觀點指數(shù)(GDIRI) 2026年馬年新春，蘇州吳中區(qū)租賃住房資本市場端迎來標(biāo)志性突破。

近期，江蘇省吳中經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展集團有限公司（下稱“吳中經(jīng)發(fā)集團”）申報的“東吳—吳中經(jīng)開萃寓資產(chǎn)支持專項計劃”（下稱“經(jīng)開萃寓類REITs”）獲上海證券交易所無異議函，獲批規(guī)模6.74億元。

本次類REITs入池資產(chǎn)是經(jīng)開萃寓旗下兩處成熟運營的標(biāo)桿人才公寓，均位于吳中經(jīng)開區(qū)核心產(chǎn)業(yè)板塊。

作為吳中區(qū)首單類REITs項目，其成功獲批不僅是吳中經(jīng)開區(qū)國資平臺在資本運作領(lǐng)域的一次重要突破，同時也是區(qū)域國資平臺在住房租賃領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)從傳統(tǒng)房東向資本運營商的關(guān)鍵跨越。

區(qū)域基因下的產(chǎn)品形態(tài)

據(jù)觀點指數(shù)了解，吳中經(jīng)開區(qū)是蘇州制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎，聚焦高端制造、生物醫(yī)藥、新能源、科創(chuàng)研發(fā)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)集聚帶來持續(xù)、剛性、結(jié)構(gòu)化的人才居住需求，也從根源上定義了該區(qū)域租賃住房的需求邏輯與資產(chǎn)價值。

經(jīng)開萃寓作為吳中經(jīng)開區(qū)專屬人才安居品牌，由吳中經(jīng)發(fā)集團子公司蘇州市吳中資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司直接運營管理，從誕生之初便錨定“人才住有宜居”的核心目標(biāo)，成為區(qū)域內(nèi)不可復(fù)制的民生資產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)配套載體，也為本次資產(chǎn)證券化打下堅實基礎(chǔ)。

據(jù)企業(yè)官微披露，目前萃寓已基本完成吳中經(jīng)開區(qū)全域覆蓋的戰(zhàn)略布局，以5大人才公寓+3大企業(yè)公寓的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在營項目8個，總建筑面積38萬平方米，房源6978間，覆蓋長橋、郭巷、橫涇等多個核心板塊，精準(zhǔn)輻射經(jīng)開區(qū)各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)平臺與企業(yè)集群。

與市場化連鎖長租品牌不同，經(jīng)開萃寓不是標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制產(chǎn)品，而是植根于蘇州吳中經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的定制化安居體系，項目選址、產(chǎn)品定位、客群結(jié)構(gòu)均與區(qū)域產(chǎn)業(yè)高度同頻。

選址上，多個項目地址緊鄰‌吳淞江大道、綜保區(qū)、尹中南路‌等產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通干道，例如“綜保區(qū)店”直接以綜合保稅區(qū)命名。

經(jīng)開萃寓在營項目聚焦區(qū)域產(chǎn)業(yè)人才的居住剛需。如毗鄰高?？蒲匈Y源的蘇旺景苑店，坐落于橫涇街道南官渡路501號，占地2.8萬平方米、建筑面積9.4萬平方米，由7幢樓宇組成880套公寓，配備663個車位，可容納1500人居住，重點服務(wù)哈工大蘇州研究院、追覓科技、匯川技術(shù)、藥明康德等科研機構(gòu)與龍頭企業(yè)，租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)、租期穩(wěn)定、現(xiàn)金流可持續(xù)性強。

與此同時，服務(wù)智能制造人才的吳淞江店、旺金店，集聚生物醫(yī)藥人才的觀瀾逸品店，賦能產(chǎn)業(yè)社區(qū)的先鋒廣場店，服務(wù)立訊、科沃斯等上市企業(yè)的綜保區(qū)店，滿足片區(qū)配套的尹中店，以及為企業(yè)專屬定制的昱鑫店。在營八大項目各有側(cè)重、互補協(xié)同，形成覆蓋高層次科創(chuàng)人才、青年骨干、產(chǎn)業(yè)工人、新市民青年的全周期居住供給。

基于品牌定位，目前其在營的可供應(yīng)房源，基于區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局與人才結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃，重點對標(biāo)高層次科創(chuàng)人才、青年創(chuàng)客、產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人等不同類型人才的居住需求。

在產(chǎn)品打造上，經(jīng)開萃寓針對不同人群提供多元戶型與配套標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)動周邊商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療資源，實現(xiàn)“公寓+配套”一體化服務(wù)，讓人才實現(xiàn)“就近安居、就近就業(yè)”。

在營項目租金區(qū)間從1100元/月至2500元/月不等，階梯化定價，匹配區(qū)域人才的收入結(jié)構(gòu)，兼具保障性與市場競爭力。

其中，主力價格段集中在1200–1800元/月，覆蓋了‌先鋒廣場店、吳淞江店、綜保區(qū)店、通達(dá)路店、觀瀾逸品店‌等多個項目，能滿足大部分工薪階層及年輕人才的預(yù)算。

基于對在營項目的分析，經(jīng)開萃寓通過多區(qū)域、多價位的產(chǎn)品布局，構(gòu)建了一個面向吳中區(qū)，尤其是產(chǎn)業(yè)人才的租賃住房網(wǎng)絡(luò)。其選址明顯傾向于產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和主要交通沿線，租金設(shè)置具有階梯性，是一個典型的以服務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才安居為核心的租賃住房品牌。

資產(chǎn)證券化改寫人才安居規(guī)則

當(dāng)人才公寓與資本市場打通，意味著傳統(tǒng)民生事業(yè)找到了可持續(xù)、可擴張、可循環(huán)的資本化路徑。

來源：上交所

從2025年11月10日申報受理，到11月24日首輪反饋，再到2026年2月歷經(jīng)三輪打磨后順利過會，近四個月的審核歷程，對其底層資產(chǎn)質(zhì)量、運營穩(wěn)定性、商業(yè)模式可持續(xù)性進(jìn)行全面檢驗。

作為吳中區(qū)首單類REITs項目，其成功獲批是吳中經(jīng)開區(qū)國資平臺在資本運作領(lǐng)域的一次重要突破。

在傳統(tǒng)模式下，國企持有不動產(chǎn)往往面臨“重資產(chǎn)、低流動性”的困境，資產(chǎn)價值被禁錮在物理形態(tài)中。類REITs模式的落地，為其沉睡的資產(chǎn)注入活力，吳中經(jīng)發(fā)集團也由此完成從“資產(chǎn)持有者”向“價值管理者”的轉(zhuǎn)變。

據(jù)觀點指數(shù)了解，“微改造+精運營”雙輪驅(qū)動，是吳中經(jīng)發(fā)集團盤活存量資產(chǎn)、布局人才安居的核心戰(zhàn)略，也是此次類REITs成功獲批的核心支撐。過去3年，集團依托這一策略，累計盤活的閑置低效資產(chǎn)達(dá)38萬平方米。

其中“微改造”策略重點聚焦低效存量房產(chǎn)（閑置商業(yè)、水利站、待開發(fā)商品房等），實施輕量化、低成本改造，在保留建筑主體結(jié)構(gòu)、節(jié)約改造成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合人才居住需求與產(chǎn)業(yè)配套特點，對閑置資產(chǎn)進(jìn)行功能重構(gòu)與品質(zhì)升級，轉(zhuǎn)化為人才社區(qū)。

與“微改造”相輔相成，“精運營”則依托5年以上大型社區(qū)/高端公寓管理經(jīng)驗的資深團隊，建立“國企保障+持證團隊+智能管理”的專業(yè)運營體系。

此次6.74億元類REITs的成功獲批，將為其持續(xù)推進(jìn)“微改造+精運營”模式提供重要的資金支撐。

一方面，實現(xiàn)存量資產(chǎn)證券化退出，幫助吳中經(jīng)發(fā)集團提前回籠改造與運營資金，降低杠桿、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。

另一方面回流資金可繼續(xù)投入新一輪存量資產(chǎn)盤活與現(xiàn)有項目的品質(zhì)提升，形成“改造、運營、證券化、再投資”的閉環(huán)，讓其“微改造+精運營”策略具備可持續(xù)、可復(fù)制的發(fā)展動力，也為未來對接公募REITs打開更大空間。

經(jīng)開萃寓類REITs獲批，與近期新黃浦持有型不動產(chǎn)ABS落地、博鄰長租公寓持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃獲受理等資本動態(tài)，形成行業(yè)共振。 持有型ABS、類REITs、公募REITs等標(biāo)準(zhǔn)化工具密集落地，不再是單一企業(yè)的資本運作嘗試，而是住房租賃行業(yè)從重資產(chǎn)沉淀向輕重并舉、循環(huán)發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要標(biāo)志。

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