最明顯也是最為重要的是此次政策允許銀行發(fā)行住房抵押貸款支持證券，支持居民購房貸款發(fā)放。

樂加棟 央行于9月30日發(fā)布了《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》(簡稱《通知》)，其中涉及包括二套房認定松動，貸款政策優(yōu)惠程度增加，三套房使用按揭貸款，及鼓勵銀行機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)等資金籌措方式增加對于首套及改善型住房的貸款投放等政策。

這2009年之后央行及中央政府首次重大的房地產(chǎn)政策放松調(diào)整，與2011年底開始的寬信貸的方式不同，此次政策面的變化集中在了購房政策的調(diào)整。政策思路延續(xù)了2014年上半年以來房地產(chǎn)政策面逐步放松的趨勢，在5月份開始的限購政策逐步放松之后，限貸政策大幅放松，放松力度大幅超預期，而且為銀行提供了新的籌資手段。

我們認為，10月份之后，基本的恢復速度將會快于市場的普遍預期。

對于“惠民生”的堅持，在進一步加大對于保障性安居工程建設(shè)的金融支持外，將政策扶持的居民家庭購房范圍，由傳統(tǒng)的首套房購房覆蓋至普通家庭的改善性需求，此舉符合當前我國居民住宅發(fā)展的現(xiàn)狀。我國目前戶均套數(shù)已經(jīng)超過1套，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前市場參與購房的主體超過一半是改善性需求，過去的“認房又認貸”的二套房認定政策導致“新房置換舊房”的改善性需求被誤傷。

《通知》內(nèi)容對于二套房認定的調(diào)整，更加人性化修改了限貸政策的執(zhí)行內(nèi)容，極大地支持了改善性家庭的住房需求，而同時控制了整體社會杠桿水平上升的幅度，從另一個側(cè)面將會促進“人口紅利”的持續(xù)，并同時享受社會經(jīng)濟發(fā)展所帶來的“經(jīng)濟紅利”的有效釋放。而且，從我國目前居民杠桿水平來看，與發(fā)達國家成熟狀態(tài)相比，仍然處于相對較低水平，具備一定的提升空間。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其對于整體經(jīng)濟增長具有極其重要的意義。2014年至今，房地產(chǎn)投資累計增速持續(xù)下滑，土地市場景氣程度也始終處于下降的狀態(tài)，關(guān)鍵點就在于房地產(chǎn)企業(yè)回款的逐步惡化?！锻ㄖ穬?nèi)容除了將會釋放需求改善的市場情緒外，另一方面也為銀行行為以及房企金融貸款支持表達了明確的意見，有利于企業(yè)投資積極性的回升。

從《通知》的內(nèi)容中，我們也發(fā)現(xiàn)了一些變化。最明顯也是最為重要的是此次政策允許銀行發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)，以及其他專項金融債券支持居民購房貸款的發(fā)放。這一全新的工具將會解決銀行的按揭貸款余額以及存貸比的限制，拓寬銀行整體的資產(chǎn)負債表，并且也可以為銀行創(chuàng)造更多的盈利渠道，化“堵”為“通”，有望從根本解決當前銀行經(jīng)營獲利與按揭貸款發(fā)放的矛盾。

此外在房企融資方面，《通知》明確了支持符合條件的房企在銀行間的融資需求。結(jié)合9月上旬關(guān)于房企中期票據(jù)的文件，房地產(chǎn)企業(yè)在增發(fā)重啟之后了，又打開了銀行間融資的渠道，房企的資金成本以及杠桿水平未來有望持續(xù)下降，對于行業(yè)從業(yè)企業(yè)長期健康發(fā)展具備重要意義。

樂加棟 廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師

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