觀點(diǎn)網(wǎng) 兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)兩個(gè)月后，海南高速儋州那個(gè)沉寂多年的大盤，終于有了下文。

早在2026年1月12日，儋州東坡雅居置業(yè)將B-03-08等六宗地塊及其地上建筑物在海南產(chǎn)權(quán)交易所首次公開掛牌招商合作，掛牌底價(jià)為6.76億元。然而截至期滿，未征集到符合條件的意向方，首次掛牌流標(biāo)。

2月9日，地塊啟動(dòng)第二次掛牌，底價(jià)調(diào)整為首次的90%，即6.09億元，掛牌期僅持續(xù)至2月中旬。

最終于3月初，海南高速公路公告信息披露，全資子公司儋州東坡雅居置業(yè)名下這塊合計(jì)約503畝的大盤招商合作結(jié)果出爐。

由海南譽(yù)銀匯投資有限公司與綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司組成的聯(lián)合體摘牌，成交價(jià)格為6.09億元。

這不是一次簡單的“賣地”，也并非股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是一場頗具意味的“招商合作”：土地仍在海南高速體系內(nèi)，合作期限為10年，招商方享有成本優(yōu)先提取權(quán)和項(xiàng)目監(jiān)督權(quán)。

這樣的安排，意味著海南高速在資產(chǎn)不出表的前提下，也能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流與風(fēng)險(xiǎn)隔離。

換句話說，這是一種“保權(quán)屬、輕投入、分階段回款”的合作模式。

海南高速節(jié)奏

儋州項(xiàng)目并不是第一次被擺上臺(tái)面。

早在2025年2月，海南高速就曾掛牌轉(zhuǎn)讓儋州東坡雅居置業(yè)100%股權(quán)，首次掛牌底價(jià)3.83億元，截至掛牌期滿日，該標(biāo)的房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓因故未能成交。

兩個(gè)月后降價(jià)4000萬再次掛牌，依然流拍。

股權(quán)賣不動(dòng)，海南高速便換了一種方式，從“賣公司”轉(zhuǎn)向“招商合作”，將儋州東坡雅居置業(yè)名下資產(chǎn)價(jià)值最高的500多畝國有土地開發(fā)使用權(quán)，以招商合作的形式盤活。

賣股權(quán)意味著一次性退出、徹底出表，但在非核心區(qū)域，愿意接大盤的買家并不多。

此次招商合作則是引入資金方與操盤方，在不丟失土地權(quán)屬前提下，實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)優(yōu)化，背后是海南高速對(duì)自身戰(zhàn)略定位的再梳理。

2024年以來，海南高速多次在公告與公開場合提到要“加快回籠資金，回歸交通主業(yè)”。

作為全國高速公路行業(yè)首家上市公司之一，海南高速近年逐步收縮地產(chǎn)、文旅等板塊，強(qiáng)調(diào)圍繞“大交通”產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展。

事實(shí)上，海南高速地產(chǎn)板塊已明顯收縮。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至2024年，海南高速土地儲(chǔ)備面積持續(xù)下降，從114.78萬平方米縮減至不足50萬平方米；2025年中報(bào)顯示，土地儲(chǔ)備面積為42.06萬平方米。

在這種背景下，儋州項(xiàng)目如果繼續(xù)沉淀在資產(chǎn)負(fù)債表上，只會(huì)增加不確定性。

更現(xiàn)實(shí)問題在于，此前儋州市相關(guān)部門已就部分地塊發(fā)出預(yù)處置通知，如長期未達(dá)到動(dòng)工標(biāo)準(zhǔn)，可能面臨閑置土地認(rèn)定。

這種壓力之下，項(xiàng)目“動(dòng)起來”本身就是一種止損。

因此，與其再等一個(gè)不確定的買家，不如引入專業(yè)團(tuán)隊(duì)與資金方，把盤子重新盤活。

對(duì)地產(chǎn)資產(chǎn)的逐步出清是海南高速做出的“減法”，那么圍繞交通主業(yè)持續(xù)加碼，則是重點(diǎn)發(fā)力的“加法”。

2月27日消息，海南高速擬通過收購海南省交控石化有限公司51.0019%股權(quán)，切入“交通+能源”領(lǐng)域，完善高速公路服務(wù)區(qū)配套網(wǎng)絡(luò)；2025年11月27日，海南高速同時(shí)收購海南華特石油化工有限公司51%股權(quán)，以強(qiáng)化瀝青倉儲(chǔ)與加工能力。

同時(shí)，依托大股東海南交投整合，海南高速參與省內(nèi)重點(diǎn)交通基建項(xiàng)目，并于2025年2月18日正式啟用海南海底智算中心,嘗試布局“交通+數(shù)據(jù)”新業(yè)務(wù)，為交通主業(yè)蓄力。

一方出錢，一方出力

此次儋州東坡雅居置業(yè)的招商合作結(jié)構(gòu)頗有意思。

海南高速以六宗地塊及地上建筑物作為合作基礎(chǔ)出資，但不再追加后續(xù)開發(fā)資金，也不承擔(dān)項(xiàng)目未來建設(shè)與銷售的資金壓力。

根據(jù)協(xié)議，第一年凈回款能提取30%，第二年起每年提取40%，最遲10年內(nèi)完成成本回收。如期滿未售罄，可通過等值房產(chǎn)抵沖。

這種設(shè)計(jì)，能確保了海南高速資產(chǎn)安全，又避免了閑置土地被認(rèn)定收回的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，資金端則由海南譽(yù)銀匯負(fù)責(zé)，承擔(dān)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)及銷售所需的全部資金籌措；綠城建設(shè)則更多扮演操盤方角色，輸出品牌體系、全過程開發(fā)管理與營銷能力。

簡單來說，土地在海南高速手中，錢由投資方解決，產(chǎn)品與管理交給綠城代建團(tuán)隊(duì)完成，各司其職，推動(dòng)項(xiàng)目重啟。

對(duì)于海南高速來說，引入綠城顯然是看中品牌與操盤能力。

儋州市場并非?？?、三亞那樣的高熱區(qū)域，2025年住宅銷售總面積僅約48.68萬平方米，去化周期為部分超18個(gè)月。

在這樣的市場環(huán)境下，沒有強(qiáng)品牌很難帶動(dòng)銷售節(jié)奏，綠城則恰好能補(bǔ)上這一塊。

從區(qū)域布局來看，綠城近年來在海南的動(dòng)作明顯加快，已在?？凇⑷齺?、陵水、文昌等核心城市布局代建、合作開發(fā)與長期運(yùn)營項(xiàng)目。

文昌綠城·桂語天瀾作為文昌國際航天城首個(gè)住宅，由航天城投開發(fā)、綠城管理代建，定位商業(yè)航天人才社區(qū)，2025年6月開盤，同期人才公寓交付航天發(fā)射公司。

三亞綠城·鳳鳴觀棠落子海棠灣，由央企拿地，綠城提供代建、代銷、物業(yè)全鏈條服務(wù)，打造124畝低密半山頂級(jí)度假洋房，2025年推進(jìn)開發(fā)建設(shè)。

?？谔依畲猴L(fēng)為千畝代建大盤，綠城自2015年起持續(xù)運(yùn)營超十年，歷經(jīng)多年煥新，成為存量盤活與敏捷營造的標(biāo)桿項(xiàng)目。

綠城此番入局儋州，意味著其在海南實(shí)現(xiàn)核心覆蓋。

海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作時(shí)間表逐漸清晰，市場預(yù)期升溫，但房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。對(duì)于持有大量存量土地的國企而言，是繼續(xù)等待，還是主動(dòng)盤活，是一道選擇題。

于海南高速而言，這是回籠資金、回歸主業(yè)的一步；于綠城而言，這是補(bǔ)齊海南版圖的一子；于市場而言，或是一種可復(fù)制的盤活路徑樣本。

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