編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對話具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)過近年來房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌，房企排名早已發(fā)生改變，而中建系則成了比較特別的存在。

2025年房企銷售榜首無疑還是保利發(fā)展，但在中國建筑集團(tuán)全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面前，仍有點(diǎn)不太夠看。

1月15日，中國建筑股份有限公司發(fā)布2025年1-12月經(jīng)營情況簡報(bào)，披露了公司在建筑業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的多項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，合約銷售額為3948億元，同比減少6.4%，合約銷售面積為1509萬平方米，同比增長3.3%；期末土地儲備為6900萬平方米，新購置土地儲備928萬平方米。

可以看出，中國建筑合約額銷售額較保利發(fā)展的全年簽約金額2530億元多出1400億元——不過這個(gè)比較多少有些“勝之不武”。

眾所周知，中國建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)其實(shí)包含了中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)兩部分，僅就中海系列公司一家的銷售金額就已經(jīng)達(dá)到2512億元，緊隨保利、綠城之后，位列房企排名第三位。

據(jù)此計(jì)算，中建地產(chǎn)于2025年實(shí)現(xiàn)銷售金額約1436億元，亦可排在前五。

中建地產(chǎn)是公司各局院地產(chǎn)業(yè)務(wù)所使用的品牌，主要業(yè)務(wù)圍繞一二線城市，開展地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營、綜合服務(wù)等四大板塊業(yè)務(wù)。包括中建八大工程局自有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，主要包括八大工程局下屬的地產(chǎn)平臺，分別是：

中建一局（北京）的中建智地、中建二局（北京）的中建玖合、中建三局（武漢）的中建壹品、中建四局（廣州）的中建地產(chǎn)廣州、中建五局（長沙）的中建信和、中建六局（天津）的中建地產(chǎn)（天津）、中建七局（鄭州）的中建七局地產(chǎn)、中建八局（上海）的中建東孚，被統(tǒng)稱為“中建地產(chǎn)”，行業(yè)內(nèi)稱作“中建八子”。

2025年，“八子”根植于各自工程局的傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域，既共享“中建”母品牌的信用背書與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)勢，又在市場中獨(dú)立運(yùn)作，相互間在土地市場、銷售端、利潤貢獻(xiàn)乃至戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型上，展開了一場激烈的內(nèi)部競賽。

土地爭奪

據(jù)中國建筑中報(bào)顯示，2025上半年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積445萬平方米，同比下降16.2%；竣工面積666萬平方米，同比增長74.3%；在建面積5045萬平方米，同比下降12.7%。（降幅較上年稍有擴(kuò)大）。

該公司上半年新購置土地47宗（較2024年同期28宗多出19宗），期末土地儲備7488萬平方米，新增土地儲備520萬平方米，同比多52.49%；總購地金額858億元，同比多65.96%，新增土地儲備全部位于一線、二線及省會(huì)城市。

其中，中海地產(chǎn)新購置土地17宗，新增土地儲備258萬平方米，購地金額404億元；中建地產(chǎn)新購置土地30宗，新增土地儲備262萬平方米，購地金額454億元。

兩者拿地力度均大大超過2024年：2024年上半年中海地產(chǎn)新購置土地6宗，新增土地儲備116.9萬平方米，購地金額人民幣129億元；中建地產(chǎn)新購置土地22宗，新增土地儲備224.5萬平方米，購地金額388億元。

至2025年末，中國建筑土地儲備為6900萬平方米，新購置土地儲備928萬平方米。

在這場內(nèi)部競賽中，中建壹品（三局）與中建智地（一局）無疑是最活躍的“先鋒”，接連大手筆拿地就是最好的佐證。

其中，中建壹品拿地策略聚焦高能級城市核心地段，尤為青睞舊改與風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，在京滬連續(xù)斬獲多宗高價(jià)地塊。

在上海，8月1日，中建壹品以出讓總價(jià)22.57億元摘得上海楊浦區(qū)定海社區(qū)I9-01地塊（大橋街道90街坊），折合樓面價(jià)7.6萬元/平方米；10月16日，上海楊浦區(qū)定海社區(qū)I10-01地塊（大橋街道90街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，以協(xié)議出讓價(jià)28.5億元、樓面價(jià)7.65萬元/平方米花落中建壹品，成為2025年楊浦第三宗成交風(fēng)貌宅地。

在北京，中建壹品聯(lián)合湖北聯(lián)投11月份以19.04億元競得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6038地塊，樓面價(jià)約3萬元/平方米；12月，中建壹品商置成功摘得武漢市東湖高新區(qū)高新二路住宅地塊，總建面約7.69萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約10.79億元。

12月，中建壹品競得深圳市福嘉建設(shè)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)，福嘉建設(shè)已于2025年5月正式成為福田區(qū)沙頭街道文化創(chuàng)意園城市更新單元的實(shí)施主體，該項(xiàng)目坐落于福田區(qū)沙頭街道核心區(qū)域，項(xiàng)目總面積約30萬平方米。

粗略估計(jì)，中建壹品2025年拿地金額近150億元。

與之相比，中建智地拿地力度更勝一籌，尤其在北京市場展現(xiàn)了強(qiáng)大的統(tǒng)治力與聯(lián)合拿地策略。據(jù)計(jì)算，中建智地2025年拿地金額超過200億元。

尤為矚目的當(dāng)屬4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)聯(lián)合體以底價(jià)126億元拿下朝陽平房鄉(xiāng)03等地塊、孫河73地塊，總土地面積148302.262平方米，建筑控制規(guī)模≤282735.7平方米。

9月30日，北京土地市場迎來9月壓軸競拍，朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)D區(qū)地塊歷經(jīng)3小時(shí)、300余輪舉牌，最終由中建智地以43.145億元收入囊中，成交樓面價(jià)約8.53萬元/平方米，溢價(jià)率39.18%。

10月28日，北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)歇甲莊村A地塊正式出讓，中建智地與北京未來科學(xué)城置業(yè)聯(lián)合體以底價(jià)26.012億元摘得。

12月16日，中建智地又聯(lián)合中建方程以13.54億元摘得北京豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)張郭莊棚戶區(qū)改造地塊FT00-0204-6028R2二類居住用地。

值得注意的是，中建方程組建于2014年，前身是中建建筑事業(yè)部，是中建直屬的二級子公司，嚴(yán)格來說與八大局平級。在業(yè)務(wù)方面，中建方程不是專業(yè)地產(chǎn)商，更多是參與城市更新、棚改拆遷與綜合開發(fā)。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

可以看出，中建智地、中建壹品的拿地力度位居前列，不過一直作為中建地產(chǎn)主力成員的中建東孚同樣“不甘示弱”。

2025年6月19日，上海五批次土拍中金額最大、體量也最大的寶山區(qū)巨無霸地塊，最終被中建東孚以81.95億元競得，樓面價(jià)25488元/平方米，成為了北上?？們r(jià)地王。

此外，中建玖合于2025年6月以74.91億元底價(jià)摘得北京市副中心運(yùn)河地塊，該地塊建筑體量超25萬平方米，被業(yè)界視為“超大體量挑戰(zhàn)”。

相比之下，其他幾家平臺公司2025年在公開土地市場的表現(xiàn)相對低調(diào)。

觀點(diǎn)新媒體觀察到，中建系其他地產(chǎn)公司對于戰(zhàn)略區(qū)域或是投資布局沒有那么明顯的界限，而是對于核心城市核心地塊表現(xiàn)出很強(qiáng)的拿地意愿。

銷售爭渡

從銷售端看，中建地產(chǎn)板塊整體呈現(xiàn)出“增長”與“分化”并存的特征。

房地產(chǎn)開發(fā)及投資方面，2025年中國建筑合約銷售額為3948億元，同比減少6.4%；合約銷售面積為1509萬平方米，同比增長3.3%。

其中，中建地產(chǎn)1-12月總合約銷售約1435.69億元，同比增長29.1%；銷售面積約452.92萬平方米，同比增43.6%；全年均價(jià)約31698.5元/平方米，同比下降10.1%。

銷售金額與銷售面積的增長，在行業(yè)深度調(diào)整期顯得尤為難得，成為拉動(dòng)中國建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的重要力量。

據(jù)中國建筑2025中期報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，中國建筑旗下中海地產(chǎn)權(quán)益銷售額位居行業(yè)前列，中建東孚、中建壹品、中建智地、中建信和等品牌保持中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排名百強(qiáng)；中海深圳灣玖序、中海北京萬吉玖序、北京中建宸園、上海中建山水雅境、深圳鵬宸云筑等一批樓盤逆勢熱銷。

與拿地投資力度一致的是，中建壹品逐漸取代中建東孚（八局）成為領(lǐng)頭羊。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2025年，中建三局·中建壹品以超500億元銷售額，位居“八子”首位；中建東孚銷售額超過450億元，仍居前列，但增速放緩。

中建壹品的增長與持續(xù)深耕一線城市分不開，2025年在上海、北京、深圳、成都等地加大土地儲備，多個(gè)高端項(xiàng)目熱銷。

如上海“外灘元境”首開去化112套，均價(jià)超17萬元/平方米，成為2025年上海高端市場標(biāo)桿項(xiàng)目之一。

此外，北京頤和公館、花香壹號摘得區(qū)域半年銷冠，其中頤和公館去化率超90%；成都“壹品學(xué)府”系列則聚焦教育資源配套，累計(jì)交付7192套住宅。

中建八局·中建東孚作為中建地產(chǎn)主力之一，此前兩年曾因產(chǎn)品力與去化問題遭遇挑戰(zhàn)，但2025年通過戰(zhàn)略調(diào)整、產(chǎn)品升級和重點(diǎn)城市布局優(yōu)化，重回增長軌道。

中建東孚以上海為總部，并在南京、杭州、蘇州多點(diǎn)發(fā)力，2025年實(shí)現(xiàn)全年銷售額超450億元。

核心戰(zhàn)場仍是上海，南京、杭州、蘇州等地也持續(xù)布局，濟(jì)南、青島板塊亦位居區(qū)域龍頭。例如濟(jì)南市場，2025年實(shí)現(xiàn)53.42億元銷售額；青島市場，中建錦繡城項(xiàng)目連續(xù)三年銷售額超30億元。

成都、重慶布局則“中建錦繡天地”系列項(xiàng)目，切入城市更新與保障房投資開發(fā)；大灣區(qū)聚焦深圳、廣州，參與舊改與租賃住房建設(shè)；京津冀以北京為重點(diǎn)，推進(jìn)城市更新與公建項(xiàng)目落地。

雖有規(guī)模助力，但去化分化明顯也使中建東孚銷售繼續(xù)承壓。

如上海中環(huán)麓島一期網(wǎng)簽比例為63.89%，銷售未達(dá)預(yù)期；寶山81.95億元地塊項(xiàng)目（中建宸悅雅園）2025年入市，截至2025年6月，去化率僅約20.6%；奉賢中建御璟園、虹口虹映悅庭未去化項(xiàng)目仍超三成。

受此影響，在上海核心市場，2025年中建玖合權(quán)益銷售額已超過中建東孚。

積極拿地的中建一局·中建智地，2025年銷售額預(yù)估約250億元左右，布局京津冀、長三角等重點(diǎn)城市，聚焦高端改善型住宅。

如北京宸園作為近十年北京10萬+豪宅項(xiàng)目，自2024年10月開盤后用8個(gè)月實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽金額破百億，并于2025年全面清盤。

紫京宸園2025年10月首開當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售額56.5億元，位列當(dāng)月北京網(wǎng)簽金額榜首；中建璞園&璞園PARK在2025年合計(jì)網(wǎng)簽668套，蟬聯(lián)朝陽區(qū)成交套數(shù)與金額雙料冠軍；北京國賢府&北京國賢府貳期2025年累計(jì)網(wǎng)簽723套，拿下昌平區(qū)銷售套數(shù)冠軍；京華國賢府以408套的網(wǎng)簽成績位居房山區(qū)首位，成為區(qū)域改善型市場的標(biāo)桿項(xiàng)目……

不得不提的還有中建二局·中建玖合，全年銷售預(yù)計(jì)與2024年的237億元持平，也在北京、上海、廣州等市場多點(diǎn)落子。

其中，中建·運(yùn)河玖院是中建玖合2025年最具代表性的項(xiàng)目，自9月首開以來全年累計(jì)網(wǎng)簽903套，網(wǎng)簽面積11.86萬平方米，分別奪得北京市新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)與網(wǎng)簽面積“雙冠王”，成交金額73.6億元。

上海方面，中建玖合推出玖上瑯宸，備案均價(jià)約14.7萬元/平方米，部分房源掛牌價(jià)可達(dá)22.6萬元/平方米。

該項(xiàng)目于2025年9月21日首開，當(dāng)天140套房源售罄，總成交金額32.98億元；11月14日二批次加推150套，單筆成交高達(dá)1.1億元；兩批次累計(jì)認(rèn)購金額53.5億元。

在華南市場，中建玖合與知識城集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的中建玖合·未來方洲2025年實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽金額29.86億元；全年網(wǎng)簽763套，成交均價(jià)4.1萬元/平方米，套均總價(jià)約391萬元。

除北京、廣州外，中建玖合在全國多個(gè)城市均有項(xiàng)目落地：北京大興玖玥府2024年曾獲北京住宅市場銷售套數(shù)第二名，延續(xù)熱度至2025年；北京朝陽玖合府開盤當(dāng)日即售罄；上海玖上瑯宸備案均價(jià)約14.7萬元/平方米，部分房源掛牌價(jià)22.6萬元/平方米，躋身上海高端豪宅第一梯隊(duì)。

中建五局·中建信和銷售額也繼續(xù)穩(wěn)定在150億元級左右，聚焦湖南、廣西等區(qū)域市場。據(jù)悉，2025年，中建信和在湖南省全口徑銷售額位居第一，在長沙市商品房權(quán)益銷售額中同樣位列榜首。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對于存在感極小的中建七局地產(chǎn)，有分析指出2025年銷售額約70億元。中建六局·中建地產(chǎn)（天津）銷售額約55億元，聚焦城市更新與區(qū)域開發(fā)，在天津及環(huán)渤海地區(qū)布局多個(gè)舊改項(xiàng)目。

利潤探索

無論是拿地還是銷售，對于中建系而言，更多是向上增長，在調(diào)整周期里走到靠前位置。但在行業(yè)毛利率普遍承壓的背景下，“中建八子”利潤表現(xiàn)同樣呈現(xiàn)多元圖景，背后則是各局對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與風(fēng)險(xiǎn)管控的不同探索。

盈利結(jié)構(gòu)差異明顯，從各工程局的財(cái)務(wù)報(bào)表可見一斑。

中建八局（中建東孚）房地產(chǎn)板塊2022-2024年毛利率分別為11.99%、10.05%、16.38%，2025年一季度維持在10.06%，在“八子”中位居前列。房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務(wù)2025年1-6月實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入80.17億元，毛利率11.00%。

中建一局（中建智地）依托其較高的銷售規(guī)模和北京等核心城市布局，2024年實(shí)現(xiàn)凈利潤7.98億元。

中建三局由于該業(yè)務(wù)逐步劃撥至股東公司，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率體現(xiàn)在融資說明書里，從2022年的18.28%驟降至2024年的-3.50%。中建壹品表現(xiàn)未單獨(dú)說明。

中建六局的中建地產(chǎn)（天津），雖曾實(shí)施規(guī)模化戰(zhàn)略，但房地產(chǎn)投資與開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率波動(dòng)劇烈，2022年甚至為-33.01%，直至2024年才扭虧為盈至11.51%。呈現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

其他工程局的地產(chǎn)平臺，更多扮演著“利潤補(bǔ)充”和“區(qū)域深耕者”角色。

例如，中建二局（中建玖合）經(jīng)營區(qū)域集中在北京、廊坊、唐山等京津冀地區(qū)，以開發(fā)中高端住宅為主并積極參與保障房；中建五局（中建信和）項(xiàng)目布局于湖南、重慶、山東等地，業(yè)務(wù)規(guī)模只能說是穩(wěn)定。

道路并非坦途，“中建八子”普遍面臨著行業(yè)共同的挑戰(zhàn)。

首先是高存貨風(fēng)險(xiǎn)，建筑行業(yè)特性決定了存貨（包括原材料、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品等）占比居高不下。例如，中建一局、中建二局存貨占總資產(chǎn)比例長期在25%-30%左右；中建三局存貨（含合同資產(chǎn)）占比約15%；中建七局存貨占比已從2022年的15.11%顯著下降至2025年3月末的6.59%，主要因項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)。

高企的存貨在房地產(chǎn)市場下行周期中面臨巨大的跌價(jià)和去化壓力，直接考驗(yàn)著各平臺的資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性管理能力。

其次是現(xiàn)金流波動(dòng)，受項(xiàng)目周期及業(yè)主支付節(jié)奏影響，經(jīng)營性現(xiàn)金流波動(dòng)較大。如中建七局，近三年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額從-53.6億元到正2.7億元?jiǎng)×也▌?dòng)；中建一局在2025年1-3月經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-98.34億元，主要因部分業(yè)主支付放緩。

如何加強(qiáng)項(xiàng)目過程確權(quán)與催收清欠，保證現(xiàn)金流安全，是“八子”共同的管理課題。

再次是債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以中建八局為例，負(fù)債規(guī)模持續(xù)增長，且以流動(dòng)負(fù)債為主（占比超84%）。盡管作為央企子公司融資渠道暢通，但在行業(yè)調(diào)整期，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、控制有息負(fù)債增長，仍是維系財(cái)務(wù)穩(wěn)健的關(guān)鍵。

縱觀2025年，中建系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上演了一場“群像戲”。對外，憑借“中海+中建”的雙品牌與全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，在行業(yè)洗牌中鞏固了頭部地位；對內(nèi)，“中建八子”則如同一場內(nèi)部“賽馬”，在統(tǒng)一的戰(zhàn)略軌道上競速。

總體而言，中建智地、中建壹品憑借在北京、上海等超級都市圈的迅猛攻勢，成為了集團(tuán)土地儲備和未來銷售增長的“尖兵”；中建東孚、中建玖合等則在區(qū)域深耕，保持了比較穩(wěn)定的銷售和利潤。

事實(shí)上，為了加強(qiáng)競爭優(yōu)勢，“中建八子”還紛紛展開戰(zhàn)略調(diào)整，尤其以中建八局（中建東孚）的調(diào)整最為系統(tǒng)。

根據(jù)公開資料，中建八局為應(yīng)對競爭壓力、優(yōu)化資源配置、提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)競爭力，將中建東孚、中建八局投資發(fā)展公司、山東中建城市發(fā)展有限公司（山東中建城發(fā)）、中建八局華南投資公司四大平臺并為三大專業(yè)化公司。

其中，八局地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)全國地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以中建東孚為主體整合；八局城市發(fā)展公司專注綜合投資業(yè)務(wù)；八局城市運(yùn)營公司聚焦物業(yè)管理、片區(qū)運(yùn)營、文體場館等城市服務(wù)。

與此同時(shí)，人事也進(jìn)行了大調(diào)整，實(shí)行“雙董事長”掛帥，強(qiáng)化總部直管。據(jù)稱，此舉終結(jié)了過去“多頭并進(jìn)、區(qū)域重疊、資源內(nèi)耗”的局面，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中化管控與全國統(tǒng)一布局。

另悉，隸屬中建三局的中建壹品自2025年下半年起，營銷及北方管理層大量引入原華潤置地高管，包括營銷總經(jīng)理許楊、品牌負(fù)責(zé)人彭蒙等，組建新團(tuán)隊(duì)，消息指此舉也與集團(tuán)內(nèi)部協(xié)調(diào)“中建八子”競爭有關(guān)。

如此看來，中建系未來的“爭渡”，已不僅是規(guī)模與利潤的競賽，更是發(fā)展模式與抗風(fēng)險(xiǎn)能力的比拼。

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