經(jīng)紀(jì)人或者經(jīng)紀(jì)公司，在二手房交易與租賃市場(chǎng)中極為重要，美國(guó)即是如此。

樂(lè)加棟 郭鎮(zhèn) 與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)更多地需要依賴專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人。無(wú)論是交易還是租賃，二手房市場(chǎng)的兩個(gè)終端通常都是個(gè)人，數(shù)量巨大并且極為分散，需要經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)公司從中撮合。同時(shí)，房屋交易涉及的金額相對(duì)個(gè)人資產(chǎn)占比往往很高，而房屋比普通商品在決策方面（選擇出租or出售？出售價(jià)格如何制定？）要求更多的專業(yè)判斷，也需要經(jīng)紀(jì)人協(xié)助完成。因此，經(jīng)紀(jì)人或者經(jīng)紀(jì)公司，在二手房交易與租賃市場(chǎng)中極為重要，美國(guó)即是如此。

然而，我國(guó)Online平臺(tái)在二手房市場(chǎng)的發(fā)展卻不盡如人意，表面原因是Online平臺(tái)與Offline中介公司（也可算作經(jīng)紀(jì)公司）在收費(fèi)模式上存在一定分歧。類似于Zillow，我國(guó)Online平臺(tái)也是為二手房經(jīng)紀(jì)公司提供房源展示的服務(wù)，但是收費(fèi)模式本質(zhì)上則是價(jià)高者勝，如競(jìng)價(jià)排名（按點(diǎn)擊收費(fèi)，付費(fèi)越多，搜索房源排名越靠前）、端口套餐（購(gòu)買套餐價(jià)格越高，房源刷新次數(shù)越多）、端口費(fèi)用+增值服務(wù)（推廣，臵頂）集合競(jìng)價(jià)等模式。這就相當(dāng)于要求經(jīng)紀(jì)公司在Online平臺(tái)上進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，在市場(chǎng)情況較好的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)收入可以覆蓋價(jià)格戰(zhàn)的成本，但在市場(chǎng)情況較差的時(shí)候，這種價(jià)格戰(zhàn)就變得不可持續(xù)，并且會(huì)影響到Online平臺(tái)和經(jīng)紀(jì)公司的合作。而Zillow的模式則是為broker提供增值服務(wù)，每一類增值服務(wù)對(duì)應(yīng)的費(fèi)用相對(duì)固定，broker在Zillow平臺(tái)上發(fā)生價(jià)格戰(zhàn)的可能性較低。

而上述收費(fèi)模式差異更深層次的原因，我們認(rèn)為是源自我國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的制度差異，主要體現(xiàn)在信息共享系統(tǒng)和人員管理模式上。

從信息共享系統(tǒng)看，美國(guó)依托MLS系統(tǒng)，該系統(tǒng)以會(huì)員聯(lián)盟的形式，將不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入體系聯(lián)盟，體系中成員的房源和客源信息集中在一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)中共享，Zillow等Online平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商的部分房源數(shù)據(jù)也是通過(guò)MLS系統(tǒng)授權(quán)獲得的，這就減少了經(jīng)紀(jì)公司之間在Online平臺(tái)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

從人員管理模式看，美國(guó)的經(jīng)紀(jì)公司與經(jīng)紀(jì)人采取獨(dú)立合同制，兩者是合作的關(guān)系，獨(dú)立合同制賦予了經(jīng)紀(jì)人更加自由的工作方式，只要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向MLS系統(tǒng)上傳所有信息即可。不過(guò)，美國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，每一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)執(zhí)照必須掛在經(jīng)紀(jì)公司名下，傭金收入也要經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)公司再按比例分配給經(jīng)紀(jì)人。

獨(dú)立合同制的出現(xiàn)，使得美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)極其分散，80%以上的經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模都很小，雇員數(shù)量基本在1-4人。這意味著，Zillow平臺(tái)表面上面對(duì)的是經(jīng)紀(jì)公司，而實(shí)際上是直接面對(duì)數(shù)量龐大的經(jīng)紀(jì)人個(gè)體，因而價(jià)格戰(zhàn)本身也就不存在生存的土壤。

綜上所述，MLS系統(tǒng)和獨(dú)立合同制，使得Zillow與經(jīng)紀(jì)人之間的關(guān)系是合作而非對(duì)抗，Zillow更加不會(huì)取代經(jīng)紀(jì)人，而是致力于為經(jīng)紀(jì)人提供更好的Online服務(wù)，這也符合Zillow的定位和宗旨。

樂(lè)加棟 郭鎮(zhèn) 廣發(fā)證券分析師 本文整理節(jié)選自其研究報(bào)告

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