向董家渡“全國總價地王”拋繡球的企業(yè)一定是具有雄厚資本實力的企業(yè)，比如地方國企、民營企業(yè)聯(lián)合體、港資企業(yè)等。

9月3日晚間，上海土地市場發(fā)布了2014年第2號預(yù)申請公告，定名為黃浦區(qū)“小東門街道616、735街坊”地塊的董家渡超級地王于9月3日正式開始接受預(yù)申請，公告將于9月30日截止。

據(jù)此前測算，該地塊總價將輕松超過300億，如果順利成交將成為“全國總價地王”。

客觀來講，在今年銀行信貸持續(xù)緊縮、企業(yè)資金面普遍吃緊、土地市場已經(jīng)開始階段性遇冷的市場背景下，這么高總價的地塊估計會使大多數(shù)開發(fā)商望而卻步，那么，最終誰會來主導(dǎo)開發(fā)這個300億“全國總價地王”？這個超級地王會花落誰家？

筆者認(rèn)為，由于董家渡地塊屬于南外灘的黃埔濱江板塊，屬于黃浦江沿岸除了陸家嘴、外灘之外的次核心區(qū)域。因此，董家渡地王地塊的地理位置重要程度不言而言，勢必成為大牌房企的兵家必爭之地。從這個角度來看，向董家渡“全國總價地王”拋繡球的企業(yè)一定是具有雄厚資本實力的企業(yè)，比如地方國企、民營企業(yè)聯(lián)合體、港資企業(yè)等。

而近期的市場傳言也有所印證。綜合多方面消息，當(dāng)前董家渡“全國總價地王”已有三個定向賣家，一家是“中民投”，背后是眾多具有雄厚資本實力的民營企業(yè)投資組建，一家則是上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司，另外一家則是港資大牌開發(fā)商九龍倉。

從上述三家實力雄厚的企業(yè)來講，可以預(yù)見未來董家渡超級地王將上演“地王爭霸賽”，這三家企業(yè)也將上演“三國演義”。那么，300億“全國總價地王”會花落誰家？我們不妨一輪一輪對比一下各家企業(yè)的實力再做定論。

第一輪PK：資本實力強弱如何，300億“全國總價地王”會花落誰家是在資本實力上的第一輪較量。

據(jù)百度百科介紹，九龍倉集團(tuán)是香港十大地產(chǎn)商之一，集團(tuán)實力雄厚，綜合資產(chǎn)總值達(dá)港幣3343億元，以發(fā)展中、港兩地地產(chǎn)及基建業(yè)務(wù)為策略重點；“中民投”作為由全國工商聯(lián)發(fā)起今年剛剛成立的大型民營投資公司，公司注冊資本500億元，59家參股股東均為大型民營企業(yè)，參股企業(yè)資產(chǎn)總額近1萬億元；上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司2009年成立之時，注冊資本金達(dá)10.1億元，凈資產(chǎn)22億元。

筆者認(rèn)為，單純從資本實力對比的角度來看，無論是“中民投”還是九龍倉，如果公司打算傾全力拿下這個全國總價地王，還是有比較大的希望的；而上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司的資本實力略微偏弱，但其背后是黃浦區(qū)政府的鼎力支持，如果它想出手拿下董家渡地王，當(dāng)前資本實力偏弱的現(xiàn)狀也并不影響其拿下這個地王。如此可見，即使黃浦區(qū)“小東門街道616、735街坊”地塊預(yù)申請活動的全額保證金金額為人民幣50億元，這也難不倒這三家大腕公司。

但支付保證金和拿下董家渡地王只不過是剛剛開始。對于企業(yè)來講，隨后的日子不僅僅要完成支付300億的地價，還要進(jìn)行后續(xù)開發(fā)、運營等方面的投入，這方面大約也需要至少200億元?？偟膩砜?，成本累計500億元的投入不是一般開發(fā)商或企業(yè)能夠扛得住的。這對于上述任何一家企業(yè)來講又都是一個非常大的考驗。因此，從第一輪PK來看，無論是哪一家企業(yè)似乎都不是太具有優(yōu)勢。

第二輪PK：金融產(chǎn)業(yè)能力較量，這也將成為董家渡300億“全國總價地王”歸屬的關(guān)鍵。

據(jù)地塊公告，為符合外灘金融集聚帶開發(fā)建設(shè)，該地塊此次采取“帶規(guī)劃方案”的整體出讓方式，要求受讓人對地塊整體受讓，并按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)，將其打造成為具有國際影響力的濱水新興金融中心。

去年7月上海市黃浦區(qū)人民政府也正式對外發(fā)布《黃浦區(qū)關(guān)于建設(shè)外灘金融創(chuàng)新試驗區(qū)的十大舉措》(“黃浦金融創(chuàng)新十條”)，提出將在外灘金融集聚帶建設(shè)以互聯(lián)網(wǎng)金融和民營金融為主體的外灘金融創(chuàng)新試驗區(qū)，以主動服務(wù)上海國際金融中心建設(shè)。

從上述政策與地塊要求來看，金融產(chǎn)業(yè)能力較強的企業(yè)將成為董家渡300億“全國總價地王”的所有者。綜合分析來看，九龍倉主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、傳媒、酒店、港口、百貨公司等，而上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司是屬于黃浦區(qū)國資委下屬一級開發(fā)公司，這兩家的金融屬性明顯偏弱。而“中民投”則不一樣，據(jù)媒體報道，“中民投”擬集聚資源，以產(chǎn)業(yè)板塊、金融板塊為依托，將中民投打造成具有一批中國行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀公司的集團(tuán)。如通過財務(wù)投資和設(shè)立混合投資基金等方式介入特許領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)；通過“投、貸聯(lián)動”、“股、債聯(lián)合”、中介服務(wù)、不良資產(chǎn)處置、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)模式和建立私募股權(quán)投資基金，打造全牌照金融平臺；通過境外發(fā)行低成本債券、引進(jìn)國際知名投資機構(gòu)、推動成熟項目境外上市等戰(zhàn)略拓展海外投資市場，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

從上述三家企業(yè)金融產(chǎn)業(yè)屬性對比來看，如果每家“帶規(guī)劃方案”上報，獲得董家渡地王的極有可能是“中民投”，“中民投”在第二輪的PK中勝算的可能性最大。

第三輪PK：從房地產(chǎn)開發(fā)能力來講，開發(fā)、運營等綜合實力較強的公司也有可能拿下董家渡地王。

從董家渡地王的開發(fā)條件來看，還有種種苛刻的限制性條款。比如受讓人須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。自持部分自持期自本項目竣工驗收取得房地產(chǎn)權(quán)證之日起計算，自持期滿后，受讓人如需轉(zhuǎn)讓，須征得出讓人同意。對于可轉(zhuǎn)讓的辦公部分，最小轉(zhuǎn)讓單位為棟。受讓人如需轉(zhuǎn)讓商業(yè)部分，須對地上和地下分別采取整體轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在地塊劃分街坊后，受讓人也可按各街坊采取地上和地下整體轉(zhuǎn)讓的方式。受讓人在對商業(yè)部分轉(zhuǎn)讓前也須征得出讓人同意。另，受讓人須長期自持住宅部分建筑面積不少于5000平方米用于租賃，不得擅自銷售，受讓人如需銷售，銷售前須征得出讓人同意。

筆者認(rèn)為，對于大牌港資企業(yè)九龍倉來講，由于其拿地選擇目標(biāo)就僅僅局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長于高端物業(yè)的開發(fā)，也擅長利用資本市場力量開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開發(fā)，毫無疑問，董家渡“全國總價地王”的推出，作為資本實力雄厚、開發(fā)運營能力較強的港資企業(yè)九龍倉勢必會向其“拋繡球”；而“中民投”作為新成立的大型民營投資公司，尚未有房地產(chǎn)開發(fā)、運營經(jīng)營，這方面確實遜色了不少；上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司，其專長或主要職能是以建設(shè)外灘金融集聚帶為使命，以總體發(fā)展商的身份，對外灘金融集聚帶范圍內(nèi)的城區(qū)進(jìn)行功能性再開發(fā)，通過土地儲備、綜合配套、老大樓置換、房地產(chǎn)開發(fā)等手段，為外灘金融業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)載體和良好服務(wù)，營造最佳的金融業(yè)發(fā)展生態(tài)環(huán)境，總體來看，也并非大型項目的直接開發(fā)、運營的主導(dǎo)者。

因此，從房地產(chǎn)項目開發(fā)、運營等綜合實力來看，第三輪PK的結(jié)果九龍倉勝算的可能性最大。

第四輪PK：一定程度上來看，政府資源支持力度及利用程度決定董家渡地王歸屬。

市場也會存在一定變數(shù)，尤其是在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，董家渡300億“全國總價地王”的推出，由于總價不是一般的高，也難說一定會讓哪家開發(fā)商拿下這個地塊，因此，也不排除今年這個地塊被政府資源支持力度及利用程度較強的地方國企拿走，比如上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司。

就上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司來講，作為黃浦區(qū)國資委下屬企業(yè)，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，以外灘金融集聚帶總體發(fā)展商的身份，通過土地儲備、綜合配套、老大樓置換、房地產(chǎn)開發(fā)等手段，對外灘地區(qū)進(jìn)行功能性再開發(fā)，為外灘金融業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)載體和良好服務(wù)。盡管其并非大型項目的直接開發(fā)、運營的主導(dǎo)者，但是截止目前為止，上海外灘投資已經(jīng)完成外灘源項目(一期)，現(xiàn)進(jìn)行著外灘中央廣場項目、中山南路地下通道市政項目、大清銀行大樓改造項目、黃浦區(qū)594、596街坊金融地產(chǎn)定制項目，也具有一定的開發(fā)經(jīng)驗。

從這個角度來看，上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司具有明顯的政府資源優(yōu)勢，如果它拿下董家渡地王，可以以官方的名義尋求戰(zhàn)略合作方，利用政府資源共同開發(fā)和打造這個地塊。此外，如果董家渡地王因為總價過高，其他企業(yè)最終獲得力不從心之時，最終也極有可能被上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司拿下。

第五輪PK：單一企業(yè)實力難以稱霸，聯(lián)合拿地開發(fā)能力或成為企業(yè)攻城略地的關(guān)鍵能力。

總的來看，對于300億董家渡“全國總價地王”而言，雄厚的資本實力、金融產(chǎn)業(yè)的資源整合能力、房地產(chǎn)開發(fā)及運營實力、政府資源能力等都顯得重要，如今董家渡“全國總價地王”將花落在哪家企業(yè)？是民營企業(yè)“中民投”，還是地方國企上海外灘投資開發(fā)集團(tuán)？還是其他具有雄厚資本實力的集團(tuán)？值得肯定的是，對于任何一個單一企業(yè)來講，目前還難以有定論。

由于董家渡“全國總價地王”總價太高，對于企業(yè)的綜合能力要求較高，最終由品牌房企“聯(lián)合拿地”的方式或?qū)⒃佻F(xiàn)在這個全國準(zhǔn)總價地王。

筆者認(rèn)為，樓市常態(tài)化調(diào)控的市場背景下，聯(lián)合拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。聯(lián)合拿地本身就是市場資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風(fēng)險的市場行為。前兩年一些“地王”如廣州亞運地塊，上海外灘8-1總價地王等項目均為幾家開發(fā)商共同拿地共同開發(fā)的合作開發(fā)模式。時至今日，大多數(shù)合作開發(fā)讓這些企業(yè)的“地王”繼續(xù)生存了下來。

但在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，各個開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，為了拿地獲得今后開發(fā)收益也好，為了上市融資也好，為了合理配置公司資產(chǎn)也好，未來房企之間通過收購、參股、控股等強強聯(lián)合的方式，即使政策在“土地拍賣”開發(fā)環(huán)節(jié)上有諸如保障房配建、配套等指標(biāo)限制，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險，優(yōu)化市場資源配置。

那么，對于上述三家企業(yè)來講，也極有可能采取聯(lián)合拿地開發(fā)這樣的模式。但是，不同企業(yè)的優(yōu)劣勢不一樣，最終聯(lián)合拿地的模式也會存在比較大的差異。筆者認(rèn)為，對于“中民投”來講，由于具有金融產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，極有可能采取“中民投+開發(fā)商”聯(lián)合拿地模式，彌補其在專業(yè)開發(fā)能力上的不足；對于九龍倉來講，由于具有綜合開發(fā)與運營的優(yōu)勢，極有可能采取“九龍倉+金融企業(yè)”聯(lián)合拿地方式，彌補其在金融產(chǎn)業(yè)上的不足；對于上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司來講，極有可能會最終采取“上海外灘投資+開發(fā)商+金融企業(yè)”聯(lián)合拿地開發(fā)的模式，以實現(xiàn)綜合開發(fā)、運營董家渡地王的目的。

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