觀點(diǎn)網(wǎng) 深陷泥潭，中庚與首農(nóng)決定止損讓渡。

近日，據(jù)北京市公共資源交易服務(wù)平臺(tái)公告顯示，大連一方東港置地有限公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為北京萬(wàn)歷企業(yè)管理有限公司。

本次擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)對(duì)應(yīng)的掛牌底價(jià)為0.0001萬(wàn)元，保證金交納金額為0.1萬(wàn)元，項(xiàng)目選擇動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)方式，意向受讓方在提交受讓申請(qǐng)同時(shí)交納保證金。

據(jù)企查查顯示，北京萬(wàn)歷企業(yè)管理有限公司由北京雙橋農(nóng)場(chǎng)有限公司和中庚置業(yè)集團(tuán)有限公司各自持有50%。

其中，北京雙橋農(nóng)場(chǎng)有限公司為北京首農(nóng)食品集團(tuán)有限公司全資子公司。

觀點(diǎn)新媒體了解到，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的大連一方東港置地有限公司旗下開發(fā)由中庚當(dāng)代藝術(shù)三期項(xiàng)目。

1元掛價(jià)背后

掛牌公告顯示，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的大連一方東港置地為一家地產(chǎn)開發(fā)公司，由北京萬(wàn)歷企業(yè)管理有限公司100%持有。

穿透股權(quán)發(fā)現(xiàn)，后者由中庚集團(tuán)和首農(nóng)集團(tuán)各持有50%。

觀點(diǎn)新媒體了解到，控股股東雙方早在2009年便有所合作。彼時(shí)閩系房企中庚集團(tuán)首進(jìn)北京，聯(lián)手首農(nóng)集團(tuán)合作成立北京億本房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，聯(lián)合開發(fā)了千余畝的保障性住房項(xiàng)目。

2011年，北京億本房地產(chǎn)公司開始瞄向周邊市場(chǎng)，從大連一方集團(tuán)手中買下大連一方東港置地98.3%股權(quán)，同步接過該公司名下地塊，開發(fā)中庚當(dāng)代藝術(shù)項(xiàng)目。

操盤近10年后，大連一方東港置地在2021年變更大股東，北京億本將持有的98.33%股權(quán)轉(zhuǎn)讓至北京萬(wàn)歷企管，后者同樣為首農(nóng)集團(tuán)與中庚集團(tuán)各持股一半的合資子公司。

觀點(diǎn)新媒體查閱，大連一方東港置地旗下操盤有“中庚·當(dāng)代藝術(shù)”三期項(xiàng)目，項(xiàng)目最早于2017年入市，至2025年交付已大部分實(shí)現(xiàn)去化，余下在售項(xiàng)目均價(jià)2.85萬(wàn)元/平方米。

本次擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)對(duì)應(yīng)的掛牌底價(jià)為0.0001萬(wàn)元，保證金交納金額為0.1萬(wàn)元。

看似1元的掛牌對(duì)價(jià)，實(shí)則暗藏玄機(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，截止至2025年12月31日，大連一方東港實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.2億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)4880.06萬(wàn)元，凈利潤(rùn)5053.06萬(wàn)元；公司資產(chǎn)總計(jì)12.69億元，負(fù)債總計(jì)13.81億元，所有者權(quán)益為-1.12億元。

標(biāo)的企業(yè)開發(fā)的“中庚·當(dāng)代藝術(shù)”三期項(xiàng)目均已達(dá)到土地增值稅清算條件，其中一期項(xiàng)目已完成土增稅清算。

項(xiàng)目二期企業(yè)已申報(bào)土地增值稅6781.52萬(wàn)元，目前正接受稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)審，尚未最終認(rèn)定稅款清繳金額。

經(jīng)評(píng)估測(cè)算，項(xiàng)目二期土地增值稅應(yīng)納稅額為1.6億元，存在約9266.52萬(wàn)元稅款被追征的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目三期企業(yè)則尚未申報(bào)土地增值稅，本次評(píng)估已按規(guī)定計(jì)提已售房產(chǎn)應(yīng)交的土地增值稅，存在大額補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)。

此外，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，標(biāo)的企業(yè)尚欠北京市雙橋農(nóng)場(chǎng)有限公司2.86億元借款。

如今北京萬(wàn)歷企管以1元對(duì)價(jià)掛牌拋出標(biāo)的公司，實(shí)則是將13.8億負(fù)債包及后續(xù)土增稅補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)一并割出。

棄子止損

對(duì)于背后控股股東而言，1元象征性掛牌是棄子止損的最優(yōu)解。

2011年，首農(nóng)集團(tuán)全資子公司北京雙橋農(nóng)場(chǎng)和中庚地產(chǎn)合資成立的北京億本房地產(chǎn)公司，瞄向周邊市場(chǎng)，從大連一方集團(tuán)手中買下大連一方東港置地有限公司98.3%股權(quán)，同步接過該公司名下地塊開發(fā)中庚當(dāng)代藝術(shù)項(xiàng)目。

操盤近10年后，大連一方東港置地在2021年變更大股東，北京億本將持有的98.33%股權(quán)轉(zhuǎn)讓至北京萬(wàn)歷企管，后者同樣為首農(nóng)集團(tuán)與中庚集團(tuán)各持股一半的合資子公司。

在此期間，項(xiàng)目公司逐年推進(jìn)三期項(xiàng)目入市。但在去化過程中，該公司反而逐步虧損。

彼時(shí)有數(shù)據(jù)指出，2012-2020年大連一方東港置地近9年凈利潤(rùn)一直是負(fù)數(shù)，并且虧損逐年擴(kuò)大，到2020年已經(jīng)累計(jì)虧掉凈利潤(rùn)超10億元。若連本帶息，虧損值還將翻倍。

連年虧損中，股東之一首農(nóng)集團(tuán)率先有所動(dòng)作。

觀點(diǎn)新媒體查閱，2016年起，首農(nóng)集團(tuán)首次于公司債券年度報(bào)告中披露北京億本財(cái)務(wù)情況便是對(duì)其進(jìn)行“清算”，宣布不再納入合并范圍，原因?yàn)?ldquo;喪失控制權(quán)”。

數(shù)據(jù)顯示，北京億本2015年末凈資產(chǎn)為3.63億元。截至2016年11月30日（處置日）凈資產(chǎn)為-2.13億元，2016年初至處置日凈利潤(rùn)為-10.68億元。

于報(bào)告中，首農(nóng)集團(tuán)對(duì)北京億本的長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值減記至0，并確認(rèn)投資損失，信用減值損失。

其他應(yīng)收款余額顯示，截至2016年末，首農(nóng)集團(tuán)對(duì)北京億本的其他應(yīng)收款賬面余額為4.08億元，賬齡分布為1-5年。

值得一提的是，首農(nóng)集團(tuán)披露該項(xiàng)“有后續(xù)資產(chǎn)置換計(jì)劃”，未對(duì)該款項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

至2025年4月，大連一方集團(tuán)全權(quán)退出，大連一方東港置地由北京萬(wàn)歷企管100%持有，此次退出或是為進(jìn)一步促成項(xiàng)目公司出讓。

余下的另一股東如今更是深陷泥潭，“自身難保”。

觀點(diǎn)新媒體了解到，中庚集團(tuán)早在2020年時(shí)負(fù)債規(guī)模便高達(dá)300億元。

2021年，信達(dá)資管一則資產(chǎn)處置公告，正式宣告該公司9.3億元債務(wù)違約。在此之后，中庚集團(tuán)開始了主動(dòng)及被動(dòng)的變賣資產(chǎn)之路。

2024年，信達(dá)資管再次處置該公司債權(quán)本息金額共計(jì)15.24億元，所涉資產(chǎn)包括中庚香江世界、中庚香海世界兩項(xiàng)目。

與此同時(shí)，中庚漫游城商業(yè)部分于2024年被司法拍賣，期間兩次司法拍賣全部流拍，起拍價(jià)格從20.7億元腰斬至16.56億元，價(jià)格僅為2.7萬(wàn)元/平方米，較峰值折價(jià)約6.8折仍然無(wú)人接盤。

至2025年，該公司地產(chǎn)總部合計(jì)近29億元的上海中庚環(huán)球創(chuàng)意中心兩棟辦公樓也被擺上貨架法拍，最終同樣流拍。

如今大連項(xiàng)目同樣面臨較高負(fù)債，而當(dāng)項(xiàng)目已基本去化難以再創(chuàng)新造血點(diǎn)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目持有方而言，及時(shí)剝離資產(chǎn)便是以最小成本實(shí)現(xiàn)止損的策略。

但誰(shuí)來(lái)接盤？

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