觀點(diǎn)網(wǎng) 一幢爛尾樓，藏著企業(yè)興衰與樓市周期。

3月3日，珠海橫琴深藍(lán)視界廣場第三次流拍。

據(jù)京東司法拍賣平臺顯示，本次起拍價(jià)定為11.8億元，較首次拍賣下調(diào)1.2億元，盡管吸引了30人關(guān)注、2979人次圍觀，但直至競拍結(jié)束，仍無一人報(bào)名出價(jià)，項(xiàng)目再度陷入無人問津局面。

圖片來源：京東拍賣網(wǎng)截圖

經(jīng)過三次流拍，這座曾被寄予“橫琴智慧產(chǎn)業(yè)地標(biāo)”厚望的綜合體資產(chǎn)價(jià)值已斷崖式下墜。

根據(jù)評估，2024年7月3日，整宗土地使用權(quán)及在建工程的房地產(chǎn)市場價(jià)值總值為22.38億元；可截止2025年11月11日，該項(xiàng)目整體評估價(jià)值降至16.75億元，一年縮水5.66億元，降幅25.3%。

從高光拿地到倉促停工，從高調(diào)入市到連續(xù)流拍，深藍(lán)視界廣場的命運(yùn)似乎也在映射著房地產(chǎn)行業(yè)的周期性興衰。

風(fēng)口上的“產(chǎn)業(yè)明星”

2018年拿地至今走過八年，2022年底停工爛尾至今已超過三年，珠海橫琴深藍(lán)視界廣場的盤活之路仍遙遙無期。

2018年，珠海橫琴新區(qū)正處在粵澳合作深化的起步期，土地市場熱度攀升。在這一年的珠海市土地供應(yīng)計(jì)劃中，橫琴新區(qū)、保稅區(qū)計(jì)劃共計(jì)供應(yīng)563.32公頃，較2017年增長了58%。

此時(shí)中星微瞄準(zhǔn)了珠海未來的發(fā)展前景，并選擇將中星微南方總部基地落地于此。

2018年5月，中星微置業(yè)有限公司以樓面價(jià)4000元/平方米、總價(jià)約6.7億元，摘得橫琴中心大道東側(cè)一宗綜合產(chǎn)業(yè)用地，占地面積6.55萬平方米，計(jì)容建面16.67萬平方米，規(guī)劃為辦公、人才公寓、商業(yè)及數(shù)據(jù)中心于一體的智慧園區(qū)。

按照規(guī)劃，該項(xiàng)目總建面約25萬平方米，由10棟建筑組成，包括4棟人才公寓、6棟辦公樓，以及約8300平方米情景式商街。

根據(jù)《深藍(lán)視界廣場項(xiàng)目月度工作小結(jié)》，早在2022年12月31日，項(xiàng)目在建工程已停工。截至目前，4棟人才公寓主體架構(gòu)已封頂，外架拆除完畢，工程形象進(jìn)度約30%，未交付；三棟辦公樓已完成混凝土澆筑，外架拆除，整體工程形象進(jìn)度約40%-65%；剩余的商業(yè)部分工程形象進(jìn)度也約30%-95%。

這也就意味著，后續(xù)受買人還必須投入一筆不菲的資金用于項(xiàng)目建設(shè)。

但相比后期的資金投入，項(xiàng)目用地限制條件或許才是令意向者不敢輕易入局的關(guān)鍵所在。

當(dāng)時(shí)，為了符合橫琴產(chǎn)業(yè)定位，地塊設(shè)置的競拍條件頗為嚴(yán)格，屬于“定向限售”兩大條件。其中，辦公部分限制銷售比例為50%，30%由企業(yè)自持，滿五年且滿足合作內(nèi)容后可申請核準(zhǔn)銷，20%只限銷售給關(guān)聯(lián)單位。

人才公寓部分可分戶辦理產(chǎn)權(quán)證，僅限于銷售給受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)相關(guān)員工，外籍員工不受限制，公寓整體驗(yàn)收6年后方可對外轉(zhuǎn)讓。

此外，受讓人在橫琴十年內(nèi)不能進(jìn)行股權(quán)變更，不可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，該項(xiàng)目人才公寓的其中一棟早在2022年7月便得預(yù)售證，可售126套住宅，涵蓋68-83平方米的2-3房小戶型，備案均價(jià)約3.8萬元/平方米。而該月，中星微也想市場推出了“2字頭”的產(chǎn)品廣告。

但據(jù)珠海預(yù)（銷）售專網(wǎng)顯示，目前公寓全部處于“查封”狀態(tài)。

同時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)登記產(chǎn)權(quán)人為中星微置業(yè)全資控股子公司珠海中星微科技發(fā)展有限公司。據(jù)企查查顯示，珠海中星微科技被執(zhí)行總金額11.38億元，法人代表陳玉泉已被限制高消費(fèi)。

商辦啟示錄

深藍(lán)視界廣場并非孤例。

2025-2026年，珠海多宗商辦、綜合體項(xiàng)目進(jìn)入法拍市場，普遍呈現(xiàn)高評估、低起拍、多次流拍特征。

鑫苑·盛世明珠項(xiàng)目便是“釘子戶”之一，該項(xiàng)目源于維也娜酒店城市更新項(xiàng)目，位于香洲石花西路北側(cè)、吉石路東側(cè)，由鑫苑集團(tuán)主導(dǎo)改造，曾是吉大板塊寄予厚望的商業(yè)煥新之作。

按照最初規(guī)劃，該項(xiàng)目將打造為集寫字樓、公寓、酒店、商鋪與公共配套于一體的綜合性地標(biāo)建筑，規(guī)劃建設(shè)36層、總高約150米，規(guī)劃戶數(shù)612戶。

奈何項(xiàng)目最終僅停留在了藍(lán)圖階段。2019年鑫苑盛世明珠正式開工，卻在基坑工程尚未完成時(shí)宣告停工，此后便徹底陷入沉寂狀態(tài)，2021年被珠海列入閑置用地清單。

為了盤活該項(xiàng)目，政府多次將其推向公開拍賣，但市場反響不佳，歷經(jīng)一拍、二拍直至變賣，始終無人接盤。

2026年2月12日，該項(xiàng)目第三次拍賣，起拍價(jià)2.5億元，但仍無法擺脫流拍困境。

同樣還有珠華大廈地塊，該項(xiàng)目地處香洲吉大商圈核心位置，享受著周邊成熟的交通配套與流量紅利。

2021年1月，珠海自然資管局公布了珠華大廈批前公示，項(xiàng)目擬啟動更新改造，規(guī)劃用途調(diào)整為住宅+商務(wù)+商業(yè)，建筑高度要求≤262米。截至目前，該地塊上的建筑已處于荒廢狀態(tài)，僅用簡易圍擋圈合。

拍賣場上的冷淡體現(xiàn)得更淋漓盡致。

2023年11月，該地塊首次在京東司法拍賣，起拍價(jià)4億元，評估價(jià)5.63億元，最后因案外人對拍賣財(cái)產(chǎn)提出異議，拍賣被法院撤回，未進(jìn)入競價(jià)階段。

時(shí)隔不到兩年，該地塊再次出現(xiàn)在拍賣場，2025年3月以起拍價(jià)4億元流拍；同年4月第二次掛牌，起拍價(jià)降至3.2億元，無人報(bào)名；截至目前仍處于司法處置停滯狀態(tài)。

事實(shí)上，項(xiàng)目流拍不僅源于標(biāo)的本身存在的隱性成本與不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，市場整體預(yù)期與實(shí)際感受同樣具有決定性作用。

據(jù)珠海世聯(lián)行數(shù)據(jù)，?2026年1月珠海辦公市場未有可售辦公土地供應(yīng)與成交，全市總網(wǎng)簽量0.67萬平方米，環(huán)比下降58%，橫琴深合區(qū)31套網(wǎng)簽量位居全市首位，其中橫琴萬象世界18套，成為區(qū)域內(nèi)的主力網(wǎng)簽項(xiàng)目。

與此同時(shí)，全市辦公庫存量254萬平方米，近12個(gè)月月均流速有所下滑，去化周期約105個(gè)月，較上月增加7.4個(gè)月。

這也意味著，在當(dāng)前流速下想要完全去化以上庫存，需要近九年時(shí)間。

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