鑒于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑應(yīng)該是大概率事件，如果經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下探觸及中國(guó)的底線(就業(yè)失穩(wěn)、財(cái)政收入劇減或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)苗頭顯露)，則救市政策的第三波可能還會(huì)來(lái)臨。

趙曉 陳金保 不管你樂意還是不樂意，贊成還是不贊成，以松綁限貸為主要特征的房地產(chǎn)市場(chǎng)救市政策第二波已經(jīng)開始了。

近日，有關(guān)“四大行”放開限貸的傳聞持續(xù)發(fā)酵，雖然彌漫在坊間的限貸松綁消息一時(shí)虛實(shí)難辨，但筆者以為，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀層面沒有實(shí)質(zhì)性改善，只要房地產(chǎn)投資增速下滑仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的主要拖累因素，那么，房市限貸松綁就是遲早的事。

如同救市第一波限購(gòu)松綁一樣，雖然剛開始總有點(diǎn)“猶抱琵琶半遮面”扭扭捏捏的味道，但綜合來(lái)看，限貸松綁是大勢(shì)所趨，只不過會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步、漸次推進(jìn)。首先應(yīng)該會(huì)對(duì)首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上進(jìn)行調(diào)整，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，名下無(wú)房但有貸款記錄的購(gòu)房者以及“賣一買一”的改善型換房人群將會(huì)享受首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，首付由六成變成三成，貸款利率執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)，這有利于釋放改善性需求。其次，可能會(huì)調(diào)整公積金貸款政策。比如，降低公積金貸款的首付比例、提高公積金貸款的最高限額、放松公積金貸款限制條件等等。最后，在樓市持續(xù)低迷的個(gè)別地方，也不排除實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的可能，也就是說(shuō)，只要沒有貸款余額，不管你已經(jīng)有幾套房，再次買房都可以享受首套房的優(yōu)惠政策。

到目前為止，46個(gè)限購(gòu)城市中，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外，其余40個(gè)城市已經(jīng)取消限購(gòu)，現(xiàn)在限貸又開始悄然松綁，其呵護(hù)市場(chǎng)的政策意圖非常明顯。對(duì)此做法，筆者一直是不太贊成的。筆者曾多次撰文強(qiáng)調(diào)，住房不是普通商品，更不是投資品，而是帶有民生屬性的準(zhǔn)公共品，我們不能老從呵護(hù)市場(chǎng)和促進(jìn)增長(zhǎng)的角度去看待樓市，而應(yīng)該從促進(jìn)社會(huì)福利和保障民生的角度去看待它。

經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，我們擔(dān)心樓市泡沫破裂，限貸、限購(gòu)等措施一環(huán)緊扣一環(huán)，而樓市一旦開始調(diào)整，救市措施就接二連三出臺(tái)，擠泡沫和保民生很快被拋到了腦后。從2003年到現(xiàn)在，十幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保駕護(hù)航，控房?jī)r(jià)保民生已經(jīng)淪為了保增長(zhǎng)下的附屬品。簡(jiǎn)單的規(guī)律就是，C PI走高，房地產(chǎn)調(diào)控就嚴(yán)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制，而經(jīng)濟(jì)一旦下行，房地產(chǎn)調(diào)控就放松甚至開始救市，結(jié)果就是房?jī)r(jià)可能再次反彈。房?jī)r(jià)一輪一輪地跳躍式上漲而不經(jīng)過像樣的調(diào)整，不但會(huì)累積金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是會(huì)掐掉中低收入普通百姓擁有自己的住房踏實(shí)過美好日子的夢(mèng)想。

保民生本來(lái)是需要長(zhǎng)期堅(jiān)持的常規(guī)性政策，但我們總是在保增長(zhǎng)的挾持下，把房地產(chǎn)調(diào)控政策演化為相機(jī)抉擇的臨時(shí)性經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。在德國(guó)，炒房或者擅自提高房租價(jià)格都是犯罪的，最高可判處3年徒刑，我們可能覺得無(wú)法理解，為什么？因?yàn)榈聡?guó)政府并不是簡(jiǎn)單地把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，而是將其作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。對(duì)比之下發(fā)現(xiàn)，我們的樓市調(diào)控目的和調(diào)控邏輯可能一直都是錯(cuò)的。

本來(lái)在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性下滑，特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷時(shí)，央行和各銀行正確的做法是采取措施強(qiáng)化監(jiān)管、警示風(fēng)險(xiǎn)，而不是攛掇更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)。前段時(shí)間，各銀行也確實(shí)是這么做的。比如，收縮銀根、嚴(yán)格審核、提高貸款利率、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款實(shí)行名單式管理等等。但是，近期有多個(gè)地方政府發(fā)文給銀行松綁限貸施壓，而且各種信息顯示，央行也有此意。央行和地方政府的此番作為，似乎與“發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定作用”的大原則不相匹配。

反對(duì)歸反對(duì)，但筆者也認(rèn)為救市的大趨勢(shì)不會(huì)改變，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的經(jīng)濟(jì)邏輯還沒有實(shí)質(zhì)性改變。一是房地產(chǎn)目前仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；二是地方政府的土地財(cái)政依賴癥短期內(nèi)難以去除；三是目前地方政府的保增長(zhǎng)壓力仍然很大；四是房地產(chǎn)崩盤可能會(huì)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，各級(jí)政府誰(shuí)也不敢馬虎。

那么，進(jìn)一步松綁限貸就能救得了中國(guó)的房市嗎？那倒未必，取消限購(gòu)沒有起太大作用，松綁限貸估計(jì)作用也不會(huì)大到哪里去。但不管如何，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和市場(chǎng)而言，限貸松綁總是能刺激部分需求入市的。筆者一直認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向從根本上來(lái)說(shuō)還是要取決于供求關(guān)系。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國(guó)商品房待售面積為5.6億平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個(gè)月左右，個(gè)別城市去化周期可能超過20個(gè)月。最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)86.4%。如此多的庫(kù)存，再加上消費(fèi)者對(duì)今后市場(chǎng)預(yù)期的看淡，房地產(chǎn)商要過點(diǎn)苦日子是肯定的。

只是筆者預(yù)計(jì)，鑒于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑應(yīng)該是大概率事件，如果經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下探觸及中國(guó)的底線(就業(yè)失穩(wěn)、財(cái)政收入劇減或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)苗頭顯露)，則救市政策的第三波可能還會(huì)來(lái)臨。籃子里的選項(xiàng)有：降低房貸利率、取消二手房交易稅(特別是20%的個(gè)人所得稅)，甚至出臺(tái)購(gòu)房退契稅、購(gòu)房帶落戶、購(gòu)房給予一定資金補(bǔ)貼等政策。

趙曉 北京科技大學(xué)教授 陳金保 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

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