萬科說內(nèi)房進(jìn)入“白銀時代”，已是向好處想；如作最壞打算，就要有進(jìn)入“爛銅時代”的準(zhǔn)備。

施永青 近期內(nèi)地政府相繼推出多項(xiàng)挽救房地產(chǎn)市場的措施，包括減息、減稅、放寬按揭等，短期里的確能增加市場的活躍度，令市場的氣氛大有改善。然而，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的頭面人物，對后市的預(yù)期依然不敢樂觀。

萬科總裁郁亮就認(rèn)為，有關(guān)措施雖然可以令房策更為市場化，有助樓市健康發(fā)展，但無法扭轉(zhuǎn)市場的趨勢，只能加速或減慢走勢，“不指望行業(yè)靠政策救回來。”郁亮認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的“黃金時代”已經(jīng)去不復(fù)返，今后只能是“白銀時代”。

他表達(dá)的訊息很清楚，內(nèi)房的走向是轉(zhuǎn)差，政府的政策改變不了這個方向，只能改變轉(zhuǎn)差的速度。萬科是內(nèi)地最大的開發(fā)商，不但在一線城市有項(xiàng)目，在二三線城市也有項(xiàng)目，對市場的脈搏應(yīng)該掌握得十分準(zhǔn)確。

據(jù)我與一些其他的內(nèi)地開發(fā)商接觸，他們對后市亦傾向悲觀。他們中有部分，表面上去年的業(yè)績比前年好，但這只是因?yàn)橹凹哟笸顿Y的結(jié)果；實(shí)質(zhì)上，開發(fā)商的毛利率已在下降，投資的成效亦遠(yuǎn)遜預(yù)期。因此，他們?nèi)ツ甑匿N售量雖有增加，但庫存量也在增加。很多二三線城市的樓盤，只是首次開盤的頭一個星期還有一點(diǎn)成交，之后就再也推不動了。

他們預(yù)期，這些投放在二三線城市的資金已被套死，今后也不易收回，因?yàn)楣┻^于求的情況實(shí)在太嚴(yán)重了，大家除了減價搶客之外，已想不出其他伎倆。

所以，中央到最近才開始限制庫存量大的城市賣地已經(jīng)太遲，因?yàn)榧词沟胤秸^續(xù)賣地，也沒有多少開發(fā)商會承接。有很多大開發(fā)商已公開表示，不會再在二三線城市買地，他們手上的土地儲備還多著呢。他們其實(shí)尚未把更壞的情況說出來。真正的情況是他們不但不會買地，甚至連手上已經(jīng)買下來的土地，今后也想暫停發(fā)展。原因是他們擔(dān)心，發(fā)展好之后，他們可能連建筑費(fèi)也收不回，所以只好輸少當(dāng)贏，放棄地價算了。

如果開發(fā)商在二三線城市不買地，且降低現(xiàn)有的發(fā)展速度，地方政府將會出現(xiàn)很多難題。首先是財(cái)政收入少了一個重要來源，其次是經(jīng)濟(jì)增長也不能靠房地產(chǎn)發(fā)展去帶動。隨即而來的將會是︰地方政府的原有基建規(guī)劃無法進(jìn)行，社會上的經(jīng)濟(jì)活動亦會因而減慢，有部分中小企會出現(xiàn)營運(yùn)上的困難，三角債會糾纏不清，企業(yè)得收縮規(guī)模，失業(yè)率會因而上升，最后不得不向中央政府求助。

萬科說內(nèi)房進(jìn)入“白銀時代”，其實(shí)已是盡量向好處想才能想得出來的結(jié)論；如果要作最壞打算，那就要有進(jìn)入“爛銅時代”的準(zhǔn)備。對地方政府而言，要錢有錢，要GDP增長就有GDP增長的年代已結(jié)束。

施永青 中原集團(tuán)創(chuàng)始人、中原集團(tuán)董事兼AM730主席

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