同時，稅基的調整思路是自用住宅也需繳納物業(yè)稅，稅基的評估方法改為按市場價值評估。

3、對現有的房地產稅費、土地出讓金進行綜合調整

廣義的土地出讓金是指國有土地使用權出讓時總的交易金額，包括一級開發(fā)建設補償費和政府收益兩大組成部分，其中一級開發(fā)建設補償費又包括征地、拆遷和水、電、路等大市政配套建設費用等一級開發(fā)成本，以及政府規(guī)定的較低水平的一級開發(fā)商利潤。由于一級開發(fā)建設補償費是由二級開發(fā)商支付給一級開發(fā)商的，所以納入財政收入的只是政府收益這一部分。因而，納入物業(yè)稅征收的只能包括政府收益這部分，而不是全部的土地出讓金。

物業(yè)稅改革的方案之三，是把土地出讓金與現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，并把土地出讓金由一次性繳納分攤在物業(yè)稅當中，按年繳納。稅基包括自用住房，評估方法為按市場價值評估。

四、物業(yè)稅改革的難點

1、產權法律基礎不完備

在我國，房屋的所有者對房產擁有所有權，而對與房產密不可分的地產卻只擁有一定期限的使用權，如何將兩者結合實現合理征稅一直是困擾理論界的難題。而《物權法》的出臺，則為原來的土地使用權賦予了“建設用地使用權”這一新的稱謂和內涵，它是土地物權的核心權力和最重要的土地財產權之一。

具體來講，傳統(tǒng)的土地使用權僅是一項具體的法律權利，并不承擔基礎制度構建方面的任務，因而不能作為一項獨立的財產權存在，不具備物權屬性，不能進入土地市場流通。而新的土地所有權權利結構中的土地使用權，則是一項獨立的財產權，具備土地物權屬性，因而可以直接進入土地市場轉讓、出租、贈與或抵押。土地使用權的獨立物權屬性的法律確認，為房地產稅收的獨立土地物權奠定了基礎。可以說，《物權法》的制度性突破，在土地兩權分離理論的基礎上為建設用地使用權作出了更完整的物權認定，從而為物業(yè)稅的開征掃平了理論和制度障礙。

但是，物業(yè)稅征稅的具體執(zhí)行，需要有明晰健全的產權基礎作支撐。而在我國，僅就城鎮(zhèn)居民住房而言，目前我國就有商品房、經濟適用房、合作建房、集資建房、房改房等多種形式；在廣大農村地區(qū)，土地集體所有的概念較為模糊，農村宅基地和農用地權屬關系也存在一定程度的混亂。許多企事業(yè)單位、部門的用房存在嚴重的產權不清、產權與使用權分離的現象。作為財產稅的物業(yè)稅理應向房屋的產權人征收，而實際情況是很多房屋卻只有，沒有產權，按照產權征收困難較大。

2、物業(yè)稅的出臺法律程序復雜

物業(yè)稅作為一個新稅種，從出臺到進行征收需要經過多部門決策，有嚴格的法律程序。首先，需由財政部、國家稅務總局及住建部牽頭，制訂一個相對詳細的細則草案，之后要征求多方意見，最后報請國務院法制辦審核通過。在國務院法制辦審核通過的前提下，方可向國務院提出提案，并由國務院向全國人民代表大會提出法律案，并由全國人大主席團決定列入會議議程。在全國人民代表大會閉會期間，國務院可以先向全國人民代表大會常務委員會提出，經常委會相關程序審議后，決定提請全國人民代表大會審議的，由常委會或提案人向大會全體會議作說明。最后，經全國人大審核通過后，方可頒布相關法律。在這一系列的過程中，首先要保證細則草案的可行性與適用性，以及征收條件和征收技術是否具備；在前提條件具備的前提下，還需要征求各方意見，經過層層審批方可頒布法律。

3、房地產價值評估體系不健全

物業(yè)稅應繳納的稅額是隨著不動產的市場價值升高而提高的。因此，物業(yè)稅準確、合理的計稅依據應是房產的市場價值，而其市場價值是通過房地產價值評估機構評估出來的，所以物業(yè)稅的計稅基礎也就是房地產的評估價值。這樣一來，房地產價值的評估便成為物業(yè)稅能否成功實行的關鍵一環(huán)。目前我國的房地產評估機構存在著財產評估機構和人員嚴重不足、評估制度和法規(guī)不完善、評估周期不明確等客觀事實。若在此種情況下實行物業(yè)稅改革，房地產估價的結果很有可能導致不公正的稅負，從而引發(fā)社會問題。

4、稅率和稅基的確定有難度

首先，由于中國地域廣，貧富差異大，在確定稅基稅率的過程中既要體現差異又要兼顧平等，具有一定的難度。稅率稅基制定的過程中，應充分考慮支付能力和地方財政需求兩個方面。各地方政府需要作大量的研究，根據地方實際情況作出決定；中央政府要考慮全國的統(tǒng)一性和平等性，對各地方政府的決定進行科學的審批。其次，無論制定稅率還是稅基，真實可靠的物業(yè)價值歷史數據非常重要。目前我們還沒有這樣的參考數據庫，對每一處物業(yè)的建成、成本、轉手、資本升值和改善情況，了解程度都非常有限，而積累數據也將是較為長期的過程。

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